王振華
1月22日，新城控股公告稱，實(shí)際控制人、董事長(zhǎng)王振華因個(gè)人原因，正在接受常州市武進(jìn)區(qū)紀(jì)委調(diào)查。
從創(chuàng)業(yè)時(shí)的5個(gè)人，到2015年累計(jì)實(shí)現(xiàn)320億元銷售額，王振華用22年時(shí)間，將新城控股從一家起家于江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)的小房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展為江蘇第一大房企，并先后登陸香港、內(nèi)地資本市場(chǎng)。
2015年12月4日，新城控股作為首個(gè)由B股轉(zhuǎn)A股的民營(yíng)房企，正式在上交所上市交易，當(dāng)天股價(jià)上漲近200%，引起市場(chǎng)和各界的廣泛關(guān)注。1個(gè)月后，王振華便受到了紀(jì)委的調(diào)查。
此時(shí)的常州官場(chǎng)，已是江蘇反腐的漩渦中心，包括常州市人大常委會(huì)原副主任沈瑞卿、武進(jìn)區(qū)區(qū)委副書記凌光耀等多名官員，已先后落馬。
王振華被調(diào)查 或涉常州官場(chǎng)風(fēng)波
1月22日，新城控股公告，公司從有關(guān)方面獲悉，王振華因個(gè)人原因，正在接受常州市武進(jìn)區(qū)紀(jì)委調(diào)查。公告中并未披露現(xiàn)年54歲的王振華被調(diào)查的具體原因。此后多日新城控股也未有關(guān)于王振華事件進(jìn)展的公告。
1月24日，新城控股高管核心團(tuán)隊(duì)相關(guān)人士在對(duì)境外投資者電話通報(bào)有關(guān)情況時(shí)表示，董事長(zhǎng)可以以適當(dāng)方式參與公司的決策，銷售、融資、日常經(jīng)營(yíng)沒有受到影響，“需要王總簽字文件，是可以讓王總簽字的”。
新京報(bào)記者在1月29日致電新城控股證券部，一位工作人員表示，董事長(zhǎng)被調(diào)查事件未有新進(jìn)展，如有進(jìn)展將會(huì)公告。
而對(duì)于王振華可以以何種形式參與公司決策，該工作人員表示不在其應(yīng)披露的信息范圍內(nèi)。他只是表示，董事長(zhǎng)被調(diào)查為其個(gè)人原因，公司經(jīng)營(yíng)不受影響。
至于王振華被調(diào)查的原因，目前并無過多的信息。一位房地產(chǎn)業(yè)人士對(duì)新京報(bào)記者分析說，新城控股起家于常州，此次被調(diào)查，可能與在常州的項(xiàng)目有關(guān)。
在王振華出事后，便有媒體報(bào)道，王振華是在配合武進(jìn)區(qū)紀(jì)委對(duì)當(dāng)?shù)毓賳T的調(diào)查。
自2015年開始，常州市官場(chǎng)不算太平。2015年12月，常州人大常委會(huì)副主任沈瑞卿，涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)接受江蘇省紀(jì)委調(diào)查。先前，沈瑞卿曾在武進(jìn)區(qū)擔(dān)任人大常委會(huì)主任5年。
2016年1月11日，常州市武進(jìn)區(qū)區(qū)委副書記凌光耀、常州市農(nóng)業(yè)委員會(huì)副主任吳小琴，均涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)被調(diào)查。
1月29日，新城控股證券部的工作人員對(duì)新京報(bào)記者稱，他不清楚董事長(zhǎng)王振華被調(diào)查，是否牽涉常州官場(chǎng)反腐。
銷售額13年增80倍
一位熟悉王振華的人士對(duì)新京報(bào)記者描述說，王振華給人的印象“比較忠厚本分”，“也不太張揚(yáng)，屬于中規(guī)中矩的一類商人形象。”
1993年，王振華創(chuàng)辦了武進(jìn)新城投資建設(shè)開發(fā)有限公司，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。這正是“新城控股系”的前身。
初創(chuàng)時(shí)，王振華自己親下工地，不停奔波。他在武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)開發(fā)了一個(gè)兩幢容納72戶人家的綜合樓項(xiàng)目。這成為新城控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)的起點(diǎn)。
1998年，新城控股由武進(jìn)區(qū)進(jìn)入常州市區(qū)，推出第一個(gè)市區(qū)住宅項(xiàng)目。此后幾年，新城控股在常州的住宅項(xiàng)目不斷增加。至2011年，新城控股已建和在建的85個(gè)項(xiàng)目中，位于常州的項(xiàng)目接近半數(shù)，而且大多在優(yōu)質(zhì)地段。
在王振華的帶領(lǐng)下，新城控股從2002年的銷售規(guī)模不足4億元，增長(zhǎng)至2015年的320億元，年復(fù)合增速高達(dá)39%。截至2015年第三季度，新城的總資產(chǎn)為658億元。
1月6日，新城控股公告的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，2015年公司累計(jì)合同銷售金額約319.29億元。如此銷售額，也使其位列2015年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額第20名，并連續(xù)9年蟬聯(lián)江蘇房地產(chǎn)企業(yè)第一。
資本市場(chǎng)方面，2001年，新城控股子公司新城房產(chǎn)重組江蘇五菱實(shí)現(xiàn)在B股借殼上市，成為江蘇省首家以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司。
2015年12月4日，新城控股成功實(shí)現(xiàn)B股轉(zhuǎn)A股，成為第一家獲準(zhǔn)B轉(zhuǎn)A的民營(yíng)房企。掛牌交易當(dāng)天，新城控股開盤大漲156%，被臨時(shí)停牌。最終，新城控股收盤報(bào)29.35元，漲幅為198.88%。
截至1月29日，新城控股股價(jià)已經(jīng)跌至12元／股，跌幅達(dá)60%。一位投資者對(duì)新京報(bào)記者說，他當(dāng)初看好新城控股的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式而買入，半個(gè)月內(nèi)已虧損達(dá)到56%。
向商業(yè)地產(chǎn)“大進(jìn)軍”
近年來，新城控股也開始布局商業(yè)地產(chǎn)。2008年，新城控股正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，新城吾悅廣場(chǎng)成為其開發(fā)的城市綜合商業(yè)體品牌項(xiàng)目。
截至2015年底，新城控股擁有6個(gè)已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)還有15個(gè)正在建設(shè)之中。
按照新城控股的規(guī)劃，到2017年，它將建成40座商業(yè)綜合體廣場(chǎng)；到2020年，新城控股將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的第一梯隊(duì)，在建和開業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)將達(dá)到80個(gè)以上。
“沒有商業(yè)綜合體的地方，我們就會(huì)去投資。”2015年11月，王振華表態(tài)說。
根據(jù)物業(yè)機(jī)構(gòu)萊坊統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出“供過于求”的局面。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新京報(bào)記者表示，目前商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)有過剩的危機(jī)，“這一點(diǎn)不可回避”。
為實(shí)現(xiàn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)的目標(biāo)，新城控股則在積極拿地。
2015年，新華網(wǎng)報(bào)道稱，在拿地方面，新城控股成立了4個(gè)專門的商業(yè)投資團(tuán)隊(duì)，分別由三個(gè)副總裁和一個(gè)總經(jīng)理親自掛帥。王振華則曾公開表示，2016年新城控股還會(huì)加速土地拓展的步伐，保持10-15塊左右的商業(yè)用地。
王振華被調(diào)查后，1月24日的電話溝通會(huì)上，新城控股高管稱，公司去年的土地款很大一部分已經(jīng)付清，但目前還有不超過50億元人民幣待支付，其中的一半會(huì)在2016年上半年支付，另一半則會(huì)在下半年支付。
融資成本高于房企同行
截至2015年三季度末，新城控股負(fù)債合計(jì)高達(dá)525億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.68%，其中流動(dòng)負(fù)債438億元。而其賬面資金為48.5億元。
實(shí)際上，近年來新城控股的凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)大幅走低。2014年新城控股攤薄凈資產(chǎn)收益率尚能達(dá)到16.78%。這一數(shù)值較兩年前的21.89%已是回落不少。而到2015年三季度，新城控股攤薄凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)降至6.06%。新城控股3年平均8.84%凈利率，也遠(yuǎn)低于行業(yè)的16.42%。
融資方面，2015年11月，新城控股進(jìn)行過兩筆融資，分別為2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為6.25%；規(guī)模30億元的5年期公司債券，票面利率為4.5%。
新城控股的公司債利率，高于部分國(guó)內(nèi)房企上市公司。2015年，萬科50億元5年公司債券的利率為3.5%，金地集團(tuán)60億元公司債的利率為4.18%。
融資成本過高是新城控股一直存在的問題。
2009年以來，新城控股信托與銀行的平均融資成本在13%以上，2012年旗下的新城發(fā)展在香港上市后，融資成本有所降低，但也維持在10%左右。如2013年1月發(fā)行的5年期2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)10.25%，4月發(fā)行15億元3年期票據(jù)，年利率9.75%。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新京報(bào)記者表示，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本大概在7%左右，在商業(yè)地產(chǎn)過剩的行業(yè)環(huán)境下，如新城控股這樣想要深耕商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的房企，需要熬過商業(yè)項(xiàng)目空置等風(fēng)險(xiǎn)。
□新京報(bào)記者 李春平 北京報(bào)道