近期國(guó)內(nèi)各地一線城市的房屋價(jià)格在瘋漲。王先生在某座城市中所購(gòu)買(mǎi)的房子是2室2廳1衛(wèi)，2004年買(mǎi)進(jìn)后幾年漲幅一直不大。而2015年9月的時(shí)候，他查了小區(qū)內(nèi)類(lèi)似的房子，價(jià)格是350萬(wàn)左右，這兩天他再查，類(lèi)似房子的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到420萬(wàn)。短短半年上漲了20%。
“我本來(lái)以為房?jī)r(jià)基本到頂了，現(xiàn)在還能看到這波行情。”王先生告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“我打聽(tīng)了一下，原來(lái)有一種新的融資火起來(lái)，叫做首付貸，把房市給抄火了。”
首付貸在不同金融公司有不同的稱(chēng)呼，但是基本概念相同，就是在購(gòu)房者付不起20%首付的時(shí)候，給予購(gòu)房者部分或全部首付款的貸款，同時(shí)收取更高的利息。例如搜狐焦點(diǎn)和捜易貸推出的首付貸24個(gè)月的利息是10%，同時(shí)，搜易貸平臺(tái)對(duì)借款用戶(hù)還收取貸款額3%的服務(wù)費(fèi)用。首付貸最高可貸款總房款的20%。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在該網(wǎng)站上列出的成功案例里看到，一般貸款金額都在10萬(wàn)以上，也不乏60萬(wàn)元的貸款。即使是北京、上海這樣的大城市，10萬(wàn)元也相當(dāng)于中上等收入家庭一年不吃不喝的家庭總收入。
中國(guó)的這個(gè)新金融產(chǎn)品，很容易讓人聯(lián)想到美國(guó)2008年金融危機(jī)，美國(guó)火紅房市的情形。那么當(dāng)初美國(guó)到底發(fā)生了什么事情呢？
權(quán)責(zé)錯(cuò)配貸款資質(zhì)失控
回顧美國(guó)2008年的金融危機(jī)，推手為上世紀(jì)末美國(guó)政府不當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策。當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，政府希望找出一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，居者有其屋曾是美國(guó)夢(mèng)的一部分。“兩房”(房地美和房貸美)就在這個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，它們?yōu)閲?guó)民提供住房融資，幫助民眾購(gòu)買(mǎi)房屋，刺激內(nèi)需。這兩家公司與一般從事抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)不同，它們雖然是以營(yíng)利為目的的私營(yíng)公司，但又擔(dān)負(fù)著讓更多美國(guó)人特別是低收入者擁有住房的使命。2001年，房利美在使命宣言中稱(chēng)：“我們的事業(yè)是房屋所有權(quán)的美國(guó)夢(mèng)”，公司的目標(biāo)是到2014年創(chuàng)造600萬(wàn)新的住房擁有者。正是因此，他們享有政府隱性擔(dān)保的特權(quán)，因而其發(fā)行的債券與美國(guó)國(guó)債有同樣的評(píng)級(jí)。借錢(qián)給購(gòu)房者的商業(yè)銀行通過(guò)把客戶(hù)的房貸打包賣(mài)給兩房，不僅僅銀行能迅速回籠資金，而且可以利用兩房?jī)?yōu)越的評(píng)級(jí)降低融資成本，使得購(gòu)房者的買(mǎi)房成本更低。如此利國(guó)利民的好事，與其他資產(chǎn)證券化一樣都有一個(gè)問(wèn)題，就是發(fā)放貸款的商業(yè)銀行不承擔(dān)最終承擔(dān)信貸風(fēng)險(xiǎn)。這種權(quán)責(zé)錯(cuò)配造成了銀行放貸條件越來(lái)越激進(jìn)。
隨著房市火爆的日子越來(lái)越長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)越來(lái)越少，銀行和房產(chǎn)商的生意都越來(lái)越不好做。商業(yè)銀行只有放寬了條件。
只要信用分?jǐn)?shù)能夠達(dá)到兩房的最低要求，沒(méi)有收入沒(méi)有工作都不要緊。銀行推出免文件貸款(Alt A Mortgage) 。原本是為了使得優(yōu)質(zhì)客戶(hù)特別是收入比較難以證明的自雇人士或者小業(yè)主快速地取得貸款，不必為籌備例如在職證明，收入證明等等繁瑣的文件而奔波浪費(fèi)時(shí)間推出的產(chǎn)品被迅速的濫用了。根據(jù)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)檢察官對(duì)銀行的起訴，許多銀行都有雇員蓄意夸大貸款者的收入，以便貸款能得到批準(zhǔn)。至于貸款者如何能夠還得起月供則是兩房需要擔(dān)心的事情，銀行工作人員根本不在乎。
從上世紀(jì)末期開(kāi)始，在貨幣政策寬松、資產(chǎn)證券化和金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新速度加快的情況下，“兩房”的隱性擔(dān)保規(guī)模迅速膨脹，其直接持有和擔(dān)保的按揭貸款和以按揭貸款作抵押的證券由1990年的7400億美元爆炸式地增長(zhǎng)到2007年底的4.9萬(wàn)億美元。在迅速發(fā)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，“兩房”忽視了資產(chǎn)質(zhì)量，這就成為金融危機(jī)爆發(fā)的“溫床”。
有信用沒(méi)收入的人買(mǎi)到了房子之后，銀行下一步的業(yè)務(wù)來(lái)源就只有沒(méi)有信用的人。銀行認(rèn)為很多人目前還是很有錢(qián)的只是以前犯過(guò)錯(cuò)誤，例如忘記還過(guò)信用卡債，既然現(xiàn)在他們現(xiàn)在都“幡然悔悟”了，自然銀行也能幫助他們實(shí)現(xiàn)擁有房產(chǎn)的“美國(guó)夢(mèng)”。雖然兩房不收這種信用分?jǐn)?shù)過(guò)低的次貸，但是能進(jìn)行資產(chǎn)證券化的也不止兩房，投行都在打包次貸，投資人也愿意為了多收些利息，冒險(xiǎn)投資次貸衍生出來(lái)的證券產(chǎn)品。
費(fèi)城賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)客座副教授山姆·堅(jiān)登告訴記者：金融危機(jī)的主因就是“有毒”房貸。那些借貸人的信用有問(wèn)題，文件缺失，或者就是造假和騙貸。
不斷攀升的金融杠桿
佛羅里達(dá)州坦帕市查爾斯·魯頓伯格房產(chǎn)中介(Charles Rutenberg Realty)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人林雅琛至今回憶起金融危機(jī)以前幾年的房產(chǎn)銷(xiāo)售高峰還是感概不已。
“買(mǎi)房的人太多了，我們只要做文案就可以了，貸款幾乎都不是問(wèn)題 。” 林雅琛告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者 。
佛羅里達(dá)州三面臨海，州內(nèi)有著名的邁阿密海灘，是人們旅游的度假勝地。這里在2000年年初房市泡沫高潮時(shí)成為人們爭(zhēng)相搶購(gòu)的地方。而金融危機(jī)后 ，林雅琛則經(jīng)常帶客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)法拍屋。當(dāng)?shù)氐姆ㄅ奈菰诮鹑谖C(jī)后的一段時(shí)間貨源充足。原價(jià)近30萬(wàn)美元的房子，20萬(wàn)美元就被買(mǎi)走了 。
專(zhuān)家介紹，貸款的金融杠桿最重要的指標(biāo)是貸款價(jià)值比(LTV)。通常30萬(wàn)美元買(mǎi)一套房子，首付20%也就是6萬(wàn)美元，貸款24萬(wàn)，貸款價(jià)值比就是80%，金融杠桿為5倍。兩房要求房貸貸款價(jià)值比最高不超過(guò)80%，這樣萬(wàn)一房?jī)r(jià)下跌20%以?xún)?nèi)，兩房還可以不用承擔(dān)損失。當(dāng)然，兩房所料未及的是，金融危機(jī)的時(shí)候房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%的地方大量存在。
美國(guó)紐約的Aquity LLC公司的董事總經(jīng)理李池專(zhuān)門(mén)做房地產(chǎn)融資的生意，她告訴記者， 在金融危機(jī)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商輕易就可以貸款到90%以上，而現(xiàn)在能貸款到50%就已經(jīng)很不錯(cuò)了。
“你可以很明顯感到這里的區(qū)別。”李池說(shuō)，“我覺(jué)得以前的放貸太松了。”
在金融危機(jī)以前，貸款價(jià)值比經(jīng)常能夠進(jìn)一步提高到95%，也就是說(shuō)只要5%的首付就能買(mǎi)房子，金融杠桿一下子從5倍提高到25倍。通常有兩種方法可以提高金融杠桿。有的商業(yè)銀行本身就提供首付不到20%的房貸。這種房貸無(wú)法通過(guò)兩房證券化，但是因?yàn)槔⒏撸�是能賣(mài)給投行打包變成無(wú)兩房擔(dān)保的房貸證券。這樣，30萬(wàn)美元的房子，只要有1萬(wàn)5千美元的首付款，剩下的銀行都負(fù)責(zé)貸款解決。
還有一個(gè)辦法就是由銀行提供一個(gè)住宅權(quán)益貸款(Home Equity Loan)。住宅權(quán)益貸款就像首付貸。如果要買(mǎi)30萬(wàn)美元的房子，購(gòu)房者只有1萬(wàn)5千美元可供首付，銀行可以提供4萬(wàn)5千美元的住宅權(quán)益貸款，以及24萬(wàn)美元的普通房貸。這樣，銀行可以把普通房貸部分賣(mài)給兩房，以便快速回籠資金。4萬(wàn)5千美元的住宅權(quán)益貸款，作為首付款，由房屋價(jià)格減去普通房貸的差價(jià)也就是6萬(wàn)美元的差價(jià)做擔(dān)保。因?yàn)榉课輧r(jià)格減去房貸被稱(chēng)為住宅權(quán)益，所以首付貸在美國(guó)被稱(chēng)為住宅權(quán)益貸款。住宅權(quán)益貸款不僅僅可以擁有首付，也可以用于其他消費(fèi)。
為了讓低收入者能夠買(mǎi)房子，僅僅是提供住宅權(quán)益貸款補(bǔ)足首付款還不夠，美國(guó)銀行繼續(xù)創(chuàng)新，發(fā)明了低月供房貸。這種房貸剛開(kāi)始幾年月供很低，只要償還利息不需要還本金。有的更加激進(jìn)的甚至每月還款額還不能夠還利息，所以本金就不斷的上升。如果房?jī)r(jià)不相應(yīng)得上漲，貸款價(jià)值比和金融杠桿就與日俱增。
住宅權(quán)益貸款雖然也是抵押貸款，但是其抵押順序低于普通房貸，如果貸款人無(wú)法償還債務(wù)，拍賣(mài)房屋所得款項(xiàng)必須先全額償還普通房貸，有多余的才會(huì)償還給住宅權(quán)益貸款，所以又被稱(chēng)為次順序抵押貸款(second-lien mortgage)。在金融危機(jī)的時(shí)候，大量的法拍屋成交價(jià)格尚低于房貸余額，借出住宅權(quán)益貸款的銀行就沒(méi)有任何補(bǔ)償。與中國(guó)和其他國(guó)家不同，美國(guó)銀行對(duì)房貸和住宅權(quán)益貸款都只有對(duì)抵押品的權(quán)利，對(duì)貸款人沒(méi)有追索權(quán)。即使拍賣(mài)房子不能全額償還貸款，銀行也不能繼續(xù)要求貸款人把余款還上。金融危機(jī)時(shí)的大量的借款人明明有錢(qián)還貸的，但是看到房?jī)r(jià)已經(jīng)比房貸低了超過(guò)20%就也拒絕付錢(qián)，直接把房子交給銀行，讓銀行承擔(dān)大部分房?jī)r(jià)下跌的損失。
堅(jiān)登教授告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者： “從政策制定角度來(lái)講，維持首付比例，防止購(gòu)房者減少他們對(duì)房子的直接投入是必要的謹(jǐn)慎。首付比例過(guò)低，會(huì)鼓勵(lì)購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下跌時(shí)放棄房子。20%的首付比例是非常必要的風(fēng)險(xiǎn)緩沖。”
金融危機(jī)以后低月供房貸，特別是本金會(huì)繼續(xù)上漲的房貸已經(jīng)絕跡了。住宅權(quán)益貸款繼續(xù)存在，但是更多的是為了沒(méi)還完房貸的人提供新的貸款。目前，住宅權(quán)益貸款可以最長(zhǎng)借10年，利息只比30年房貸利息高1%，大約4.75%的年利。但是由于銀行收緊了信貸，嚴(yán)格控制總的貸款價(jià)值比，使其不超過(guò)90%，抑制了通過(guò)住宅權(quán)益貸款來(lái)籌措首付款提高金融杠桿的做法。