近半個(gè)月來(lái)，廈門(mén)樓市仿佛打了“雞血”。
截至昨日，廈門(mén)近10天內(nèi)竟然交易了超過(guò)2000套二手住宅，不少島內(nèi)區(qū)域，單價(jià)漲幅每平方米超過(guò)千元，新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)入市數(shù)小時(shí)，就被搶購(gòu)一空。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這和不少購(gòu)房者“怕漲”的恐慌心態(tài)不無(wú)關(guān)系。
此外導(dǎo)報(bào)記者近日采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，坊間流傳著“4月份要調(diào)高計(jì)稅評(píng)估價(jià)”和“5月份營(yíng)改增稅費(fèi)會(huì)增加”兩種說(shuō)法，不少中介人士也向購(gòu)房者推銷(xiāo)，“早點(diǎn)買(mǎi)房還可以省下一筆稅費(fèi)”。
這兩種說(shuō)法到底有何依據(jù)？昨天導(dǎo)報(bào)記者從官方權(quán)威消息處了解到，都是謠言。
part1 現(xiàn)象
二手房火爆 春節(jié)前后相差超十萬(wàn)
上周末剛簽下購(gòu)房合同的市民葉女士，昨天前往廈門(mén)市行政服務(wù)中心辦理二手房權(quán)籍過(guò)戶(hù)登記手續(xù)時(shí)，被眼前的一幕嚇了一跳。
在辦事大廳里，密密麻麻地?cái)D滿(mǎn)了前來(lái)辦理二手房過(guò)戶(hù)手續(xù)的市民。早上8點(diǎn)就來(lái)排隊(duì)的中介人士幫忙預(yù)約取了號(hào)，到了昨天上午快10點(diǎn)時(shí)，前面依然有超過(guò)20人在排隊(duì)等待辦理。
說(shuō)起購(gòu)房，葉女士連續(xù)說(shuō)了三次“虧大了”。葉女士告訴導(dǎo)報(bào)記者，她去年底把房子賣(mài)了，打算換房，但是當(dāng)時(shí)沒(méi)有看到滿(mǎn)意的，便一拖再拖。“直到現(xiàn)在終于看中滿(mǎn)意的，但房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了20多萬(wàn)元。”葉女士說(shuō)，就算虧也沒(méi)辦法，只能咬咬牙買(mǎi)，“不然再漲上去就更虧了”。
世紀(jì)聯(lián)合房產(chǎn)總經(jīng)理郭忠宗說(shuō)，特別是最近這一周以來(lái)，坐地起價(jià)的房東越來(lái)越多，“甚至有一房東早上才說(shuō)135萬(wàn)元出手，下午就改成145萬(wàn)元出手了”。
郭忠宗說(shuō)，相比春節(jié)前，島內(nèi)一些熱門(mén)區(qū)域單價(jià)漲幅甚至達(dá)到了每平方米2000元甚至3000元，“等于買(mǎi)套100平方米的房子，最近要比春節(jié)前多花二三十萬(wàn)元，對(duì)改善型購(gòu)房者建議買(mǎi)賣(mài)同時(shí)進(jìn)行”。
檳榔片區(qū)的中介小黃說(shuō)，最近不僅房東坐地起價(jià)，捂房惜售的客戶(hù)也開(kāi)始出現(xiàn)，“都是為了讓房?jī)r(jià)再漲一點(diǎn)再賣(mài)出去”。導(dǎo)報(bào)記者了解到，在春節(jié)前，二手住宅房源很多，而這半個(gè)多月時(shí)間的消化后，現(xiàn)在可選的已經(jīng)不多了，因而不少島內(nèi)的二手房中介經(jīng)紀(jì)人，除了帶客戶(hù)看房、簽單外，還要花更大的力氣去找房源。
購(gòu)房者怕漲 就趕緊出手了
最近廈門(mén)的二手房市場(chǎng)，到底有多火爆？
據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，從3月7日到3月16日這10天時(shí)間里，廈門(mén)二手住宅網(wǎng)簽累計(jì)2216套，扣除其間周末兩天無(wú)成交記錄，等于平均每天交易了277套房子。值得注意的是，這是自2014年至今二手住宅短期成交量最高的一次，并且不斷出現(xiàn)超300套的日成交量。
再看看新建商品住宅市場(chǎng)，上周末幾個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)，成績(jī)都很耀眼，甚至出現(xiàn)數(shù)小時(shí)內(nèi)就賣(mài)光的現(xiàn)象。導(dǎo)報(bào)記者多處走訪(fǎng)后發(fā)現(xiàn)，最近的新房?jī)r(jià)格也比年前上漲，多數(shù)單價(jià)漲幅在千元以上，甚至有個(gè)別樓盤(pán)每平方米均價(jià)漲了3000元。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，造成樓市這么火爆的原因，除了政策扶持力度加大外，和購(gòu)房者“怕漲”的恐慌心理不無(wú)關(guān)系。
“受部分一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲的影響，不少市民擔(dān)心廈門(mén)會(huì)一樣，于是就助推了樓市。”藍(lán)火置業(yè)副總經(jīng)理鐘國(guó)發(fā)說(shuō)，在前段時(shí)間一手房供應(yīng)量少，二手房市場(chǎng)自然火爆，“而火爆的二手房市場(chǎng)又反向助推了一手房市場(chǎng)，這樣一來(lái)就形成了全面火熱的局面。”
此外鐘國(guó)發(fā)認(rèn)為，目前廈門(mén)外地購(gòu)房群體占了六成左右，其中不少人對(duì)廈門(mén)房?jī)r(jià)不像廈門(mén)市民那么敏感，“單價(jià)漲個(gè)一兩千他們覺(jué)得沒(méi)什么，隨著購(gòu)房潮就買(mǎi)了”。
part2 辟謠
要上調(diào)計(jì)稅評(píng)估價(jià)？沒(méi)計(jì)劃！
部分房產(chǎn)中介灌輸?shù)摹?月份要調(diào)高計(jì)稅評(píng)估價(jià)”和“5月份營(yíng)改增稅費(fèi)會(huì)增加”理念也是二手房熱搶的重要推手。
事實(shí)真的如此嗎？導(dǎo)報(bào)記者了解到，有關(guān)4月份調(diào)高計(jì)稅評(píng)估價(jià)的傳聞最早來(lái)源于深圳，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估中心的官網(wǎng)顯示，將在4月1日起，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新，二手房交易評(píng)估值將上調(diào)50%左右。
評(píng)估價(jià)作為二手房征稅的基數(shù)，其變動(dòng)在很大程度上影響了交易稅費(fèi)。深圳的新聞被網(wǎng)友們轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，就變成了傳聞中的“廈門(mén)也要上調(diào)”。
昨日，導(dǎo)報(bào)記者就此問(wèn)題咨詢(xún)了廈門(mén)地稅局相關(guān)處室，廈門(mén)地稅局明確表示，廈門(mén)市政府有關(guān)部門(mén)目前無(wú)調(diào)整二手房計(jì)稅評(píng)估價(jià)格計(jì)劃。意思就是，二手房的交易稅費(fèi)不會(huì)增加。
營(yíng)改增會(huì)增加稅負(fù)？不會(huì)！
至于另一條5月?tīng)I(yíng)改增會(huì)增加二手房交易稅費(fèi)的傳聞，專(zhuān)家也專(zhuān)門(mén)出來(lái)澄清：結(jié)論是錯(cuò)誤的。
3月13日，國(guó)家稅務(wù)總局王軍局長(zhǎng)在談及“營(yíng)改增”方案時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。
于是，有的媒體開(kāi)始舉例計(jì)算，比如：濟(jì)南市民王先生有一套未滿(mǎn)2年的住宅,以80萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣(mài)出,他需要繳納成交價(jià)格5.6%的營(yíng)業(yè)稅,也就是4.48萬(wàn)元。改繳增值稅后,假設(shè)增值稅稅率定為10%,該住房買(mǎi)入價(jià)為30萬(wàn)元，增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額,需要繳納5萬(wàn)元的增值稅(80×10%-30×10%)；若該住房買(mǎi)入價(jià)為60萬(wàn)元,則只需繳納2萬(wàn)元(80×10%-60×10%)。
對(duì)于這類(lèi)推測(cè)案例，《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》3月15日刊發(fā)知名稅務(wù)專(zhuān)家段文濤所撰文章，明確指出：“營(yíng)改增”后個(gè)人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅也將持平或略有下降。
他指出，增值稅是按不含稅價(jià)即銷(xiāo)售額來(lái)計(jì)稅的，前述例題中都是以營(yíng)業(yè)稅的含稅價(jià)計(jì)稅方式來(lái)計(jì)算稅額，均是錯(cuò)誤的。
而且，例題中均是按一般計(jì)稅方式來(lái)計(jì)算稅額，即增值稅一般納稅人才適用的銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額得出應(yīng)繳稅額的方式。而按照已有的增值稅管理規(guī)定，個(gè)體工商戶(hù)以外的其他個(gè)人（自然人），是不能被認(rèn)定為一般納稅人的，這就意味著出售二手房的個(gè)人只能按照小規(guī)模納稅人的計(jì)稅方式，也就是簡(jiǎn)易征稅方式來(lái)計(jì)繳增值稅，而絕無(wú)可能按照例題中那樣來(lái)計(jì)稅。
同時(shí)，按照財(cái)政部新聞發(fā)言人有關(guān)“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅全面推開(kāi)期間，擬對(duì)稅收優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)”的表述，原營(yíng)業(yè)稅對(duì)于二手房交易的相關(guān)征免規(guī)定極可能得以延續(xù)。
他還舉例說(shuō)，假設(shè)某套二手房以100萬(wàn)元成交，應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅是100萬(wàn)×稅率；而繳納的增值稅是100萬(wàn)÷（1＋征收率）×征收率。
可見(jiàn)，除了將延續(xù)享受免稅的以外，即使是要征稅的情形，“營(yíng)改增”后個(gè)人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅也將持平或者還略有下降。