日前，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)在其網(wǎng)站上發(fā)布了一則提示：“4月1日深圳二手房交易評(píng)估價(jià)格將上調(diào)50%左右，導(dǎo)致交易稅費(fèi)大幅增加”。對(duì)于二手房評(píng)估價(jià)上調(diào)這一消息，記者從深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心官網(wǎng)上得到證實(shí)，上調(diào)是“例行更新”，但是，評(píng)估價(jià)調(diào)整幅度為50%的判斷卻仍有待斟酌。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，評(píng)估價(jià)的上調(diào)幅度或沒(méi)有50%，大概在30%，最終的調(diào)整幅度有待官方公布。而且，深圳置業(yè)者對(duì)這樣的調(diào)整應(yīng)該早有預(yù)期，所以評(píng)估價(jià)的調(diào)整對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比較有限。

　　“上調(diào)50%”依據(jù)不準(zhǔn)確

　　深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的“上調(diào)50%左右”的提示有何依據(jù)？記者在深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心和深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站上都沒(méi)有看到關(guān)于調(diào)整幅度的任何線索。然而，發(fā)文中有一段文字顯示“自2015年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)較為明顯上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳二手住宅價(jià)格同比上漲52.7%，而去年上漲最快的則是第二、三季度。”有業(yè)內(nèi)人士揣摩，可能依據(jù)就出自這里。

　　可是，多位業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同這樣的依據(jù)。“50%是按照去年年頭到現(xiàn)在為止的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)推算的，但是深圳在去年10月份就調(diào)整過(guò)一次評(píng)估價(jià)了，現(xiàn)在參考的話，應(yīng)該參考去年10月份的評(píng)估價(jià)。”深圳美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹說(shuō)，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)按揭部門(mén)的預(yù)測(cè)，評(píng)估價(jià)的上調(diào)幅度大概在30%。

　　就目前情況看，深圳二手房交易涉及到的稅費(fèi)中，與評(píng)估價(jià)息息相關(guān)的關(guān)鍵稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。根據(jù)普通住宅與非普通住宅以及購(gòu)房年限等條件對(duì)應(yīng)不同的交稅比例。以一套90平方米以下、未滿兩年的房子為例，需繳納營(yíng)業(yè)稅5.6%，個(gè)稅1%，契稅1%，總共7.6%。如果原來(lái)的評(píng)估價(jià)為100萬(wàn)元，上調(diào)30%后的評(píng)估價(jià)所交稅費(fèi)則多出了2.28萬(wàn)元。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰表示，事實(shí)上每一次評(píng)估價(jià)的調(diào)整都執(zhí)行“一房一價(jià)”，按照不同片區(qū)、不同樓盤(pán)來(lái)進(jìn)行，“估計(jì)去年漲幅熱門(mén)區(qū)域如龍崗、龍華、前海等，評(píng)估價(jià)上調(diào)會(huì)更高一些，鹽田、東部、羅湖等相對(duì)較小的區(qū)域，評(píng)估價(jià)漲幅預(yù)計(jì)會(huì)較小。”

　　據(jù)記者了解，近年來(lái)，深圳基本每年調(diào)整一次評(píng)估價(jià)。最近3年調(diào)整時(shí)間分別為2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，此次調(diào)整僅間隔半年，背景則是深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快。

　　近期無(wú)抵押物業(yè)成交放大

　　據(jù)記者觀察，自從評(píng)估價(jià)上調(diào)的消息發(fā)布以后，3月份看房的人比此前多了許多。“最近我們的帶看量是大了，可是成交量并沒(méi)有多起來(lái)。”深圳一地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這個(gè)時(shí)候的賣(mài)家多是紅本在手、可以馬上過(guò)戶的，而還在抵押的房子就不能享受調(diào)整之前的優(yōu)惠了。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，近期急于入市的置業(yè)者為規(guī)避稅費(fèi)增加，紛紛選擇“紅本在手”物業(yè)。3月以來(lái)“紅本在手”物業(yè)成交占比達(dá)到41.8%，較其他月份的35%左右有明顯上升。同時(shí)，已簽合同但尚未過(guò)戶的置業(yè)者，滿足條件的已提前打印出合同規(guī)避稅費(fèi)增加。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，房協(xié)合同打印量由月初的日均不到600份上升到現(xiàn)在的700余份，本月余下的日子有望進(jìn)一步上漲。

　　深圳Q房網(wǎng)方面則表示，雖然多數(shù)業(yè)主還是相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，但買(mǎi)房的觀望情緒有明顯加重，一方面是政策預(yù)期，一方面是實(shí)際的房?jī)r(jià)壓力。所以，評(píng)估價(jià)調(diào)整對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，更大可能是加重觀望。

　　評(píng)估價(jià)上調(diào)是否能抑制投資客？對(duì)房?jī)r(jià)的影響有多大？對(duì)此，鏈家地產(chǎn)深圳研究部總經(jīng)理肖小平認(rèn)為，結(jié)合去年第四季度以來(lái)狂熱的成交情況來(lái)看，評(píng)估價(jià)上調(diào)對(duì)炒房客入市有一定的抑制作用。但是，由于增加的稅費(fèi)對(duì)整個(gè)購(gòu)房成本來(lái)說(shuō)占比較小，所以單憑這個(gè)措施對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較有限。“賣(mài)家對(duì)稅費(fèi)不太敏感，因此不會(huì)因?yàn)樯险{(diào)評(píng)估價(jià)而作出價(jià)格的讓步。”何倩茹則認(rèn)為，如果政府真的要調(diào)整房?jī)r(jià)，還需要出臺(tái)力度較大的政策，調(diào)整評(píng)估價(jià)有點(diǎn)像“撓癢癢”。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 卓泳