自2015年去庫(kù)存為主基調(diào)以來(lái)，市場(chǎng)銷量總體上持續(xù)向好，樓盤表現(xiàn)則呈現(xiàn)兩極分化。曾亮超 攝
2016年以來(lái)，在各種政策利好下，一線樓市表現(xiàn)瘋狂，“日銷盤”“半夜排隊(duì)買房”等新聞層出不窮。就清遠(yuǎn)市場(chǎng)而言，自2015年去庫(kù)存為主基調(diào)以來(lái)，市場(chǎng)銷量總體上持續(xù)向好，新貨及土地供應(yīng)卻減少。個(gè)盤表現(xiàn)則呈現(xiàn)兩極分化，冷熱不均現(xiàn)象，部分樓盤在市場(chǎng)中取得了比較好的成績(jī)，也有另一部分樓盤卻依然銷售乏力，甚至出現(xiàn)了滯銷。
據(jù)了解，自2015年以來(lái)，清遠(yuǎn)樓市銷售持續(xù)增長(zhǎng)，去庫(kù)存加速。在各種政策利好刺激下，這種勢(shì)頭在2016年仍得到延續(xù)。這可從最近3個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)中得到印證。同時(shí)，也意味著清遠(yuǎn)連續(xù)一年多銷售保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
土地供應(yīng)持續(xù)減少
從供給側(cè)來(lái)看，未來(lái)壓力會(huì)持續(xù)減小：住宅用地供給大幅下降。據(jù)清遠(yuǎn)市國(guó)土資源局及公共資源交易中心網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，清遠(yuǎn)市區(qū)（僅包含清城區(qū)和高新區(qū)）去年一級(jí)市場(chǎng)居住用地只有約40.29萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)到53.47%！這也是近5年來(lái)一級(jí)市場(chǎng)居住用地交易最少的一年：2011年出讓面積超過(guò)220萬(wàn)平方米，2012年出讓面積81.6萬(wàn)平方米，2013年出讓面積近236萬(wàn)平方米。
和住宅用地交易大幅減少相反，一級(jí)市場(chǎng)工業(yè)用地及其他產(chǎn)業(yè)用地成交面積在近兩年來(lái)大幅增加，去年市區(qū)成交面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，加上清新區(qū)，總共達(dá)320多萬(wàn)平方米；2014年三區(qū)成交用地達(dá)240萬(wàn)平方米，而2011至2013年總共成交面積還不到230萬(wàn)平方米！
值得注意的是，這些用地產(chǎn)業(yè)類型發(fā)生很大變化，前幾年多集中在陶瓷、有色金屬等方面，而近兩年多集中在高新區(qū)、廣清產(chǎn)業(yè)園等，很少有建筑陶瓷類，多屬于高附加值的成品如潔具類，還有高技術(shù)材料，以及第三產(chǎn)業(yè)用地，尤其是旅游娛樂(lè)用地，其中最引人注目的是投資將達(dá)數(shù)百億元的長(zhǎng)隆森林公園。
“從工業(yè)用地成交可以看出，清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，高附加值的增加，且工業(yè)開始發(fā)力，未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力大。”胡剛分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根本還是來(lái)自于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，清遠(yuǎn)這幾年工業(yè)再一次發(fā)力，城市競(jìng)爭(zhēng)力才能持續(xù)提高，才能不斷有各種人才進(jìn)入清遠(yuǎn)。另一方面住宅用地大幅減少，可以緩解未來(lái)一段時(shí)間新增住宅供應(yīng)量，緩解未來(lái)行業(yè)銷售壓力。
個(gè)盤呈現(xiàn)兩極分化
去貨量上，除了上述漂亮的總體數(shù)據(jù)外，從個(gè)盤表現(xiàn)看，則呈現(xiàn)兩極分化局面。其中表現(xiàn)突出的有：勝利華南茶文化博覽中心，該盤元旦推出300多套，其中住宅銷售138套，成交單價(jià)為4200多元，消化近一半。上周勝利茶博城更以40套的網(wǎng)簽量奪冠。
其次是鳳凰花園，一月推出300套新貨，目前銷售了97套，其中上周就成交了36套，均價(jià)也只有4231元/平方米。還有老盤新推的萬(wàn)豪水景灣，據(jù)了解，春節(jié)以來(lái)，萬(wàn)豪水晶灣表現(xiàn)不俗，元宵節(jié)當(dāng)周成交50套，上周網(wǎng)簽成交36套。
另外，近期熱銷樓盤還包括：敏捷·東城水岸、朝南維港半島、城市花園、保利天匯、翔隆·七色城邦等。
而與這些樓盤旺銷形成鮮明對(duì)比的是，還有相當(dāng)一部分樓盤銷售乏力，甚至一直銷售不動(dòng)，處于貧困線上掙扎，隨時(shí)資金斷裂的可能。種種跡象表明，蓋好房子就能銷售出去的局面已經(jīng)徹底改變。
同樣的市場(chǎng)局勢(shì)下，為何樓盤銷售呈現(xiàn)兩重天的局面？從上述熱銷個(gè)盤來(lái)看，有的并不是位置非常好的樓盤，但共性上，這些樓盤產(chǎn)品以剛需戶型為主，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，有的性價(jià)比高，還有與銷售渠道創(chuàng)新、突破等因素密不可分。而一些滯銷樓盤，或因戶型過(guò)大，或因產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)下自身品牌力不夠，或因營(yíng)銷方式欠缺創(chuàng)新等難以打開銷路。
·數(shù)說(shuō)·
銷售持續(xù)增長(zhǎng)
新貨供應(yīng)減少
從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，清遠(yuǎn)樓盤2016年1月銷售面積為336051.68平方米，同比增長(zhǎng)49.16%；
銷售套數(shù)3340套，同比增長(zhǎng)34.30%；
銷售金額為1797414767.67元，同比增長(zhǎng)54.80%；銷售均價(jià)為5349元/平方米，同比增長(zhǎng)3.78%。
而2月銷售面積為202574.37平方米，同比增長(zhǎng)18.91%；銷售套數(shù)為1993套，同比增長(zhǎng)15.00%；銷售金額為1033529272元，同比增長(zhǎng)4.97%；銷售均價(jià)為5102元/平方米。
3月份截至目前，銷售面積為138530.94平方米，銷售套數(shù)為1435套，銷售金額為7.5億元；銷售均價(jià)為5418.15元/平方米。
而去年3月共成交2400多套，相比之下，今年3月份只是花了半個(gè)月就完成了去年3月的60%的銷售量。
今年新貨供應(yīng)量全面減少。今年新增待售商品房面積為406193.46平方米，同比去年下降24.67%；
商品房套數(shù)為3665套，同比下降31.12%；
其中住宅面積為379725.01平方米，同比下降23.36%；住宅套數(shù)為3341套，同比下降32.59%，
商鋪銷售面積為23288.18平方米，同比下降42.72%。