3月15日，廣州市地稅局發(fā)布公告，明確廣州將嚴格按照國家發(fā)布的“23號文”來落實房地產(chǎn)契稅優(yōu)惠政策。這意味著，廣州市民“個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”即廣州市民此前購買唯一(首套)144平方米以上豪宅者，執(zhí)行以1.5%繳納契稅，比中央出新政之前按3%交的稅率省下1.5%，其他情況稅率與之前相同。
而根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2月19日聯(lián)合公布的通知，自2016年2月22日起，個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策工具主要有三個：稅收、信貸、限購，而在稅收政策中，最主要就是契稅和營業(yè)稅政策，業(yè)內(nèi)認為，此次對兩個稅種都進行了調(diào)整，是一次非常有針對性的調(diào)整。通過財稅領(lǐng)域亮出的調(diào)控房地產(chǎn)市場一記“大招”，傳遞出房地產(chǎn)“去庫存”的強烈信號。
■市場反響
新政推動市場交投進一步升溫
進入3月以來，廣州二手樓市交投持續(xù)升溫。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月第一周(2月29日-3月6日)廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量為1823套，較此前一周(2月22日-2月28日)上升65.1%，不過，市場升溫步伐并未停歇，進入3月第二周(3月7日-3月13日)，廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量進一步升至2354套，環(huán)比3月第一周上升29.1%。
合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月廣州二手住宅成交個案當中，首次置業(yè)占59.2%。在首次置業(yè)型購房個案當中，選擇面積在90平方米以內(nèi)的最多，占55%，而選擇面積在90-144平方米之間的個案，占35%，選擇面積144平方米以上豪宅物業(yè)的首次置業(yè)型個案，僅占10%左右的份額。
合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，在契稅新政利好的刺激下，廣州二手樓市交投有望延續(xù)升溫的趨勢，也有可能推動大戶型交投進一步升溫，另，剛需買家一步到位購置大戶型的情況，也有可能增加。不過，需要留意的是，隨著買賣雙方對后市看漲預(yù)期的增強，業(yè)主反價的現(xiàn)象也逐漸增多，反價幅度一般在5%左右。買家因擔心后市漲價，而加快了購房速度，從看房到?jīng)Q定買房，一般僅需2-5日，考慮時間較長的也僅是一周左右，較之前明顯提速。
天河北：部分買家購名校附近物業(yè)
合富置業(yè)華陽分行主管林志強表示，天河北板塊近期剛需型買家出手最積極，其中有部分是購置名校周邊房源的買家。買家擔心后市樓價會像其他一線城市那樣上漲，會促使買家積極出手，而業(yè)主也會認為樓價會上漲。因此，即使遇到實客，業(yè)主也不會降價，反而有業(yè)主已出現(xiàn)反價，反價幅度平均是5%。
林志強表示，近期成交速度會有所加快。現(xiàn)時，買家從看房到簽約成交，大概需要3-4天的時間，比之前有所縮短。之前有部分買家從看房到簽約成交，會耗時大概一至兩個星期的時間。
工業(yè)大道北：剛需客和換房客最心急
合富置業(yè)光大翠榕分行主管譚湘文表示，近期工業(yè)大道北一帶都是剛需型的買家和急著買房的買家出手最積極。有一部分買家是為了結(jié)婚買婚房，還有一部分是換房客，因為已售出了原有的物業(yè)，急著購置另一套物業(yè)入住。出于擔心后市樓價繼續(xù)上升，也是促使買家出手積極的原因之一。
譚湘文表示，近期接觸的成交客戶，多數(shù)是看房半年或比較長時間的買家，而最近看房的買家如果遇到合適的單位，都會較積極出手。業(yè)主出售單位的價格都比較硬，也有業(yè)主會出現(xiàn)反價，反價幅度大概是5%。
合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理湯萬沙表示，近期華南板塊看房買房的人增多，剛需、新婚、置換的客人很多，多數(shù)都是擔心樓價上漲。成交的時間基本縮短到一個星期內(nèi)，以前從看房到簽約成交的時間，較長的會達半個月到一個月不等。
現(xiàn)在業(yè)主叫價比較強硬，反價的情況很多，反價幅度5%-10%，部分漲價的業(yè)主也會在漲價后再降價，降價幅度3萬-5萬元。
■相關(guān)新聞
二手交易稅費 “營改增”擬將推出
“營改增”(營業(yè)稅改征增值稅)5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。3月13日，國家稅務(wù)總局局長王軍在“兩會”發(fā)布會答問回應(yīng)了有關(guān)“營改增”問題時表示，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。
二手房交易環(huán)節(jié)的“營改增”，將對個人二手房買賣造成什么影響？交易稅費到底是增加了還是減少了？
專家表示，由于目前二手房交易環(huán)節(jié)存在營業(yè)稅，自然也要納入“營改增”，而并非是針對樓市“去庫存”或“調(diào)控過熱城市房價”而專門設(shè)定。
目前施行的“營業(yè)稅”，是對營業(yè)額直接征稅，在個人買賣二手房環(huán)節(jié)，需繳納總房價5.56%的全額營業(yè)稅。根據(jù)2015年“3.30新政”規(guī)定，對營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；滿2年(含2年)普通住房，才免征營業(yè)稅。
個人二手房交易“營改增”之后，只對房子增值部分征稅，沒增值就不征稅。而目前個人住房持有不滿兩年的，一旦出售，不論是否增值，都要征收房屋售出總價5.56%的全額營業(yè)稅。目前業(yè)內(nèi)猜測，不動產(chǎn)交易納入“營改增”，可能適用的稅率有11%、6%和3%三種情況。
在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法，僅對增值部分征稅，增值獲益越多，則征稅越多。
“將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了”，業(yè)內(nèi)專家指出，由于具體政策尚未出臺，個人二手房交易中稅負是否變化還要看未來政策，關(guān)鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少；但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
■政策解讀
跨市首套契稅可優(yōu)惠
廣州地稅局官網(wǎng)發(fā)布《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策有關(guān)操作指引》，表示執(zhí)行“粵財法6號文”。此前，廣東省發(fā)布“粵財法6號文”，表示執(zhí)行國家“23號文”。
在2月19日發(fā)布的國家“23號文”中，可為廣州市民帶來契稅優(yōu)惠的為“家庭唯一住房面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅”一條。由于廣州此前唯一(首套)住房為90至144平方米的就以1.5%繳納契稅，故新政只惠及唯一(首套)住房為144平方米以上豪宅者。
根據(jù)該政策，廣州市正式開始實行本市內(nèi)購買的首套房都可以按照新政繳納契稅。對于符合個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)條件，購買90平方米以下住房者，依舊按照1%稅率契稅繳納；90平方米以上都按照1.5%的契稅標準執(zhí)行。而二套房契稅政策暫不在廣州市執(zhí)行。
同時，廣州地稅在公告中提到，“對2月22日至2月24日多繳或少繳契稅的納稅人，從即日起，請按6號文規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理退稅、補稅手續(xù)。其中，需要辦理退稅的，應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)提交查詢證明及有關(guān)資料。”稅務(wù)機關(guān)對申報辦理退稅、補稅以及已預(yù)受理的納稅人，給予“二次辦稅優(yōu)先服務(wù)”。
對2月25日至即日已按原政策3%稅率申報繳納契稅，且符合6號文規(guī)定契稅稅收優(yōu)惠條件需要退稅的納稅人，應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)提交購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具的個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明(以下簡稱查詢證明，應(yīng)有出具方蓋章才有效)及有關(guān)資料，申請辦理退稅手續(xù)。
廣州市的“跨區(qū)首套”政策被叫停，但是跨市首套的契稅可以獲得優(yōu)惠。據(jù)了解，如果廣州市房管局查冊顯示是購房者家庭名下沒有房的，就可以唯一一套房享受契稅優(yōu)惠；如果有房，就都按國家“23號文”執(zhí)行。廣州地稅有關(guān)人士表示，是否為可享受優(yōu)惠的“首套房”，以住建部門的查冊為準。
在其他城市有房，又在廣州購房的，能否享受本次“首套房”優(yōu)惠？記者了解到，目前在廣州市只能查到廣州市的房產(chǎn)，不能查到全國各地的房產(chǎn)，也就是說，由于查冊范圍受限，即便在外地已有房者，再在廣州購買一套房，只要屬于廣州市首套房，都可享受首套房的契稅優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)認為，隨著契稅新政在廣州落地，有利于改善型買家出手，市場上大戶型房產(chǎn)的交投有望進一步升溫。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，首套房144平方米契稅新政的實際影響并不大，因為從實際優(yōu)惠度來看影響很小，主要是由于近段時間房價已經(jīng)漲了約2-3%，但是契稅優(yōu)惠給買家?guī)淼男睦碛绊懯谴嬖诘摹?/p>
策劃 李廣軍 采寫 南方日報記者 許蕾