■ 樓市觀察
有上海、深圳的升級(jí)版調(diào)控政策在先，北京樓市的頭頂也高懸著達(dá)摩克利斯劍。
近期，北京二手房市場(chǎng)成交放緩，一手商品房市場(chǎng)供需失衡。在政策預(yù)期收緊的大背景下，似乎在醞釀著一波全新的市場(chǎng)走勢(shì)。
二手房：成交量、均價(jià)雙雙回落
在遭遇了今年以來(lái)北京二手房市場(chǎng)的快速上漲期之后，購(gòu)房人齊先生決定將買房計(jì)劃暫緩。“本想在自己所在的小區(qū)再買一套一居室給父母住，但價(jià)格漲得有點(diǎn)可怕。”齊先生告訴記者，眼看著65平方米的一居室在一個(gè)月內(nèi)從255萬(wàn)元跳漲至325萬(wàn)元，已經(jīng)超出了他的支付能力。而這只是一季度二手房大漲的一個(gè)縮影。
在經(jīng)歷了3月份破紀(jì)錄的成交峰值后，北京二手房市場(chǎng)正在進(jìn)入一輪新的觀望期。數(shù)據(jù)有更強(qiáng)的說(shuō)服力。記者從鏈家網(wǎng)獲悉，4月第一周，北京二手住宅市場(chǎng)的網(wǎng)簽量和成交均價(jià)同時(shí)出現(xiàn)了5周來(lái)的首次下滑，5136套的成交量，環(huán)比下降了近四成；成交均價(jià)為39660元/平方米，為春節(jié)后的首次回落。
值得注意的是，4月以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)的新增房源和新增客源同時(shí)在下降。機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，新增房客比已低于3。而市場(chǎng)的常規(guī)判斷是，新增房客比低于4時(shí)，意味著市場(chǎng)進(jìn)入了低迷狀態(tài)。
而這對(duì)于目前以改善型為主的一手商品房市場(chǎng)而言，并不算是好消息。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，由于前期購(gòu)房需求的大量釋放，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)可能會(huì)形成透支現(xiàn)象。“很多人趁著市場(chǎng)活躍期把房子買了，未來(lái)在一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)的需求端就會(huì)出現(xiàn)斷檔，從而引發(fā)銷售無(wú)法達(dá)到預(yù)期。再加上政策的預(yù)期，北京樓市持續(xù)升溫的步伐可能會(huì)被打斷。”
一手房：存貨少、豪宅化，銷售放緩
較之于市場(chǎng)的走勢(shì)，讓北京的房企更加頭疼的還有“存貨”不足的困擾。
某港資上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，旗下除了頂豪項(xiàng)目在售外，幾乎沒(méi)有能夠覆蓋到范圍更廣的剛需群體的項(xiàng)目，面對(duì)目前熱火朝天的市場(chǎng)也無(wú)計(jì)可施。
類似的窘境并非孤案。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，北京今年新增供應(yīng)的商品房(不含自住房保障房)合計(jì)為3634套，而實(shí)際成交套數(shù)達(dá)到11944套。供需比達(dá)到了1:3。
第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人熊志坤分析，一季度北京新推的項(xiàng)目非常少，主要是由于企業(yè)手上的資源太少造成的。“如果這些企業(yè)在北京的存貨足夠多，應(yīng)該會(huì)想盡快推出變現(xiàn)，因?yàn)楫吘宫F(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境仍然處于一個(gè)比較高的價(jià)位。這比捂盤惜售對(duì)賭一個(gè)不確定的未來(lái)市場(chǎng)，要更合算。”
多位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)整體銷售節(jié)奏放緩是大概率事件。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅就指出，一方面受土地資源稀缺的影響，2015年北京出讓的純商品住宅用地面積僅300萬(wàn)平方米，而當(dāng)年商品住宅的成交量高達(dá)700萬(wàn)平方米，需求在不斷上升，但受制于土地供給的萎縮，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)控制供應(yīng)節(jié)奏；另一方面，“地少價(jià)高”帶來(lái)的高價(jià)項(xiàng)目的不斷增多，整體市場(chǎng)豪宅化，也將使得整體銷售節(jié)奏放緩。
某業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，從庫(kù)存規(guī)模來(lái)看，北京市場(chǎng)的量是不多的，所以不排除部分銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的房企會(huì)放緩在北京的推盤節(jié)奏，不急于推盤或者促銷，而是以足夠的耐心慢慢去化，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
新京報(bào)記者 李捷