短期看，三四線城市需要嚴控土地入市規(guī)模，緩解庫存壓力。長遠看，三四線城市必須加快推動戶籍制度改革，找準對接產(chǎn)業(yè)以增加城市就業(yè)崗位。地方政府還要加大財政投入，將進城農(nóng)民工納入住房公積金繳存范圍，讓其享受平等的公共資源以及便利的基礎設施。
國土資源部日前印發(fā)《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》。《綱要》指出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，在住房供求關系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模，對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應。
此次國土資源部提出對庫存較高城市減少用地供應，體現(xiàn)了“一城一策”思路。這種政策態(tài)度，與我國目前存在的不同城市房地產(chǎn)市場供求關系差異巨大有關。
去年底，中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存確定為2016年經(jīng)濟工作的重要任務。之后，相關部委出臺了降低首付比例、降契稅等鼓勵購房的措施，各地方政府也是去庫存措施頻出。然而，在一二線樓市火爆了幾個月后，從目前情況看，全國整體上去庫存的效果仍不大理想。由于市場供求關系存在差異，城市間樓市分化趨勢繼續(xù)加劇，近期一線和部分二線城市樓市成交放量，有的城市新房庫存量甚至創(chuàng)出新低，但多數(shù)三四線城市存銷比仍高達30多個月，有的還出現(xiàn)了庫存繼續(xù)擴大的情況。
一線樓市是給點陽光就燦爛，借政策利好發(fā)動了新一輪的上漲攻勢，三四線樓市卻是步履蹣跚甚至有些積重難返，這樣的市場反應顯然不符合政策意圖。三四線樓市對利好政策無動于衷，這種現(xiàn)象說明，房地產(chǎn)去庫存絕不僅僅是賣房子。
導致我國各城市樓市供需關系不均衡，以及三四線城市去庫存困難的根本原因是，城市間房地產(chǎn)市場受制于人口和投資的“虹吸效應”。長期以來，一線城市在發(fā)展中具有諸多優(yōu)勢，如市場大、機會多、收入較高、社會環(huán)境相對公平等，這些優(yōu)勢讓一線城市在與其他城市的競爭中，進一步吸走了更多的人流、物流、資金流、企業(yè)總部等。各類資金不斷涌入，人口不斷聚集，一線城市住房供求關系持續(xù)緊張，房價也就有了高企的理由。與此同時，三四線城市在人才流出、產(chǎn)業(yè)基礎薄弱等原因影響下，土地供應過剩，房地產(chǎn)市場長期蕭條，去庫存壓力自然是持續(xù)存在。
與其臨淵羨魚，不如退而結(jié)網(wǎng)。房地產(chǎn)去庫存對三四線城市而言，并不是單純地賣房子，這些城市必須通過對自身的調(diào)整完善來吸引人口和投資，這樣才能最終打贏樓市去庫存的持久戰(zhàn)。短期看，三四線城市需要嚴控土地入市規(guī)模，緩解庫存壓力。長遠看，三四線城市必須加快推動戶籍制度改革，找準對接產(chǎn)業(yè)以增加城市就業(yè)崗位，讓農(nóng)民工在城市扎下根。同時，地方政府還要加大財政投入，將新市民都納入住房公積金繳存范圍，讓其享受平等的公共資源以及便利的基礎設施。只有這些舉措逐步到位，三四線樓市才能真正步入良性循環(huán)，并最終化解掉房地產(chǎn)庫存壓力。
房屋是一種特殊的商品，其最基本的功能是居住，三四線城市要解決房地產(chǎn)庫存問題，就必須讓足夠多的人口在當?shù)卣业焦ぷ鳎⒍ň酉聛怼Ｒ虼耍木�樓市去庫存的關鍵，不是想辦法找到買家讓房子脫手，而是搞好經(jīng)濟發(fā)展，增加就業(yè)機會。一些城市樓市目前的蕭條，是地區(qū)發(fā)展長期不均衡的結(jié)果。如果地方政府只是想著使用各種行政的、財政的手段，為了去庫存而去庫存，這不僅無助于解決地方經(jīng)濟社會的長期發(fā)展問題，還極可能催生新的市場運行風險，誘發(fā)新的后遺癥。說到底，房地產(chǎn)去庫存是個發(fā)展問題，解決這個問題不急不行，光著急也不行。
本報評論員 樊大彧