近日，溫州部分到期住宅土地使用權(quán)續(xù)期需花費(fèi)幾十萬(wàn)元的事件，爭(zhēng)議不斷。面對(duì)有人提出的續(xù)期不應(yīng)收費(fèi)的說(shuō)法，溫州市國(guó)土局的相關(guān)工作人員4月20日在接受媒體采訪時(shí)表示“不可能”，并聲稱“此舉會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)的流失”。此話再次引起網(wǎng)上關(guān)注，也引發(fā)公眾對(duì)與土地管理相關(guān)的政策法規(guī)的探討。
各界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，主要圍繞著《物權(quán)法》149條，其中規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一法律條文沒(méi)有交代自動(dòng)續(xù)期意味著什么，也沒(méi)有解釋土地續(xù)期是否需要交納費(fèi)用，此處“留白”，被公眾猜測(cè)解讀。
2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議通過(guò)《物權(quán)法》，同年10月1日起施行。《物權(quán)法》起草之初的立法背景和用意到底是什么？4月21日，新京報(bào)記者采訪《物權(quán)法》的立法參與者，詳解在此前的起草過(guò)程中第149條確立的來(lái)龍去脈。
■ 焦點(diǎn)
1
土地權(quán)自動(dòng)續(xù)期是何用意？
專家：為簡(jiǎn)化程序，讓百姓不用排隊(duì)辦續(xù)期手續(xù)
《物權(quán)法》第149條提到的“住宅建設(shè)用地用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”其中的“自動(dòng)續(xù)期”，在立法之時(shí)是什么立意？
全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室巡視員扈紀(jì)華告訴新京報(bào)記者，2005年，在對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行起草的時(shí)候，法律委員會(huì)在向全國(guó)人大常委會(huì)匯報(bào)時(shí)，有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于土地使用權(quán)到期后的續(xù)期申請(qǐng)人提出了疑問(wèn)，“一棟公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，是由住戶個(gè)人申請(qǐng)續(xù)期，還是業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一續(xù)期，意見(jiàn)不一致時(shí)怎么辦？這需要明確。”
全國(guó)人大常委會(huì)法工委原民法室主任姚紅回憶，當(dāng)時(shí)還有人提出，建筑物的土地使用權(quán)涉及到千千萬(wàn)萬(wàn)老百姓的利益，“如果到期以后大家都去續(xù)期，排隊(duì)都排不過(guò)來(lái)，應(yīng)該想一個(gè)更方便老百姓的辦法。”所以，后來(lái)149條就規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，意圖就是，不用老百姓都排隊(duì)去辦續(xù)期手續(xù)了。
2
是否收費(fèi)為何未做規(guī)定？
專家：是否收費(fèi)、收多少，立法者意見(jiàn)不一致
溫州的部分住宅土地使用權(quán)到期事件之所以備受關(guān)注，最主要的原因之一，就是有媒體曾報(bào)道，續(xù)期要收取高昂的費(fèi)用。到底收不收費(fèi)，收多少，對(duì)此，《物權(quán)法》之中卻沒(méi)有寫(xiě)明。
扈紀(jì)華說(shuō)，2005年9月26日，時(shí)任全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)吳邦國(guó)，專門(mén)聽(tīng)取了參與立法的專家部門(mén)對(duì)于《物權(quán)法》有關(guān)問(wèn)題的匯報(bào)，其中就包括建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期如何收費(fèi)的問(wèn)題。“當(dāng)時(shí)就有人提出意見(jiàn)，認(rèn)為業(yè)主買(mǎi)房時(shí)，已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后就不應(yīng)再交費(fèi)；還有人認(rèn)為，續(xù)期應(yīng)交少量的土地使用費(fèi)。也有另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為續(xù)期后的土地使用費(fèi)和期限可根據(jù)形勢(shì)的發(fā)展，到時(shí)再由國(guó)家另行規(guī)定。”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員梁慧星曾撰文回顧了《物權(quán)法》制定過(guò)程中，關(guān)于續(xù)期收費(fèi)問(wèn)題的討論過(guò)程。他提到，《物權(quán)法》草案的三次審議之后，曾面向社會(huì)各界征求意見(jiàn)，“有人認(rèn)為，住戶買(mǎi)房已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費(fèi)。有人認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的使用費(fèi)。”法律委員會(huì)研究認(rèn)為：“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問(wèn)題，宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓安居樂(lè)業(yè)。”據(jù)此，第四次審議稿之中，這一條修改為：“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”
“雖然不同意見(jiàn)有很多，但大家的初衷是統(tǒng)一的，歸納起來(lái)，就是建設(shè)用地要區(qū)分住宅和非住宅，要千家萬(wàn)戶的老百姓統(tǒng)一去續(xù)期不可能，公共利益的建筑應(yīng)當(dāng)對(duì)居民住宅網(wǎng)開(kāi)一面，而且要不要收費(fèi)這個(gè)問(wèn)題也應(yīng)另當(dāng)別論。”扈紀(jì)華說(shuō)。
姚紅也提到，“既然自動(dòng)續(xù)期了，那么續(xù)期需不需要交錢(qián)？這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜。”她說(shuō)，當(dāng)時(shí)有專家的觀點(diǎn)是，收費(fèi)的問(wèn)題，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)確定，而且當(dāng)時(shí)距離使用權(quán)到期的時(shí)間還很長(zhǎng)，所以就把這個(gè)問(wèn)題留下了。
3
續(xù)期若收費(fèi)該收多少錢(qián)？
專家：全國(guó)人大法律委員會(huì)提出根據(jù)實(shí)際情況慎重決定
《物權(quán)法》草案第四次審議稿，既然已提到了支付土地使用費(fèi)的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)參與立法的專家學(xué)者們，在費(fèi)用的計(jì)算方面，是怎么討論的？為何最后出臺(tái)的條文內(nèi)容發(fā)生了變更？
“關(guān)于怎么收費(fèi)的問(wèn)題，各種意見(jiàn)都有，有人認(rèn)為，不應(yīng)該收，也有人認(rèn)為該收工本費(fèi)，或者即使收也應(yīng)該少收。”扈紀(jì)華告訴新京報(bào)記者，當(dāng)時(shí)，法律委員會(huì)在討論時(shí)，有人提出疑問(wèn)，續(xù)期是交10塊錢(qián)的工本費(fèi)，還是要交多少錢(qián)呢？同時(shí)還有人提出，假設(shè)一棟房是單位分的福利房，3萬(wàn)元買(mǎi)下來(lái)，70年以后，該交多少錢(qián)續(xù)期呢？是要高于3萬(wàn)嗎？或者是只交10塊錢(qián)的工本費(fèi)？“但當(dāng)時(shí)在討論時(shí)，大家就沒(méi)有說(shuō)過(guò)到底要交多少，更沒(méi)有想過(guò)要交幾十萬(wàn)元巨款。”
扈紀(jì)華說(shuō)，2006年10月27日，在向全國(guó)人大常委會(huì)提交第六次審議稿的時(shí)候，常委會(huì)組成人員認(rèn)為，對(duì)于收費(fèi)問(wèn)題，一是大家意見(jiàn)不一致，二是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定無(wú)論住宅還是非住宅都要提前一年申請(qǐng)，之后再交費(fèi)，這與《物權(quán)法》的規(guī)定也不一致，另外，國(guó)家政策對(duì)此還需要進(jìn)一步考慮。在這樣的情況下，匆忙做出收費(fèi)相關(guān)的規(guī)定，比較欠妥，所以沒(méi)有再做進(jìn)一步的規(guī)定。
梁慧星也提到，法律委員會(huì)向全國(guó)人大常委會(huì)作出的《關(guān)于物權(quán)法(草案)修改情況的匯報(bào)》中顯示，常委會(huì)組成人員對(duì)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，普遍表示贊成。同時(shí)，有的委員提出，續(xù)期付費(fèi)是否合適，建議進(jìn)一步研究。全國(guó)人大法律委員會(huì)研究認(rèn)為，續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問(wèn)題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對(duì)待，目前本法以不作規(guī)定為宜。屆時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究。因此，建議刪去這一條中關(guān)于土地使用費(fèi)的規(guī)定。
4
70年使用權(quán)年限可否延長(zhǎng)？
曾有專家提出延長(zhǎng)或取消年限規(guī)定
1990年5月19日，國(guó)務(wù)院頒布城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，規(guī)定居住用地出讓年限最高為70年。70年土地使用期限，到底從何而來(lái)？
北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授劉保玉分析，當(dāng)年做出如此規(guī)定，除了考慮到當(dāng)年統(tǒng)計(jì)的中國(guó)人的平均壽命為70歲左右，還考慮到房屋的壽命，按照我國(guó)的建筑規(guī)范要求，普通民宅的壽命大概是50年到70年，“所以過(guò)了70年，房屋建筑依然完好，并且還可以住上幾十年的情況，幾乎是不存在的。”
劉保玉說(shuō)，如果房屋質(zhì)量比較好、又維護(hù)得好，也沒(méi)發(fā)生任何災(zāi)害，壽命也可能再延長(zhǎng)幾年，但是只能算是殘值了，“那時(shí)候只可能發(fā)生的是拆遷和繼承。”
扈紀(jì)華說(shuō)，當(dāng)初在起草《物權(quán)法》時(shí)，在用地期限方面，也有法律委員會(huì)的專家提出，現(xiàn)行住宅用地使用權(quán)期限太短，建議延長(zhǎng)為100年或者150年。有的則建議取消使用年限的規(guī)定。但是考慮到其他土地管理政策法規(guī)，以及《物權(quán)法》的主旨，用地期限方面，就沒(méi)有寫(xiě)入。
本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 趙實(shí)