【新民晚報(bào)·新民網(wǎng)】日前，溫州、青島、深圳等地相繼出現(xiàn)房屋土地使用年限到期的情況，是否需要繳納土地出讓金引發(fā)社會(huì)各界關(guān)注。記者采訪發(fā)現(xiàn)，上海也有類似情況，近八成在售老洋房需要補(bǔ)繳出讓金。

　　物權(quán)法對(duì)“自動(dòng)續(xù)費(fèi)”說法模糊

　　目前，國內(nèi)的土地是有使用年限，一般而言，住宅用地為70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。《物權(quán)法》第一百四十九條第一款明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　　物權(quán)法律師宋安成表示，關(guān)于自動(dòng)續(xù)期的理解會(huì)產(chǎn)生兩種解讀，一是無償?shù)淖詣?dòng)續(xù)集，二是有嘗的自動(dòng)續(xù)集。所以關(guān)于土地的使用權(quán)到期是否收費(fèi)、收費(fèi)細(xì)則需斟酌。

　　“很多人易將‘自動(dòng)續(xù)期’理解為：不辦理任何手續(xù)，不需要提出任何申請(qǐng)。”物權(quán)律師黃友健表示，如果要求業(yè)主辦理手續(xù)，可能涉嫌違法。如果房產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)，補(bǔ)充土地出讓金，更易讓業(yè)主接受、理解。

　　老洋房需交出讓金約占房?jī)r(jià)10%

　　目前，近八成上海在售老洋房需要重新繳納出讓金，部分老洋房因繼承等原因尚未支付其房屋所在土地出讓金。不過，這些房產(chǎn)不去補(bǔ)繳土地出讓金，也不會(huì)影響其正常居住。只有在房產(chǎn)需要交易的時(shí)候才被要求補(bǔ)繳土地出讓金。

　　“目前，上海土地出讓金補(bǔ)繳有一套詳細(xì)規(guī)定，按照房屋所在土地的占地面積、建筑面積、容積率、所處土地的級(jí)別等一系列因素計(jì)算得出，且根據(jù)房產(chǎn)屬性不同，其繳納的土地出讓金也不一樣。”鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟介紹道，土地出讓金按照上海基準(zhǔn)地價(jià)成果表大致測(cè)算，基本按房產(chǎn)所處地段樓面地價(jià)乘以房屋的占地面積來計(jì)算。上海的老洋房所處地段多位于市中心核心位置，基本上都以一類地計(jì)算其土地出讓金，目前樓面地價(jià)為22230元/平方米左右。以實(shí)際操作來看，老洋房在交易時(shí)會(huì)由土地管理部門核算出一個(gè)具體需要補(bǔ)繳的土地出讓金數(shù)額，該數(shù)額較上述測(cè)算方式得出的結(jié)果普遍要低。

　　2015年，一套徐匯區(qū)老洋房衛(wèi)樂園交易時(shí)，房屋建筑面積約243平方米，占地面積約293平方米，購房者以4200萬元購得，其中有422萬補(bǔ)繳的土地出讓金；目前，延慶路一套老洋房在售，房屋建筑面積453萬平方米，占地面積716萬平方米，房東掛牌價(jià)8000萬元，若交易過戶需繳1200至1400萬元土地出讓金，這套房產(chǎn)成交價(jià)格預(yù)計(jì)超過1億元。在上海，購買老洋房需要繳納的土地出讓金接近總房?jī)r(jià)的10%。

　　補(bǔ)出讓金之后，房屋使用年限如何計(jì)算？陸騎麟介紹道，住宅用地從其補(bǔ)繳5金之日起計(jì)算往后70年，辦公用地從其補(bǔ)繳土地出讓金之日起計(jì)算往后50年，商業(yè)用地從其補(bǔ)繳土地出讓金之日起計(jì)算往后40年。

　　深圳1995年9月18日前出讓不補(bǔ)繳

　　前晚，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)通過官方微博對(duì)深圳土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)說明，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補(bǔ)繳地價(jià)；1995年9月18日后已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問題，正在研究制定相關(guān)政策。

　　“目前，新建商品住宅的用地的使用年限續(xù)期問題，其實(shí)還不明確，依然是在討論范圍內(nèi)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從時(shí)間上測(cè)算，1995年后的簽訂的土地出讓合同下，那么土地使用年限也就在20年左右的時(shí)間，離到期還有50年，所以對(duì)于此類土地使用的問題，并不必過于擔(dān)憂。而這也是目前購房者接觸最多的住房類型和用地類型。

　　此前，深圳市政府對(duì)部分物業(yè)用地年限到期后補(bǔ)繳費(fèi)用進(jìn)行解釋，即那些產(chǎn)權(quán)在20年的用地，實(shí)際上是深圳最早一批特殊的行政劃撥用地，有很強(qiáng)的歷史痕跡，不具有代表性。補(bǔ)繳地價(jià)合情合理，數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。（新民晚報(bào)記者 楊玉紅）