房地產(chǎn)去庫(kù)存概念自打進(jìn)入公眾視野，社會(huì)各界人士便開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的分析。業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，河南的三四線城市住宅市場(chǎng)庫(kù)存嚴(yán)重，而在細(xì)分市場(chǎng)下的辦公市場(chǎng)（也就是俗稱(chēng)的寫(xiě)字樓），也在自我救贖和渴望外援的困境中撲騰。
4月17日，河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2016年1~3月份全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況》，情況顯示，1~3月份，全省商品房銷(xiāo)售面積1219.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.7%，其中辦公樓銷(xiāo)售面積為23.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%；辦公樓銷(xiāo)售額20.12億元，同比下降1.1%；待售面積為84.23萬(wàn)平方米，同比上漲9.9%。數(shù)據(jù)顯示，3月末，全省辦公樓待售面積增加3.37萬(wàn)平方米。
盡管在這一輪的樓市熱潮中，辦公市場(chǎng)趁機(jī)去化明顯，但仍然擺脫不了庫(kù)存積壓的難題。 記者 牛犇
早期發(fā)展過(guò)于粗放
鄭州目前在售在建寫(xiě)字樓超30個(gè)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前鄭州在售或在建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目逾30個(gè)，包括華爾中心、鄭東綠地中心、楷林IFC、鄭東商業(yè)中心、凱利國(guó)際中心、瀚海海尚、局外、興華二七廣場(chǎng)、濱河第一城、中原金融產(chǎn)業(yè)園、龍湖企業(yè)中心，尤其是在今年及2017年即將大量入市的龍子湖板塊、龍湖附CBD板塊等。
河南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦表明，一季度辦公物業(yè)供大于求，辦公樓新開(kāi)工面積67.68萬(wàn)平方米，成交23.05萬(wàn)平方米，由于歷史存量過(guò)剩，去化壓力依舊明顯。
根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年1-3月份全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況》測(cè)算，以辦公樓每月銷(xiāo)售7.68萬(wàn)平方米的速度，我省辦公樓去化周期約為10.9個(gè)月。
供應(yīng)過(guò)剩促使庫(kù)存進(jìn)一步走高，是包括鄭州在內(nèi)的全國(guó)辦公市場(chǎng)面臨的一大難題。戴德梁行鄭州公司副總經(jīng)理巴然表示，從城市建設(shè)角度而言，城市框架不斷拉大，城市新區(qū)建設(shè)如火如荼，在此背景下，大量開(kāi)發(fā)商試圖以開(kāi)發(fā)住宅的邏輯來(lái)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓。粗放發(fā)展模式直接造成辦公物業(yè)集體入市。
“從城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度而言，辦公物業(yè)的爆發(fā)式增長(zhǎng)與二線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很密切的關(guān)系。”巴然透露，以鄭州為例，伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和三產(chǎn)發(fā)展，社會(huì)對(duì)物業(yè)的追求會(huì)越來(lái)越大。而早期的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，便是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后所造成的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的同期爆發(fā)，造成市場(chǎng)出現(xiàn)“以時(shí)間換空間”的情況。
扎堆黃金地段差異化不明顯
地段是衡量一幢寫(xiě)字樓價(jià)值的重要指標(biāo)，交通、人流、商貿(mào)匯聚度是一幢寫(xiě)字樓的升值潛力所在。
“是否位于城市中心區(qū)域，這決定了寫(xiě)字樓物業(yè)的檔次。像CBD、鄭州東站、經(jīng)三路沿線是商業(yè)金融集聚的地方，可以為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。目前鄭州正處于發(fā)展的黃金階段，這些區(qū)域更容易受到開(kāi)發(fā)商青睞。”巴然分析。
地段的看好，帶來(lái)的是寫(xiě)字樓銷(xiāo)售困局：即產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。很多寫(xiě)字樓處于同一地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相同、交通配套共享、產(chǎn)品類(lèi)型相近。
在巴然看來(lái)，有些大型地產(chǎn)商，主要以資本運(yùn)作為主，項(xiàng)目多，可以暫時(shí)以?xún)r(jià)換量，以鞏固資金鏈；但小體量的不行，特別是主要靠這種項(xiàng)目去實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的地產(chǎn)商。
另外，在產(chǎn)品方面，盡管諸如5A、甲級(jí)等寫(xiě)字樓宣傳概念層出不窮。但巴然表示，一般只有幾萬(wàn)平方米、體量比較小的寫(xiě)字樓，要做差異化基本是不可能的。
同時(shí)，巴然還表示，目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，體現(xiàn)出的是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的短缺。“從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，相比其他二線城市，鄭州以民營(yíng)企業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更具活力，對(duì)辦公物業(yè)的需求和帶動(dòng)作用更好，但總部經(jīng)濟(jì)一直是鄭州的短板”。
在合適的地方建造適合的產(chǎn)品
以鄭州經(jīng)三路商圈為例，該區(qū)域曾被譽(yù)為“鄭州華爾街”，主要是由于早期金水區(qū)是鄭州市的經(jīng)濟(jì)、政治中心。但鄭州經(jīng)過(guò)快速發(fā)展，如CBD、鄭州東站等新的商圈迅速崛起，使得經(jīng)三路金融街的影響力大不如前。
隨著時(shí)間的推移，經(jīng)三路沿線的寫(xiě)字樓，相比如今的產(chǎn)品，顯得越發(fā)陳舊。
巴然表示，對(duì)于長(zhǎng)期沒(méi)有升級(jí)產(chǎn)品存在的經(jīng)三路商圈，對(duì)高端以及多樣化服務(wù)的物業(yè)需求旺盛。
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京認(rèn)為，供給側(cè)改革要求開(kāi)發(fā)企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)需求，推出適銷(xiāo)對(duì)路、符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品；同時(shí)，政府要為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供綜合全面的配套服務(wù)；另外，政府在土地出讓時(shí)要注意把握節(jié)奏，科學(xué)供地。
從影響來(lái)看，后兩者對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存更為重要，而且能防止新的庫(kù)存量增加，對(duì)去庫(kù)存有著更深遠(yuǎn)的影響。
舉例來(lái)說(shuō)，有的項(xiàng)目是因?yàn)橹苓叺牡缆贰⑺姎獾扰涮追⻊?wù)沒(méi)跟上，造成項(xiàng)目滯銷(xiāo)；有的是因?yàn)橹苓厸](méi)有規(guī)劃或者沒(méi)有同步開(kāi)工建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等配套項(xiàng)目，造成項(xiàng)目銷(xiāo)售難或者入住率低等。
營(yíng)改增促租賃轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)
鄭州之困，亦是全國(guó)之困。相對(duì)住宅而言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交盤(pán)面小而穩(wěn)定。因此，高庫(kù)存的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，已嚴(yán)重影響到了各地寫(xiě)字樓物業(yè)出售和出租。
3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在作政府工作報(bào)告時(shí)提出，“從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”。
營(yíng)改增后，所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。趙進(jìn)京表示，該項(xiàng)措施對(duì)于所有企業(yè)而言都將是利好。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。
巴然也表示，營(yíng)改增會(huì)促使一部分長(zhǎng)期依靠租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)，這樣既符合企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃，也有利于收益表現(xiàn)。
困局倒逼鄭州寫(xiě)字樓軟硬件升級(jí)
趙進(jìn)京認(rèn)為，如何在矛盾中尋求平衡，于風(fēng)險(xiǎn)中把握機(jī)遇、尋求突圍，成為當(dāng)前各地尤其是二線城市發(fā)展寫(xiě)字樓物業(yè)的核心議題。
巴然也表示，盡管從數(shù)據(jù)上看，鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)確實(shí)庫(kù)存較多，但是將寫(xiě)字樓產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分之后，各自面臨的庫(kù)存壓力和市場(chǎng)環(huán)境會(huì)不一樣。那些品質(zhì)較好、地理位置優(yōu)越、物業(yè)水平較高的寫(xiě)字樓的市場(chǎng)行情相對(duì)會(huì)比較好。
據(jù)悉，鄭州寫(xiě)字樓產(chǎn)品在軟硬件上正在進(jìn)行升級(jí)與創(chuàng)新。除了智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線等高科技產(chǎn)品的升級(jí)配套外，還引入多項(xiàng)細(xì)致、人性化的附加服務(wù)，以五星級(jí)的服務(wù)匹配現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓。同時(shí)，從鄭州市場(chǎng)上可以看到，綠地中心、楷林中心等一批新型寫(xiě)字樓，開(kāi)始走人性化設(shè)計(jì)路線，從外立面、大堂、層高、公共空間到商務(wù)配套均已全面升級(jí)。
做好客戶(hù)組合更呼吁政策支持
業(yè)內(nèi)人士還指出，市場(chǎng)的良性發(fā)展也離不開(kāi)政策的傾斜。
巴然透露，如今寫(xiě)字樓市場(chǎng)自持型物業(yè)的整體表現(xiàn)，都比散售要好。同時(shí)，自持則因著眼于長(zhǎng)期利益而多受到成熟品牌開(kāi)發(fā)商青睞，遇到困難時(shí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也比散售要強(qiáng)。
以P2P退租潮為例，散售多以投資客為購(gòu)買(mǎi)對(duì)象再對(duì)外出租。去年，當(dāng)P2P類(lèi)金融公司面臨調(diào)整之時(shí)，辦公需求退潮成為明顯的市場(chǎng)承壓因素。二線城市市場(chǎng)由于非傳統(tǒng)金融公司普遍在租戶(hù)結(jié)構(gòu)中占據(jù)較高比例，受到的影響更大。
“散售型的物業(yè)大部分出租給了P2P企業(yè)，當(dāng)這些企業(yè)迅速退去，大部分投資客都遇到長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月甚至更久的空租期，而這種情況對(duì)于自持物業(yè)的開(kāi)發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小很多。”
“這間接反映了由于客戶(hù)組合策略的不成熟，而導(dǎo)致空租率上升的現(xiàn)象。”巴然解釋。
除此之外，對(duì)于交易環(huán)節(jié)上的稅負(fù)減免，也是業(yè)內(nèi)希望得到的政策支持，更多地讓利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。巴然透露，高稅率使得大量外來(lái)優(yōu)質(zhì)企業(yè)在遷址、擴(kuò)租上有所顧慮，“這從另一方面制約了區(qū)域化組合型發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚”。