隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)這一支柱型產(chǎn)業(yè)的重要性又被重新提到臺(tái)前。就中央政府在多個(gè)高級(jí)別經(jīng)濟(jì)會(huì)議上頻繁提到房地產(chǎn)“去庫存”問題，戴德梁行日前發(fā)布專題研究進(jìn)行了分析。
在全部去庫存任務(wù)中，住宅物業(yè)所占面積比例達(dá)63%，毫無疑問是去庫存的主力也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管全國住宅待售面積從2015年4月起同比增幅已呈下降趨勢(shì)，但總量仍在繼續(xù)攀升，每月以460萬平方米的速度在累積。按同比幅度下降趨勢(shì)預(yù)計(jì)，仍需一年時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)月度新增待售面積降為零，開始真正的去庫存。
戴德梁行認(rèn)為，占比37%的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)去庫存比住宅更為復(fù)雜，形勢(shì)更嚴(yán)峻。由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)兼具使用功能和收益功能，最終以對(duì)外租賃獲取資產(chǎn)孳息為目的，因此在開發(fā)商出售物業(yè)讓渡產(chǎn)權(quán)時(shí)，即完成了第一次常規(guī)意義上的去庫存；而對(duì)終端業(yè)主而言，未出租的經(jīng)營(yíng)面積也是庫存，其對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，即完成第二次去庫存。
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的首次去庫存，形勢(shì)正日益嚴(yán)峻。從同比趨勢(shì)看，過去一年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)待售面積始終保持25%以上的增幅。如果說住宅物業(yè)去庫存尚可預(yù)期，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)去庫存還遙不可及，并且以每月450萬平方米的速度快速累積。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的二次去庫存，存在缺乏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的巨大隱患。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，寫字樓方面，2015年末除北上廣深四個(gè)一線城市外，其余二三線城市甲級(jí)寫字樓空置率已全部突破10%。未來5年，部分二三線城市還將迎來新增供應(yīng)潮，總存量將提高一倍至數(shù)倍，空置率飆升不可避免。商業(yè)方面，未來3年內(nèi)，部分二三線城市仍將迎來零售商業(yè)面積的大規(guī)模供給。以大連、青島、西安為例，2016年以上三個(gè)城市商業(yè)存量預(yù)計(jì)將增加一半，而3年內(nèi)將翻番，商業(yè)空置率也將不可避免的達(dá)到10%以上。酒店方面，酒店行業(yè)受經(jīng)濟(jì)疲弱和八項(xiàng)規(guī)定影響較大。星級(jí)酒店總客房數(shù)自2008-2009奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)熱潮過后開始回落，2013年在八項(xiàng)規(guī)定提出后更是紛紛主動(dòng)摘星或被動(dòng)轉(zhuǎn)型退出統(tǒng)計(jì)口徑。但客房出租率受經(jīng)濟(jì)下行影響仍無法保持平穩(wěn)，過剩的“房晚數(shù)”已經(jīng)成為酒店行業(yè)的巨大庫存，預(yù)計(jì)未來3年五星級(jí)酒店將進(jìn)入整體虧損期。
據(jù)戴德梁行分析，由于此輪去庫存主要由政府主導(dǎo)，面對(duì)不斷新增的庫存增量和無法被消化的庫存存量，政府的調(diào)控邏輯必然是限制市場(chǎng)新增供應(yīng)量，同時(shí)快速出清現(xiàn)有存貨，在價(jià)格上采取中短期壓低成交價(jià)格以價(jià)換量、遠(yuǎn)期創(chuàng)造升值預(yù)期的策略。
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)靠租賃收入支撐資產(chǎn)價(jià)值，但一般靠資產(chǎn)升值獲利。當(dāng)一般資產(chǎn)交易價(jià)格受政府嚴(yán)格調(diào)控升值乏力時(shí)，投資者出于保值考慮會(huì)紛紛出手，轉(zhuǎn)而涌向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，造成的后果就是一般資產(chǎn)價(jià)格越來越低，而優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求且選擇待價(jià)而沽。在一般資產(chǎn)難以依靠市場(chǎng)稀缺性實(shí)現(xiàn)保值增值目的時(shí)，穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流才是資產(chǎn)保值的基石，資產(chǎn)持有者必須修煉內(nèi)功，提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲利能力以求保值。記者陳雪根