□金陵晚報記者 錢坤
今年1月，王女士在綠國萬象都薈訂購了一套公寓。交納部分購房款，準備簽商品房預(yù)售合同，王女士被開發(fā)商要求簽“補充合同”。“補充合同不簽，正式的購房合同也簽不了，但補充合同中的一些條款是霸王條款，一旦簽字后期沒有保障。”王女士告訴金陵晚報記者，開發(fā)商以合同鑒證需3個月為由，要求她3個月后簽訂合同。目前，王女士已走法律途徑起訴綠國賠償損失。而該項目有近千戶業(yè)主，或因補充合同未來權(quán)益受損。
購房人：要買房必須簽訂“補充”合同
綠國萬象都薈位于秦淮區(qū)永樂路與龍蟠南路交匯處。開發(fā)商為南京綠國置業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱“綠國”)。項目總建筑面積10萬平米，項目1-5層為商鋪，6-12層為公寓，產(chǎn)權(quán)均為40年。記者查詢了南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，該項目商業(yè)和公寓近千套。
今年1月30日，王女士購買了一套50㎡的公寓，總房款118.5萬元，與開發(fā)商簽訂了《商品房認購協(xié)議》。按協(xié)議規(guī)定，王女士首付款68.5萬元，商業(yè)貸款50萬元，當日王女士交納了2萬元定金。
3月23日，王女士再次前往綠國支付首付余款并準備簽買賣合同時，仍遭到開發(fā)商的拒絕，理由是：合同要拿到房產(chǎn)局鑒證1-3個月，3個月后業(yè)主再來簽訂《預(yù)售合同》。
“開發(fā)商表示，要簽預(yù)售合同，先簽補充合同，而補充合同有一些霸王條款，簽了增加購房風險。”王女士坦言，曾多次去綠國支付首付余款并要求簽訂買賣合同未果。
3月23日，王女士準備妥協(xié)簽訂補充合同，但開發(fā)商不愿意在《預(yù)售合同》上蓋章，最終導致補充合同與預(yù)售合同都沒簽成。
根據(jù)協(xié)議的規(guī)定，開發(fā)商拒絕訂立房屋買賣合同導致協(xié)議解除，須返還王女士已交購房款45萬元及雙倍返還定金4萬元。
開發(fā)商：“霸王條款”一線房企合同里都有
“原來3個月交房，補充合同變成兩年。”王女士認為，補充合同中的不少規(guī)定太不合理了。據(jù)悉，綠國只有1幢樓12層，已蓋到了11層。“快封頂了，2017年底可以交付。”該項目置業(yè)顧問告訴記者。
《南京市商品房預(yù)售方案》顯示，該項目2017年12月31日交付。而王女士提供的《補充合同》顯示：即將封頂?shù)木G國，真正交付會推遲到2019年底。
此外，《補充合同》第十五條第二點顯示：房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤銷或者確認無效，買房人承擔責任，并按照該商品房總房價的每日萬分之五的標準按實際使用期限向甲方支付使用費等。
“若開發(fā)商責任導致合同無效，買房人非但沒有補償，還要給開發(fā)商錢。”王女士分析，類似的霸王條款還有更多。
針對補充合同里的霸王條款，綠國項目負責人張勇激動地說：“補充合同里你認為的霸王條款，南京一線品牌房企的合同里都有，如萬科、萬達、碧桂園等，一看就知道你們根本不懂房地產(chǎn)。”
“我們要求王女士1-3個月后簽訂買房合同，因為合同要拿到房產(chǎn)局鑒證。”張勇告訴記者，按照規(guī)定《商品房預(yù)售合同》無需開發(fā)商蓋章。
市房產(chǎn)局：不簽字蓋章的合同無法鑒證
記者聯(lián)系了南京市多家品牌房企及與綠國賣同一類型產(chǎn)品的項目處，得到的答復均是：交了定金簽訂購房協(xié)議，隨后按照買房人與開發(fā)商的約定時間(一般7個工作日)，交齊首付款的當天簽訂《南京市商品房預(yù)售合同》，雙方簽字并蓋章，同一天辦理銀行按揭貸款。隨后，將預(yù)售合同拿到房產(chǎn)局鑒證。
“商品房買賣合同肯定要雙方簽字蓋章后，才能拿到房產(chǎn)局蓋業(yè)務(wù)登記章，否則就是無效合同。”南京市房產(chǎn)局業(yè)務(wù)咨詢接待室的工作人員介紹，鑒證是將買賣信息錄入到房產(chǎn)局的系統(tǒng)里，確定備案后買賣契約達成。
律師：補充合同增加買房風險
據(jù)悉，為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，國家制定了商品房預(yù)售合同備案登記制度，各地也制定了相應(yīng)的合同示范文本。在此背景下，開發(fā)商多以《補充協(xié)議》的形式對示范文書進行變更、修改，以此明確商品房買賣合同關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
而實際操作中不少開發(fā)商濫用合同優(yōu)勢地位，通過補充協(xié)議減輕甚至免除其應(yīng)承擔的責任。江蘇倍寧得律師事務(wù)所姚蘭青律師分析，從本《補充協(xié)議》的內(nèi)容看，買房人將承擔一定的風險。
首先，交房時間的變化，實質(zhì)上讓買房人“錢、房兩空”的風險大大增加。姚蘭青認為，如交房前開發(fā)商將房子抵押給銀行，又還不了銀行的錢，屆時房子會被銀行拍賣抵債。
其次，《補充協(xié)議》 留下了可能降低裝修標準的空間。其中，第十一條稱“若因如廠家停產(chǎn)或其他原因?qū)е麻_發(fā)商無法批量采購時，買房人同意開發(fā)商有權(quán)以相同或類似品質(zhì)的產(chǎn)品替換”。“其他原因”和“相同或類似品質(zhì)”兩個不確定因素，讓精裝成為空話。
第三，補充協(xié)議第八條第2款稱：“該商品房達到交付條件后，開發(fā)商……以合同約定的交付時間為交付日期。”一旦不能按期交付房屋，綠國只要不發(fā)書面收房通知，其延期交付的違約責任將可能被免除。
姚蘭青建議，買房人在認購前要仔細閱讀《認定協(xié)議》，并要求開發(fā)商提供《商品房預(yù)售合同》與相關(guān)附件及《補充協(xié)議》。開發(fā)商拒絕提供的，不應(yīng)簽訂認購協(xié)議及支付定金。如對開發(fā)商提供的認購協(xié)議、預(yù)售合同、補充協(xié)議有疑義的，應(yīng)聽取法律專業(yè)人士建議再做決定。