近日，溫州20年住宅用地使用年限到期，需幾十萬(wàn)元續(xù)期費(fèi)用成為街頭巷尾熱議的話題，牽動(dòng)著每個(gè)家庭的神經(jīng)。住宅是家庭中最昂貴的資產(chǎn)，也是人們賴以生存的生活必需品，關(guān)系老百姓的切身利益和家庭幸福，甚至經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。因此，處理好住宅土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題事關(guān)重大。
根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用期屆滿自動(dòng)續(xù)期。但自動(dòng)續(xù)期是否收費(fèi)，目前國(guó)家層面尚未出臺(tái)相應(yīng)實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致基層部門(mén)無(wú)法可依、無(wú)章可循。因此，制定住宅使用權(quán)到期續(xù)期的實(shí)施細(xì)則是當(dāng)務(wù)之急。
根據(jù)1990年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓年限按用途確定，其中居住用地一般使用權(quán)出讓最高年限為70年。
上世紀(jì)90年代，溫州市國(guó)土局在土地出讓時(shí)，在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。由于土地使用年限越低，則繳納的土地出讓金越少。因此，有一部分受讓方選擇了20年土地的使用期限。那么對(duì)于用地使用期限到期到底應(yīng)該怎么處置呢？筆者談三點(diǎn)看法：
第一，滿70年使用期的住宅用地應(yīng)免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期。這是貫徹十八屆五中全會(huì)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、開(kāi)放、共享理念的需要，是讓人民群眾共享改革開(kāi)放成果的需要。改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是住房制度改革以來(lái)，住宅商品化理念已經(jīng)深入人心，百姓響應(yīng)政府號(hào)召，把家庭大部分收入用來(lái)買(mǎi)房，使土地的招拍掛制度得到實(shí)現(xiàn)，極大地改善了城市的基礎(chǔ)設(shè)施與社會(huì)設(shè)施狀況，房?jī)r(jià)也因此不斷上漲，住宅作為財(cái)富也在不斷升值。因此，從讓百姓共享改革開(kāi)放的成果，從提高百姓福祉，保障居民安居樂(lè)業(yè)出發(fā)，對(duì)滿70年使用期的住宅用地應(yīng)當(dāng)免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期。
同時(shí)，這也是貫徹城鎮(zhèn)國(guó)有土地與集體土地同地同權(quán)要求的需要。我國(guó)的土地制度是公有制，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)民的宅基地沒(méi)有使用期限的規(guī)定，農(nóng)民可以長(zhǎng)期使用。城鎮(zhèn)居民的土地則規(guī)定了最高70年的使用期限，近年來(lái)我們?cè)谔剿鬓r(nóng)村集體建設(shè)用地與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地一樣實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)同價(jià)以及農(nóng)民住房如何實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。目前來(lái)看，城鎮(zhèn)居民的住房是擁有永久產(chǎn)權(quán)的，而住宅用地只有最高70年的使用權(quán)，房地嚴(yán)重背離。因此，從房地合一角度、從同地同權(quán)角度，也應(yīng)該允許城鎮(zhèn)住宅用地免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期。
第二，對(duì)于70年以下的住宅建設(shè)土地應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交一定土地出讓金。根據(jù)城鎮(zhèn)住宅用地最高70年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，70年以下使用權(quán)的住宅用地期滿，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交與70年相差年份的土地出讓金。一是基于同地同權(quán)的要求，即凡是住宅用地的使用權(quán)期限應(yīng)當(dāng)相同；二是基于公平、公正原則。我們的制度政策對(duì)每個(gè)購(gòu)房人應(yīng)該是公平、公正的，不能讓已購(gòu)70年土地使用權(quán)的購(gòu)房人吃虧。因此，應(yīng)當(dāng)讓低于70年土地使用期的購(gòu)房人補(bǔ)足70年的土地出讓金。土地出讓金的補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步論證，需要廣泛征詢公眾和專(zhuān)家意見(jiàn)。建議按當(dāng)時(shí)土地出讓時(shí)的成交價(jià)格，適當(dāng)考慮一定的利率計(jì)算。
第三，盡早制定住宅建設(shè)用地自動(dòng)續(xù)期的實(shí)施細(xì)則。目前土地使用權(quán)期限屆滿的住宅不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)o百姓生活已經(jīng)造成了影響，對(duì)土地使用權(quán)沒(méi)有到期、即將到期的居民以及準(zhǔn)備買(mǎi)房的購(gòu)房人也產(chǎn)生了極大影響。產(chǎn)權(quán)人如坐針氈，如同頭上懸著利劍的達(dá)摩克利斯一樣人心惶惶，怕家庭最值錢(qián)的住房資產(chǎn)成為空中樓閣，怕家庭最大的財(cái)富毀于一旦；購(gòu)房人買(mǎi)房的決心也由此產(chǎn)生了動(dòng)搖，不利于住房市場(chǎng)的去化和穩(wěn)定健康發(fā)展。因此，盡早出臺(tái)住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期的實(shí)施細(xì)則是當(dāng)務(wù)之急。
(趙秀池 作者系北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng))