當(dāng)很多人還在糾結(jié)自家房本上的土地使用權(quán)還剩多少年時(shí)，一個(gè)新的問題又已經(jīng)出現(xiàn)，住宅樓里的很多公用設(shè)施，也許撐不到土地使用權(quán)到期的那天。
上海市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，該市目前有各類電梯21萬多部，是世界上電梯數(shù)量最多的城市，但是其中大量電梯使用時(shí)間超過15年，其中住宅電梯超過2800部，“老齡化”問題嚴(yán)重，存在安全隱患。而在全國范圍內(nèi)，去年我國新增使用15年的老舊電梯3.75萬部，總數(shù)達(dá)到了30萬部，而全國電梯總數(shù)不過才400萬部。
電梯只是住宅小區(qū)面臨老化現(xiàn)象的冰山一角，小區(qū)路面、樓內(nèi)管道、花園綠地、樓體墻面，這些設(shè)施都會(huì)隨著時(shí)間流逝而逐漸老化，只不過因?yàn)殡y以量化，加之又無安全緊迫性，故而沒有得到像電梯一樣的關(guān)注度。但這并不表明，這些老化現(xiàn)象不會(huì)影響居住質(zhì)量，不會(huì)在老化到特定程度時(shí)威脅居住安全。
每一個(gè)新建小區(qū)，不論建成時(shí)多么高端大氣，總有老化的一天。而小區(qū)內(nèi)的設(shè)施，皆有其服役期限，不是每一個(gè)都能用上70年而不壞。也就是說，對(duì)于都市業(yè)主來說，土地使用權(quán)“大限”尚遠(yuǎn)，而土地上的某些設(shè)施可能已經(jīng)“壽終正寢”了。
這些設(shè)施到底該由誰來維修？這是一個(gè)簡(jiǎn)單而又復(fù)雜的問題。
業(yè)主會(huì)說，答案顯而易見啊，當(dāng)然是物業(yè)公司。
且不論產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的老舊小區(qū)有無物業(yè)公司，即便是物業(yè)配套齊全的新建小區(qū)，物業(yè)公司也會(huì)對(duì)著維修賬本進(jìn)退兩難，因?yàn)檫@些設(shè)施本來就是業(yè)主自己的。根據(jù)《物權(quán)法》，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。
換言之，物業(yè)公司作為業(yè)主集體“聘用”的“管家”，給業(yè)主維修設(shè)施無可厚非，但維修支出往往在物業(yè)成本之外。以現(xiàn)有的物業(yè)費(fèi)收入來支付維修成本，物業(yè)公司就會(huì)陷入小區(qū)越舊支出越多的惡性循環(huán)，而調(diào)漲物業(yè)費(fèi)的權(quán)利握在業(yè)委會(huì)手中，形同僵局。如果讓業(yè)主另交維修費(fèi)用，怎么收，能收上來多少，又是未知數(shù)。更換一部老舊電梯，敲遍全體業(yè)主房門未必能有統(tǒng)一意見，這就是很多小區(qū)明知電梯超期服役卻無可奈何的苦衷所在，那么，重鋪一段破損路面呢，修補(bǔ)一堵圍墻呢，更換新的健身設(shè)備呢？
拖著，把問題留給更有智慧的“后來人”，是當(dāng)下很多小區(qū)的妥協(xié)做法。但如此做法又會(huì)讓設(shè)施老化現(xiàn)象日益加劇，最終積重難返。而當(dāng)每一個(gè)住戶都認(rèn)為設(shè)施維護(hù)與自己無關(guān)時(shí)，粗糙使用又會(huì)進(jìn)一步縮短設(shè)施的服役年限。
其實(shí)，很多問題的解決之道，早就有所明確，電梯亦然。住宅樓維修的資金來源并非無源之水，比如，買房時(shí)繳納的專項(xiàng)維修資金，再比如，建筑物共有部分的收益權(quán)。但是，專項(xiàng)維修資金如何有效提取，使用時(shí)如何有效監(jiān)管，一旦不夠用該怎么辦，相關(guān)細(xì)則卻有待完善。而業(yè)主怎么不讓自己對(duì)共有部分的收益權(quán)停留在紙面上，怎么“共同管理”好共有部分，這些也無現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)可循。
建筑物的共有部分，應(yīng)該有業(yè)主共同管理，電梯亦然。但是，當(dāng)一部電梯都難以有章可循去管理好時(shí)，業(yè)主們又怎么可能有辦法去管理好其他共有設(shè)施呢？
業(yè)主們需要的，不只是一部新電梯，他們更需要相關(guān)部門能夠從頂層設(shè)計(jì)，完善現(xiàn)有物業(yè)管理和房屋維護(hù)機(jī)制。沒有人不希望自己的居住環(huán)境越來越好，只是需要行之有效的規(guī)則。規(guī)則明確了、細(xì)化了，很多問題，其實(shí)也就不難解決了。