■王麗新
近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪唐山中心城區(qū)、借世博園概念趁勢(shì)而起的豐南區(qū)等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，在唐山，現(xiàn)房庫(kù)存量巨大，隨處可見(jiàn)由期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售的超大社區(qū)，配套社區(qū)商業(yè)、辦公樓大量空置，登上熱銷榜的樓盤銷售中心，僅偶爾可見(jiàn)一兩組客戶到訪。
在走訪過(guò)程中，一位銷售員向記者直言，在唐山買房，除了地段，先看的不是樓盤戶型、質(zhì)量和社區(qū)配套等，要先看交房時(shí)間，期房還是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)。因?yàn)椋词乖诒本┲苓厴鞘斜q，買房靠搶的市場(chǎng)背景下，在這里，買房最先關(guān)注的還是爛尾的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。
難以想象，在記者可見(jiàn)的范圍內(nèi)，一棟棟20層左右的高樓群，動(dòng)輒超過(guò)2000戶，建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的大規(guī)模住宅區(qū)靜悄悄地矗立著。相對(duì)而言，位置、配套相對(duì)完善的樓盤入住率較高，但即使在交房入住的樓棟里，卻依然有個(gè)別房源未銷售出去，甚至有的樓盤數(shù)十棟高樓早已拔地而起，卻一直未曾銷售。
更重要的是，在記者未見(jiàn)的范圍內(nèi)，還有很多地塊出讓多年依然只是空地。在這個(gè)巨量庫(kù)存的市場(chǎng)，不但期房消化周期慢，甚至現(xiàn)房也難以消化，開(kāi)發(fā)商已然不敢輕易開(kāi)工。因?yàn)椋蛸Y金鏈斷裂爛尾的項(xiàng)目并不是聳人聽(tīng)聞，而是真實(shí)存在。
唐山當(dāng)?shù)赜芯湓挘疤粕饺瞬蝗狈孔印薄Ｔ谶@個(gè)重工業(yè)資源型城市，能源產(chǎn)業(yè)讓這個(gè)人口總計(jì)不超過(guò)800萬(wàn)，市區(qū)人口約300萬(wàn)的城市非常富有，有大量的唐山人都分到過(guò)房子。一位受訪者告訴記者，“我同學(xué)家有6-7套房子，哪還會(huì)再買房”。
作為全省人均GDP第一的城市，唐山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，但結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難，對(duì)外來(lái)人口吸引力有限，又因距離北京較遠(yuǎn)，無(wú)“北三縣”的地理優(yōu)勢(shì)，無(wú)法承接北京的外溢居住和投資需求，反而其本市有能力的年輕人都被吸納至北京，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求并不旺盛。
然而，近年來(lái)，唐山市政府出讓了大量土地，各大開(kāi)發(fā)商扎堆開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目規(guī)模大，一擁而上地先開(kāi)發(fā)住宅。在這一波開(kāi)發(fā)熱潮中，唐山的房地產(chǎn)交易量曾大量攀升，房?jī)r(jià)雖有起落，除中心區(qū)成交均價(jià)變化幅度較大外，2013年以來(lái)，全市均價(jià)始終在每平方米5000元－6000元之間波動(dòng)。
在剛需、改善性需求大量釋放，人口導(dǎo)入能力差的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，唐山樓市的另一面出現(xiàn)了。即使重視快周轉(zhuǎn)的全國(guó)性房企，期房也轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售了，多個(gè)項(xiàng)目承諾的后期配套現(xiàn)在還未動(dòng)工，這并非開(kāi)發(fā)商有意捂盤，而是市場(chǎng)囤積了大量庫(kù)存。
有報(bào)道指出，中國(guó)指數(shù)研究院分析師劉雪瑞今年2月份在其回鄉(xiāng)見(jiàn)聞報(bào)告中指出，唐山經(jīng)營(yíng)性用地成交量在2013年達(dá)到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬(wàn)平方米，而同期年均銷售面積僅263萬(wàn)平方米，按照這一去化速度計(jì)算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。
在今年初這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖行情中，唐山樓市雖有緩解，但去庫(kù)存難題仍難以解決。尤其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的存量，不但社區(qū)商業(yè)空置，連全市中心位置的高端商鋪，依然難以銷售和出租，可見(jiàn)更難運(yùn)營(yíng)。
(王麗新 )