開篇語
今年3月，廣佛肇、莞惠城軌開通運行，珠三角城際往來更加便利。隨著將來越來越多的高速公路、城際軌道開通，珠三角城市群1小時生活圈將實現(xiàn)，融城、跨界的生活形態(tài)在珠三角各大城市漸入佳境。
最先受到這股跨界融城浪潮影響的莫過于房地產(chǎn)市場。廣佛、廣清、深莞、深惠、深中等跨界區(qū)域的房地產(chǎn)市場，逐漸成為該地區(qū)樓市的“標桿”。在持續(xù)不斷的樓市利好之下，這些占盡先機的區(qū)域樓價飆升、成交火爆，成為地產(chǎn)市場的傳奇。從今日起，本報陸續(xù)推出“跨界樓市AB面”系列報道，還原最真實的跨界區(qū)域樓市面貌，揭示置業(yè)這些區(qū)域的利好和風險。
五一樓市大戰(zhàn)在即，珠三角各大城市樓市將展開新一輪的廝殺。與往年不同的是，隨著珠三角城市群1小時生活圈的推進，今年珠三角各大城市開發(fā)商爭奪的重點絕不僅僅是本地客，廣州、深圳兩大一線城市的置業(yè)群體成為各城市開發(fā)商眼中的“金主”。
哪些區(qū)域會受到“金主”們的青睞？自然是與廣州、深圳接壤的交界地帶。這些區(qū)域率先嘗到了同城化的甜頭，樓價近幾年更是呈現(xiàn)出直線上升的趨勢。而廣州、深圳的樓市又與這些區(qū)域出現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。伴隨著區(qū)域經(jīng)濟一體化的發(fā)展，房地產(chǎn)市場以城市群形態(tài)發(fā)展的趨勢也在增強，中心城市由于需求旺盛使得房價高企，進而輻射帶動周邊城市、地段市場的活躍。
文/表 廣州日報記者陳鈺鳳、蔣幸端、肖陸軍、秦仲陽、曹菁、姜永濤
夠溫和
廣州中心6區(qū)漲不到3%
2015年，廣州市新建商品住宅平均成交均價為15089元/平方米，同比微增0.1%。根據(jù)廣東省房協(xié)統(tǒng)計，廣州市新建商品住宅的成交均價基本平穩(wěn)。其中，中心六區(qū)平均成交均價為23847元/平方米，雖然與2011年相比同比增加35％，但最近3年來，廣州中心六區(qū)的樓價僅攀升了3%。清遠的臨廣片區(qū)這三年來樓價升幅也約10%。不過，這些區(qū)域其實早在5年前就出現(xiàn)了大漲，近3年來反而表現(xiàn)相對穩(wěn)定。
這些數(shù)據(jù)也充分說明，廣州、深圳的周邊區(qū)域的樓價，受廣深影響大，樓價呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。
廣州向西
佛山：廣佛盤市場份額占全市近四成
自佛山放開限購以來，廣州客不斷向佛山溢出已成為一種常態(tài)。去年佛山全市住宅成交量超過1400萬平方米，廣州客功不可沒。廣州涌入的區(qū)域主要是佛山與廣州緊密相連的區(qū)域，南海里水、黃岐、鹽步、桂城和順德的陳村、北滘表現(xiàn)尤為突出，是廣佛盤的集中代表。
根據(jù)佛山中原統(tǒng)計，2015年廣佛交界區(qū)域住宅銷售情況成交面積：449萬平方米，成交金額493億元，分別占全市總量的32%及41%。數(shù)據(jù)顯示，去年佛山成交量最大的片區(qū)還是桂城片區(qū)，成交量185.9萬平方米，成交金額235.1億元，是佛山區(qū)域內(nèi)最炙手可熱的片區(qū)。
樓價方面，廣州客最為集中的金沙洲、廣東金融高新區(qū)等區(qū)域，成交均價超過15000元/平方米，個別地王項目直指2萬元/平方米大關(guān)。今年一季度，佛山成交最為火爆的10大樓盤中前7位的均是明顯的廣佛概念盤，個別項目90%以上均是廣州客。
在廣佛地鐵的帶動之下，廣州客往西置業(yè)通道全面打開。佛山腹地禪城祖廟片區(qū)、禪城城南片區(qū)等因配套成熟，樓價也坐穩(wěn)在10000元/平方米以上。
廣州向北
清遠：5年時間樓價漲了近六成
廣清結(jié)合板塊主要集中在龍?zhí)粒òㄣy盞）片區(qū)。追溯到2009年，龍?zhí)林挥星缚蓴?shù)的幾個大盤，在整個清遠房地產(chǎn)市場中占比不明顯，均價在3000元/平方米左右。2010年底，北部萬科城面世一期，推出2500套，均價約4000多元/平方米；2011年，整個片區(qū)迅速升溫，均價暴漲36%。
2013年，廣清交界板塊再次出現(xiàn)大跨越。當時，清遠市區(qū)的供應市場結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化：市中心四大區(qū)域，即洲心、橫荷、東城、鳳城街辦新增供應量大幅下降，而郊鎮(zhèn)增幅近300%，石角、龍?zhí)痢⒃刺兜冉兼?zhèn)商品房新增供應增幅則成倍增長。其中廣清交界板塊龍?zhí)伶?zhèn)商品房均價約5113元/平方米，同比2012年增長了20.20%；石角鎮(zhèn)商品房均價約6091元/平方米，同比2012年增長了11.87%。
截至2015年年底，龍?zhí)疗瑓^(qū)成交均價達5602.06元/平方米，比2011年該片區(qū)上漲近六成。而今年一季度以來，該片區(qū)樓價飆升至近6000元/平方米。
好犀利
深圳3年多增幅131%
來自廣東省房協(xié)的統(tǒng)計，在全省21個地級市中，去年商品房銷售面積超過1000萬平方米的有廣州、佛山、惠州、中山和東莞5個城市，比2014年增加了3個城市。其中，廣州、惠州和佛山的商品住宅銷售面積均超過1200萬平方米，分列前三位。
從住房銷售均價看，深圳、廣州、珠海分別以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列前三，其中，深圳的漲幅最為顯著。
深圳規(guī)劃國土委的成交數(shù)據(jù)顯示，2015年全年深圳新建住宅均價為33426元/平方米，為歷史最高值，同比漲幅39.4%。而在過去兩年里，深圳的樓價也始終保持著10%以上的增幅。去年下半年開始，深圳樓市啟動暴漲模式，短短9個月時間，樓價漲了44%。今年，深圳一手住宅市場成交量有所收窄，但樓價仍然往上躥。就在剛剛過去的3月，深圳一手住宅成交套數(shù)4461套，環(huán)比下跌18%，但成交均價接近5萬元/平方米大關(guān)，環(huán)比上漲約4%。但若與2013年年底的房價相比，暴漲了131%。
深圳樓價的飛躍，直接推動東莞、惠州等臨深片區(qū)的暴漲，截至3月，臨深片區(qū)的樓價均跟隨深圳樓價一起，攀升至歷史最高點。其樓價的漲幅也相當驚人，以鳳崗為例，截至去年年底，樓價3年漲了45%。
深圳向北
東莞：深圳客推動樓市成交上歷史高峰
今年一季度，公積金存款利率上調(diào)、個人最低首付25%等政策使得東莞樓市一路攀升，但隨后的“營改增”、“深圳325”新政也在引導樓市回歸理性。
合富輝煌東莞市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度東莞一手住宅均價約11539元/平方米，同比大幅上漲29.9%。此外，今年第一季度東莞有16個區(qū)域房價過萬元，比去年同期增長9%。不少鎮(zhèn)街房價同比去年漲幅在四成以上，其中塘廈鎮(zhèn)均價達20397元/平方米，上漲幅度最大，同比去年一季度達91%，樟木頭鎮(zhèn)均價達13100元/平方米，同比去年一季度上漲了69%，大朗鎮(zhèn)均價達11061元/平方米，同比去年一季度上漲了68%。記者發(fā)現(xiàn)，這些房價上漲幅度大的鎮(zhèn)街主要的購房群體都是深圳客。
瑞峰置業(yè)市場研究部相關(guān)人士表示，一季度東莞樓市增速如此之高，深圳客功不可沒，投機客瘋狂入市，將東莞量價推向巔峰。不過，從目前市場情況來看，“深圳325政策”對東莞樓市影響明顯，觀望情緒加重以及深圳投資客的撤離等影響，東莞樓市降溫明顯。
惠州：大亞灣均價邁入萬元時代
在2007年前，大亞灣房價僅僅在1500~2500元/平方米之間徘徊，但去年該片區(qū)樓價已飆升至5648元/平方米，為歷史最高值。2016年春節(jié)過后，大亞灣房價進一步突飛猛進，3月均價過萬元。
推動大亞灣房價的就是深圳客。分析者認為，這與深圳與惠州大亞灣的交通不斷改善有重大關(guān)系。大亞灣區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會會長譚建文表示，2015年將是大亞灣房價的一個分水嶺，其中的關(guān)鍵是深圳房價巨幅上漲。這一形勢甚至還影響到了整個惠州地區(qū)，會拉動成交量和新房房價上漲。
不過，也有分析者認為，在這一波房價迅猛上漲的過程中，中介方或售樓方的過度宣傳起到了推波助瀾的作用。尤其是所謂交通便捷后易地而居的購房理念，因為交通費用及時間成本都擺在那里，除非兩地真的能做到公交一體化，否則估計會有不少深圳客會后悔。
深圳跨海
中山：深中通道利好樓價創(chuàng)近5年新高
深中通道項目獲批后，中山樓市迅速被拉升。根據(jù)合富輝煌(中國)中山市場部數(shù)據(jù)顯示，在今年第一季度中山各鎮(zhèn)區(qū)商品房成交排名中，受到珠海客青睞的坦洲鎮(zhèn)成交4250套、38.72萬平方米位列第一；受到深圳客青睞的火炬區(qū)以3527套、32.05萬平方米位居第二。今年3月，中山以18313套的成交再一次刷新紀錄，以6715元/平方米也創(chuàng)下2011年至今的最高月成交均價。