上周在業(yè)內傳得沸沸揚揚的南京房價“限漲令”，終于塵埃落定。昨天下午，南京市正式發(fā)布《關于推進供給側結構性改革的意見》，與傳聞一樣，南京市首次針對樓盤提出了“漲價紅線”，年化漲幅從8%到12%不等。然而，就在調控新政出臺的同時，南京河西與城南兩家樓盤公布了剛剛領取的預售證信息，與前一次開盤價相比，兩個項目的漲幅均在20%以上，難免令人對“限漲令”的效果表示擔憂。 揚子晚報全媒體記者 馬祚波
河西這家樓盤：一年漲價47.5%
如果說仁恒江灣城是河西南部樓盤“風向標”的話，那么宏圖上水云錦則是河西中部的主要參考樓盤。去年4月底，這家位于廬山路與怡康街交界處的項目首次開盤，銷售均價為30500元/㎡，成為河西中部板塊首個房價“破3”的樓盤，結果200套房源在開盤當天全部售出。隨后，該樓盤房價一路飆漲，從32000元/㎡到34000元/㎡再到37500元/㎡，昨天下午，宏圖上水云錦宣布剛剛領取的216套房源均價達到了45000元/㎡，相比首次開盤的整整一年之前，房價上漲了47.5%；相比前一次開盤價37500元/㎡，房價也上漲了20%。
開發(fā)商漲價并非“一時興起”。去年4月初，外地房企北京北辰以15億元拿下河西中部住宅地塊，樓面價達到21203元/㎡，刷新了當時南京的樓面地價新高，也因此堅定了開發(fā)商漲價的信心。
業(yè)內人士分析指出，當時21203元/㎡的地價令周邊樓盤紛紛跟風漲價，而此后河西地區(qū)“地王”頻出：保利在去年10月以24026元/㎡拿下河西中部地塊，上海建工在今年1月以42561元/㎡的樓面價刷新了南京地價新高，開發(fā)商漲價顯得“底氣”更足。
城南這家樓盤：四個月漲了23%
昨天下午領取預售證的不止宏圖上水云錦一家，城南項目復地宴南都也拿到了334套房源的預售許可證，均價在32000元/㎡左右，該樓盤上一次推新是在去年底，當時的房價為26000元/㎡，也就是說四個月時間里售價上漲了6000元/㎡，漲幅超過23%。
此次復地宴南都領取的預售房源包括5號樓與6號樓共兩幢，5號樓的224套房源均價為31729元/㎡，6號樓的110套房源均價32099元/㎡，此外還有部分商業(yè)用房，均價為50000元/㎡。記者注意到，這一批均價32000元/㎡左右的房源均為精裝交付，而之前一批售價為26000元/㎡全部都是毛坯房，開發(fā)商相關人士告訴記者，之所以“毛改精”主要還是因應客戶需求，省卻買房人的裝修煩惱。
然而，業(yè)內人士指出，毛坯改精裝很大程度上是為了提價而采取的舉措，房企許以高標準的裝修承諾，將裝修成本計入房價中，此舉要比單純抬高毛坯房的售價更為“行之有效”。事實上，采取“毛改精”提價的樓盤在南京房地產市場上屢見不鮮，尤其是在樓市上升期政府部門嚴控價格的時候，類似的“穿衣盤”比比皆是。
反應
盼房價調控相關細則盡快出臺
南京市此次出臺的“限漲令”核心內容為：包括主城區(qū)與江寧、江浦在內，申報價格每平方米2萬以下的年化漲幅不宜高于12%，每平方米2萬到3萬元的不宜高于10%，每平方米3萬元以上的不宜高于8%。統(tǒng)計顯示，全市近130家樓盤中已經有40余家樓盤今年以來的房價漲幅超過了規(guī)定的“紅線”，其中最多的是江北板塊，一共有11家，江寧有7家，還有仙東板塊的9家，河西板塊則超過5家。
那么，“限漲令”的時間節(jié)點真的是以今年1月份的房價為基點嗎？這也是南京房企們最關心的話題。如果是的話，那么全市將有30%的樓盤年內無法再漲價，比如宏圖上水云錦今年1月份房價為37500元/㎡，按照“限漲令”只能賣到40500元/㎡（不宜超過8%），而新批下來的銷許價達到45000元/㎡；如果是按照當前的房價水平來計算，也就是以今年4月份到明年4月份為區(qū)間，這家樓盤到明年4月頂多只能賣到48600元/㎡，不知能否成為現(xiàn)實。
業(yè)內人士表示，“年化漲幅”的時間節(jié)點，亟需相關部門盡快出臺細則加以明確。過去南京的房價控制目標多以年度為單位，而這次提出的是“年化”，不排除出現(xiàn)跨年調控的情況，因此物價部門必須給個“說法”。
業(yè)內聲音
地價不控，房價真能控得住？
對于“限漲令”的出臺，有業(yè)內人士認為效果有限。“相比控房價而言，嚴控地價才更有作用。”一位資深房產專業(yè)人士告訴記者，房價快速上漲的原因很多，但是南京近年來土地市場的火熱是最為關鍵的因素，僅江北一地，周邊地價已經拍到了20000元/㎡以上，導致相關樓盤紛紛上調售價，長江隧道口的正榮潤江城今年3月份推出的新房售價已經達到23500元/㎡，即便如此也被買房人一搶而光。而在城北板塊，鼓樓濱江年內也拍出了30000元/㎡的樓面價，相關樓盤的放風價都在35000元/㎡左右，遠超人們預期。
該人士認為，南京房價調控正陷入“怪圈”當中：一方面土地市場價高者得，不斷抬高人們對未來樓市的預期；另一方面，對樓盤售價進行行政干預，嚴格限制漲價幅度，最高漲幅被限定為12%。不控“面粉”價，只控“面包”價，看來這“怪圈”短期內難以走得出來。