中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京4月29日訊(記者 郭曉偉)半年來(lái)，關(guān)于鏈家的各種新聞接連不斷。從二月份被上海住建委約談，到本月被行政處罰，再到被上海商業(yè)銀行暫停中介業(yè)務(wù)合作，被輿論淹沒(méi)的背后是鏈家邁入資本市場(chǎng)的決心。
4月初，有媒體曝出鏈家已完成了60億的B輪融資。這兩天，又有消息稱(chēng)，鏈家目前實(shí)際進(jìn)行的是B輪及B+輪融資，募集資金總計(jì)70億元。而在估值方面，也由投前的330億變成投后的368.5億。另外，還有消息稱(chēng)，鏈家已經(jīng)組建了上司團(tuán)隊(duì)，并和投資方簽訂了對(duì)賭協(xié)議，擬在5年內(nèi)完成上市。
眾所周知，撒錢(qián)快速吞并一干中介公司后，在市場(chǎng)占有率、門(mén)店數(shù)量和業(yè)務(wù)成交量上，鏈家已經(jīng)坐穩(wěn)了行業(yè)老大的寶座。但是，大量的人力成本、門(mén)店租金等，已經(jīng)讓鏈家變成重甲兵。如果上市成功，其未來(lái)利潤(rùn)的最大看點(diǎn)應(yīng)該在鏈家金融板塊。
然而，鏈家的金融板塊又能否擔(dān)此重任呢？
簡(jiǎn)單的說(shuō)，鏈家金融主要為客戶(hù)提供首付貸、贖樓貸、抵押消費(fèi)貸款以及理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)，而這些資金的拆解和騰挪中P2P 的影子很濃。鏈家理財(cái)成立初期，便受到行業(yè)內(nèi)“違規(guī)擔(dān)保、自融”等質(zhì)疑；而首付貸業(yè)務(wù)，更是因?yàn)檎慕槿氡唤型！?/p>
鏈家線下門(mén)店狂熱擴(kuò)張帶動(dòng)的資金運(yùn)作模式，也引起了行業(yè)的冷思考。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“必須正視的是，鏈家部分業(yè)務(wù)因?yàn)橛|及了行業(yè)監(jiān)管的紅線，所以被打壓也是正常的。后續(xù)如何在行業(yè)規(guī)制約束下謀求創(chuàng)新，顯然是此類(lèi)中介金融平臺(tái)需要研究的問(wèn)題。但有一點(diǎn)是正確的，即做大消費(fèi)平臺(tái)，同時(shí)用互聯(lián)網(wǎng)的手段來(lái)解決問(wèn)題，是降低運(yùn)營(yíng)成本的關(guān)鍵所在。”
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者聯(lián)系鏈家方面相關(guān)部門(mén)，截至發(fā)稿，對(duì)方未給出明確回應(yīng)。
368億估值背后的真相
其實(shí)，2015年，鏈家在房產(chǎn)中介市場(chǎng)大肆收購(gòu)已經(jīng)揭開(kāi)了Pre IPO的大幕。
不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅去年一年，鏈家大舉并購(gòu)擴(kuò)張進(jìn)入上海、山東、廣州、大連、東北、成都等地區(qū)，7次投資并購(gòu)案助推鏈家迅速完成24個(gè)城市的業(yè)務(wù)覆蓋， 5000家直營(yíng)門(mén)店的布局以及100000名經(jīng)紀(jì)人的整合。
還有信息曝出，鏈家在擴(kuò)張的過(guò)程中，充分運(yùn)用了股權(quán)的撬動(dòng)作用。“鏈家收購(gòu)的同行中，大部分通過(guò)股權(quán)置換完成。”
一位行業(yè)分析人士曾表示，“傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介中，線下門(mén)店是基礎(chǔ)。一旦鏈家上市成功，這些門(mén)店的含金量都會(huì)暴漲。”368億的估值，無(wú)疑已經(jīng)是最好的證明。
數(shù)據(jù)顯示，鏈家2015年交易額為7000億元。其中傳統(tǒng)的二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃在2015年的交易額達(dá)到5500億元，收入118億元，占比約75.9%；新房銷(xiāo)售中，交易額為1500億元，收入25億元，占比約16.1%。
門(mén)店快速擴(kuò)張的同時(shí)，鏈家的利潤(rùn)率被不斷拉低。
2014年，鏈家營(yíng)收39.3億元，凈利潤(rùn)為4.1億元，凈利潤(rùn)率超過(guò)10.46%，而到了2015年，大舉擴(kuò)張的情況下，成本大幅度上升，盡管全年取得銷(xiāo)售收入達(dá)到了155.2億元，接近前一年的400%，但實(shí)際凈利潤(rùn)僅5.5億元，利潤(rùn)率下降為3.5%。
鏈家金融或成業(yè)績(jī)爆發(fā)點(diǎn)
在媒體曝出的計(jì)劃書(shū)中，鏈家提到，住房金融是鏈家的潛在發(fā)展業(yè)務(wù)。
鏈家表示，住房金融行業(yè)仍處于起步階段，“互聯(lián)網(wǎng)金融＋地產(chǎn)”將大有可為。以新房年交易額6萬(wàn)億、金融服務(wù)滲透率1%、二手房年交易額4萬(wàn)億、金融服務(wù)滲透率20%計(jì)算，全國(guó)住房金融交易額的潛在空間約8600億元。
查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，目前鏈家金融主要有三種方式。一種是周轉(zhuǎn)貸款，即針對(duì)買(mǎi)家，在銀行批貸到放款之間的空檔提供短期墊資，收取1.5%的服務(wù)費(fèi)。第二種是贖樓貸，即針對(duì)賣(mài)家，當(dāng)所售房屋尚未解除按揭，提供短期過(guò)橋貸款月息2%，平均期限約50天。最后一種方式是此前引起市場(chǎng)關(guān)注的首付貸。即針對(duì)買(mǎi)家，提供銀行之外的貸款。
數(shù)據(jù)顯示，鏈家金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)中，2015年收入12億元，占比約7.9%。
有行業(yè)分析人士認(rèn)為，“在互聯(lián)網(wǎng)+的背景下，鏈家依靠房產(chǎn)中介和金融的組合，市場(chǎng)潛力很大。”
嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“鏈家金融的業(yè)務(wù)推進(jìn)，意味著在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新方面將繼續(xù)發(fā)力。對(duì)于鏈家來(lái)說(shuō)，目前門(mén)店規(guī)模相對(duì)大，而如何通過(guò)輕資產(chǎn)的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，實(shí)際上鏈家一直在做思考。而鏈家金融本身的出發(fā)點(diǎn)不錯(cuò)，從創(chuàng)新角度看，自然有很多優(yōu)勢(shì)。”
首付貸被叫停 鏈家金融的危局
不過(guò)，在鏈家被爆出的大量輿論危機(jī)中，鏈家金融卻成了眾矢之的。
去年三季度，鏈家理財(cái)被諸多媒體曝出存在一些列違規(guī)問(wèn)題。
在擔(dān)保方面，首先，鏈家理財(cái)涉嫌自我擔(dān)保問(wèn)題。鏈家理財(cái)?shù)膿?dān)保方是中融信，而中融信的法人正是鏈家的董事長(zhǎng)左暉。當(dāng)時(shí)便有分析人士指出，“投資者很看重互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的信譽(yù)。中融信來(lái)為鏈家理財(cái)做擔(dān)保，其本質(zhì)是鏈家集團(tuán)用自己的信譽(yù)在背書(shū)。”
另外，在擔(dān)保資金方面，中融信也超額了。
截至去年9月份，鏈家理財(cái)已累計(jì)投資資金90億左右。截至目前，該平臺(tái)已發(fā)放收益2.13億。而根據(jù)工商注冊(cè)信息顯示，鏈家理財(cái)擔(dān)保方中融信注冊(cè)資金僅為5億元，擔(dān)保額度嚴(yán)重超標(biāo)。
而就在今年，鏈家推出的首付貸也陷入了輿論的漩渦。
一季度，國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付貸產(chǎn)品進(jìn)行排查。在上海銀監(jiān)局的抽查中，今年1、2月份，僅上海鏈家對(duì)公業(yè)務(wù)就有101筆墊資業(yè)務(wù)，涉及滬上多家銀行，總金額1.14億元。
事情不斷發(fā)酵后，上海相關(guān)部門(mén)終于給出了定論。4月23日，上海市銀監(jiān)局傳出消息，上海商業(yè)銀行將對(duì)包括鏈家等六家中介停止合作一個(gè)月；并對(duì)涉事銀行的相關(guān)人員進(jìn)行了問(wèn)責(zé)。
雖然上海鏈接相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)鏈家業(yè)務(wù)影響不大，會(huì)采取別的途徑變通。但是，資金鏈的中斷很可能造成業(yè)務(wù)的停滯，況且作為鏈家的主要市場(chǎng)，上海地區(qū)業(yè)務(wù)的暫停合作并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。
另外，鏈家理財(cái)和鏈家首付貸先后出事，“鏈家金融2017年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)20%的收入”的目標(biāo)也變得遙不可及。
“靠傳統(tǒng)線下擴(kuò)張的模式，鏈家已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。而作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，鏈家金融又一次次陷入困境，對(duì)于急需做出業(yè)績(jī)沖刺上市的鏈家而言，簡(jiǎn)直是雪上加霜。”一位不愿具名的行業(yè)分析師告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。