南京樓市調(diào)控政策出臺(tái)，并沒有阻止開發(fā)商漲價(jià)的步伐。就在上周，位于南京河西南板塊的正榮潤峯花園推出兩幢共160套房源，2個(gè)多小時(shí)后被連夜搶空。但隨后，在正榮潤峯的業(yè)主論壇上，一則題為“9號(hào)樓的一樓，1萬7，270平米！”的網(wǎng)帖引起眾多關(guān)注，這兩幢樓1-3樓價(jià)格大幅低于4層以上的房源，9幢的101室270多平米的房子不僅比4樓170多平米房子便宜近200萬，甚至比相鄰的7幢同樣面積的101室暴跌了160多萬，讓人看不懂的定價(jià)被網(wǎng)友質(zhì)疑“拉均價(jià)以規(guī)避調(diào)控紅線”，揚(yáng)子晚報(bào)記者昨日就此進(jìn)行了調(diào)查采訪。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 石小磊 馬祚波
網(wǎng)友發(fā)帖
一樓單價(jià)1萬7，樓上卻賣3萬8到3萬9
4月28日，就在樓市新政出臺(tái)后一周左右，南京正榮潤峯花園推出9幢、10幢兩幢共160多套房源，2個(gè)多小時(shí)后全部售罄。
不過，就在該批房源被連夜搶空后的第二天，29日在華僑路茶坊的正榮潤峯業(yè)主論壇上一則網(wǎng)帖引起很多人關(guān)注，說的是這次開盤的兩幢樓，樓層差價(jià)大得離譜。
網(wǎng)友“尼克狐尼克”發(fā)帖稱：“一樓270平，單價(jià)1萬7，二樓單價(jià)3萬1，于是拉低了總價(jià)。樓上都是3萬8到3萬9。真有人能買到一樓？270平米才460萬，這么大個(gè)便宜不會(huì)給買家撿吧？會(huì)不會(huì)內(nèi)幕交易？要不要舉報(bào)？”
雖然第二天就是五一小長假，上網(wǎng)的人不多，但是這一網(wǎng)帖很快還是引來了不少關(guān)注此樓盤的網(wǎng)友跟帖。
網(wǎng)友“Yangff131806”留言說：“肯定不可能是一般人拿到的。拿4樓以上的錢貼1~3層的房價(jià)。然后再把相關(guān)房子賣給相應(yīng)的關(guān)系戶。”
記者求證
含地下室的1樓比17樓便宜210萬
當(dāng)下南京的樓市是只愁沒房買，不愁賣不掉，房子一出來被一搶而空倒也不奇怪，不過樓層差價(jià)大到一倍，的確讓人有些琢磨不透。
記者隨后從網(wǎng)上房地產(chǎn)上查詢?cè)摌潜P當(dāng)日推出的兩幢房源價(jià)目表發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友爆料的同一單元樓層差價(jià)高達(dá)1倍，還真有其事。
從網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的經(jīng)物價(jià)局備案的正榮潤峯9幢一單元“南京市商品住房申報(bào)價(jià)格表”上看，該樓盤1樓的101室和102室，因?yàn)閷⒌叵率颐娣e算入了總面積，單價(jià)僅為1萬7千元上下，2層、3層的單價(jià)也只有3萬1千元至3萬2千元，而4-18樓普遍在3萬7千、3萬8千多，最貴的1702室單價(jià)超過3萬9千元。
這樣比一比，4樓以上的房子單價(jià)的確比1樓貴了一倍都不止。即使因?yàn)?樓是有地下室的原因，4層以上與2層、3層相比，樓層之間差價(jià)高達(dá)七八千元，也是比較罕見的。
這直接導(dǎo)致1樓含地下室276平方米的房子比17樓172平方米的房子還便宜210萬元左右。
17樓的房子比戶型、大小均相同的3樓的房子足足貴出110多萬元。
更奇怪的是，與去年賣的另一幢比
同面積的101室半年暴跌160萬
記者還查詢了該小區(qū)去年9月份推出的一幢面積、戶型均與9幢相近的7幢的價(jià)格。
與剛剛開盤的9幢相比，去年9月賣出的7幢，同樣是18層一梯一戶式精裝修房，3樓以上均為172平方米的四室兩廳，預(yù)測(cè)公攤面積同為31平方米，而一樓也同樣是含地下室270多平方米，預(yù)測(cè)公攤面積30平方米。
半年多時(shí)間過去后， 9幢4-18層房源價(jià)格與去年9月底開盤的7幢4至18層價(jià)格比一比，單價(jià)普遍上漲六七千元。
但是，令人感到奇怪的是正是被網(wǎng)友質(zhì)疑的1-3層的價(jià)格，2樓、3樓價(jià)格基本沒有太多變動(dòng)，1樓單價(jià)甚至跌價(jià)了五六千元。
半年多前7幢101室276平方米的一套總價(jià)為626萬元，半年多過去后，同樣面積大小的9幢101室總價(jià)反而暴跌至466萬元，縮水160萬元。
為何會(huì)有如此“怪定價(jià)”
網(wǎng)友質(zhì)疑：
1-3樓故意拉低均價(jià)逃避“限價(jià)”
記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友“尼克狐尼克”的網(wǎng)帖發(fā)出后，網(wǎng)友們各執(zhí)一詞，盡管有人猜測(cè)一樓“便宜無好貨”，但大多數(shù)意見均對(duì)開發(fā)商的離奇定價(jià)持質(zhì)疑態(tài)度。
發(fā)帖者“尼克狐尼克”回帖算了賬，他認(rèn)為一樓與樓上的公攤面積基本相當(dāng)，說明不算地下室的樓面部分是完全相同的。“難道這部分單價(jià)賣個(gè)3萬7總價(jià)660萬，然后送了100平米地下室，因?yàn)槊鹘桓短鴥r(jià)，需要補(bǔ)償給買房人200萬？”“倒貼200萬去住一樓的好事我怎么碰不到？全南京那么多樓盤，之前還真沒見識(shí)過一樓比樓上少一半價(jià)格的。”
來自同板塊五礦崇文金城的一名業(yè)主跟帖說：“很明顯，由于限價(jià)，1-3樓是來拉低均價(jià)的，然后內(nèi)部消化，留著以后按正常價(jià)格賣二手房。”
開發(fā)商說：
低層價(jià)格低因戶型、采光有缺陷
我們?cè)賮砜匆豢捶慨a(chǎn)開發(fā)商的說法。
揚(yáng)子晚報(bào)記者昨天聯(lián)系上這家樓盤開發(fā)公司的一位高管，這位高管表示這都屬于開發(fā)企業(yè)的正常定價(jià)。他以102室舉例，該戶型為273平方米，單價(jià)是17037元/㎡，比樓上多出來的100多平方米為地下室部分，由于高層的一樓受制于采光等多種因素影響，通常是價(jià)格最低的。至于為什么同樣大小、同樣公攤，價(jià)格卻比去年暴跌160萬元，這位高管稱房屋結(jié)構(gòu)與去年開盤的7幢不同。
那么，4-18層單價(jià)漲了五六千元，而2樓的面積也與去年7幢2樓面積一模一樣，是143平方米，單價(jià)卻基本相當(dāng)，這是為什么？這位高管說，2樓的戶型相對(duì)小是被一樓挑空大堂占用，房型不規(guī)整，所以定價(jià)比4樓以上低。
房產(chǎn)圈內(nèi)：
有拉低均價(jià)可能，但沒規(guī)定不許這么做
對(duì)于開發(fā)商的解釋不知道你認(rèn)同不？
南京地產(chǎn)界一位資深人士認(rèn)為，不排除“拉低均價(jià)”這種可能性，且沒有規(guī)定不允許這樣做。
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝表示，開發(fā)商在制定定價(jià)策略時(shí)，惟一的標(biāo)準(zhǔn)是如何將產(chǎn)品順利銷售，不同樓層、不同戶型的價(jià)格差是非常正常的現(xiàn)象。
物價(jià)部門回應(yīng)
南京市物價(jià)局：
樓層差價(jià)由開發(fā)商自主定價(jià)
南京市物價(jià)局分管房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物價(jià)部門職能是指導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)，主要就是指申報(bào)均價(jià)，具體到每套的價(jià)格是由開發(fā)商自主定價(jià)的，物價(jià)部門在職能范圍內(nèi)只能看開發(fā)商在備案時(shí)的綜合平均價(jià)格是否合理，明碼標(biāo)價(jià)等，但不能干涉其自主定價(jià)權(quán)。
那么，像網(wǎng)友所說的，會(huì)不會(huì)開發(fā)商利用1到3樓拉低均價(jià)，同時(shí)將低層內(nèi)部消化或者賣給關(guān)系戶，4層以上真正進(jìn)入市場(chǎng)的則在事實(shí)上避開了“調(diào)控紅線”，鉆了政策空子呢？這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在要求開發(fā)商一次性公開全部房源對(duì)外銷售，要造假的可能性不太大。而且，即便開發(fā)商真的將1-3層內(nèi)部消化后過段時(shí)間賣二手房或是賣給關(guān)系戶了，從物價(jià)局的職能來說，也查不了。
江蘇省物價(jià)局：
的確有“拉低均價(jià)”可能
記者同時(shí)也采訪了江蘇省物價(jià)局主管房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)部門。當(dāng)記者反映網(wǎng)友的質(zhì)疑時(shí)，這位工作人員回應(yīng)：“提醒得對(duì)，這樣的確有拉低總體均價(jià)，鉆政策空子的可能。”他說，房地產(chǎn)開發(fā)商在物價(jià)部門備案時(shí)，通常物價(jià)部門關(guān)注的是他的均價(jià)是否合理，不太可能把每一套房子的個(gè)體價(jià)格都逐一看一遍，如果真有不合常理的地方，也不太可能看出來。
然而，這位工作人員也坦言，即使開發(fā)商真的鉆了空子，從物價(jià)部門的角度來說，并沒有太多的辦法。“但我們會(huì)提醒南京市關(guān)注這個(gè)問題。”
追問
“特價(jià)房”都去哪了？ 內(nèi)部“消化”居首
如果發(fā)現(xiàn)樓盤即將銷售的房源中，有一些定價(jià)特別便宜，通常這些房源會(huì)有哪些去向呢？一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹，主要存在三個(gè)去向：一是照顧特定的關(guān)系戶，這也是最受買房人質(zhì)疑的一點(diǎn)，尤其是在樓市旺季，搖了號(hào)還買不到房的情況下，看到這么便宜的房子肯定會(huì)有所聯(lián)想。不過，多位接受記者采訪的開發(fā)商認(rèn)為，一般項(xiàng)目在定價(jià)階段幾乎很少有人來打招呼，因此也不知道會(huì)賣給誰，所以仍屬于正常定價(jià)。如果有關(guān)系戶看中某套房源，會(huì)給更加優(yōu)惠的折扣，而不是在房價(jià)報(bào)批時(shí)就報(bào)個(gè)低價(jià)。
二是將特價(jià)房賣給內(nèi)部員工，這是比較常見的現(xiàn)象。
三是開發(fā)商認(rèn)為自己樓盤的定價(jià)偏低，便與中介聯(lián)手，以個(gè)人或是員工名義將房子買下，再將這些房子通過中介公司上市銷售，開發(fā)商跟中介利潤分成。
提醒
應(yīng)當(dāng)警惕如此 樓市“新動(dòng)向”
記者采訪多位圈內(nèi)人士，他們都指出，只要均價(jià)一樣，對(duì)于開發(fā)商來說，房源正常出售后，不論樓層間的差價(jià)如何，他的利潤都是一樣的。
但是，也有業(yè)內(nèi)資深人士指出，同一幢樓同一單元，拉出超高、超低兩個(gè)極端的價(jià)格，從均價(jià)上看的確是沒有問題的。但由于低價(jià)樓的去向不透明，也不太容易被監(jiān)控，所以很容易引起公眾的擔(dān)心，擔(dān)心開發(fā)商將高價(jià)房正常入市賺了錢，而低價(jià)房會(huì)不會(huì)通過二手房中介或以某些人名義買下來，作為高管福利或再倒手高價(jià)轉(zhuǎn)賣，這里面就有利益可謀了。換句話說，這里面的確有政策“空子”可以鉆。
南京的樓市調(diào)控新政剛剛出臺(tái)不過數(shù)日，該人士也提醒，政府部門還是應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注這一樓市“新動(dòng)向”，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理，著力促進(jìn)南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。