寶山區(qū)顧北路房產(chǎn)中介一條街，幾乎看不到購房者《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 勞佳迪 攝
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報(bào)道
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第18期)
上海樓市“3·25新政”轉(zhuǎn)眼已滿月，春節(jié)后一度喧囂沸騰的房?jī)r(jià)話題漸漸進(jìn)入“冰河期”。
五一小長(zhǎng)假，帶著“上海房?jī)r(jià)究竟跌了沒”的問題，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪多地深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”頒布后，就新推樓盤而言，不論是4萬/平米以下的低端住宅，4萬～8萬/平米的中端住宅，還是8萬/平米以上的豪宅，前來看房的客戶均銳減，持幣觀望成為主流態(tài)度，但價(jià)格仍然堅(jiān)挺。
新樓盤成交量下跌一半以上 ，
看房客也銳減
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者通過內(nèi)部渠道查看某咨詢公司地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，上海“3·25新政”頒布前后的新盤成交量跌幅驚人。其中，單價(jià)不足4萬/平米的公寓項(xiàng)目，3月28日—4月3日與3月21日—3月27日相比，呈現(xiàn)斷崖式下跌：限購前4周周均成交達(dá)到32.75萬平米；限購后僅有15.25萬平米，下跌幅度53.44%。
單價(jià)4萬～8萬/平米的中端項(xiàng)目更是慘烈，限購前4周周均成交8.8萬平米，限購后只有3萬平米，下跌幅度達(dá)到了66%；類似情況還出現(xiàn)在8萬/平米以上的豪宅項(xiàng)目上，受限購政策及項(xiàng)目推盤策略改變的影響，限購前4周周均成交2.2萬平米，限購后僅0.73萬平米，下跌幅度深達(dá)67%。換言之，這種成交“腰斬”的情況幾乎覆蓋了滬上不同價(jià)格梯隊(duì)的新樓盤。
不僅成交量跌去一半以上，多個(gè)新盤的售樓處甚至出現(xiàn)了“乏人問津”的冷落景象。
“目前大部分客戶認(rèn)為后期房?jī)r(jià)會(huì)持平或者略微下跌，所以春節(jié)后那種‘搶房’的情況不復(fù)存在，剛需購房者開始出現(xiàn)挑挑揀揀的心態(tài)，我碰到過一部分已經(jīng)訂購的客戶甚至因?yàn)樾抡朔坑^望，但這種情況還不算多見。”一位匿名的開發(fā)商售樓處負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者坦言。
據(jù)記者了解，外環(huán)外公寓項(xiàng)目多數(shù)針對(duì)剛需市場(chǎng)，而在“3·25新政”以后前去咨詢的客戶中，不滿足“連續(xù)社保繳足5年”條件的客戶占到了三成左右，成為成交量最大的“殺手”。
除了剛需項(xiàng)目外，“金字塔”結(jié)構(gòu)頂端的豪宅市場(chǎng)也在“3·25新政”之后門庭冷落。其中，位于“新靜安”板塊的中糧天悅壹號(hào)來人量減少70%、大寧金茂府來人量下降40%，位于楊浦的翡麗甲第來人量下降50%。據(jù)悉，這主要受到新政將二套房首付從四成提至七成的直接沖擊，數(shù)據(jù)顯示，在市區(qū)高端公寓的業(yè)主中，二套房比例占到了50%～60%。
相對(duì)受沖擊較小的還是“魚肚”部分，單價(jià)4萬～8萬/平米的中端樓盤中，萊蒙中央公寓來人量下降30%，萬科翡翠公園來人量減少20%，紫竹半島來人量減少40%，尚海酈景來人量減少30%，新政執(zhí)行后相對(duì)平穩(wěn)。
新政后房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺，
萬科一樓盤還漲了2000多元/平米
不過，成交量“腰斬”似乎并沒有撼動(dòng)開發(fā)商力撐房?jī)r(jià)的決心。位于中環(huán)的萬科翡翠公園屬于房?jī)r(jià)的第二梯隊(duì)，在新政頒布后的第二天開盤，客戶經(jīng)理蘇麗告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，不僅樓盤不會(huì)降價(jià)，從開盤初至今單價(jià)已經(jīng)漲了2000多元，“之前開盤的時(shí)候是6.4萬/平米，現(xiàn)在售價(jià)6.6萬/平米，我從2010年開始做房地產(chǎn)，經(jīng)過了兩次房地產(chǎn)調(diào)控，但我們這個(gè)板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)從2008年的2萬多漲到了現(xiàn)在的6萬多。”
據(jù)蘇麗介紹，目前新推的樓盤已經(jīng)所剩無幾。“我們整個(gè)項(xiàng)目是30萬平米的體量，分六期來開發(fā)，一到四期已經(jīng)售完，現(xiàn)在賣的是五期，一種是125平米的，一種是150平米的，6、7、8號(hào)樓是125平米的，只有大概一樓還剩4套房子，15、18號(hào)樓的房子是150平米的，大概還有20套房子，其他就沒房子了，我們是3月26日開盤，125平米的總共有140多套房子，當(dāng)天的去化率就在80%左右。”
“我們是故意到新政第二天才開盤的，因?yàn)橹罢J(rèn)籌的客戶太多，開出來140多套房子，認(rèn)籌差不多接近300個(gè)人，新政后很多被限制了，沒有買房，所以我們也沒有成為‘日光盤’。”蘇麗告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。在125平米的樣板房里，記者所待的一個(gè)多小時(shí)內(nèi)，有五六位前來看房的意向購房者。
受限購影響最明顯的外環(huán)外新盤中，記者注意到，開盤價(jià)格也依然比較堅(jiān)挺。以奉賢金匯的天和前灘時(shí)代為例，開盤當(dāng)天原計(jì)劃推出216套，后減少了72套，當(dāng)天成交套數(shù)是110套，成交率80%，之前報(bào)價(jià)2.1萬/平米，實(shí)際成交均價(jià)是2.04萬/平米。
同屬天和旗下的天和尚上海原計(jì)劃推出376套，后減少為288套，實(shí)際成交260套，成交率達(dá)到90%，之前報(bào)價(jià)1.9萬/平米，實(shí)際成交均價(jià)1.84萬/平米。在觀察人士眼中，開發(fā)商心態(tài)比較平靜，小幅調(diào)價(jià)后平穩(wěn)出貨，并且傾向后續(xù)立即加推。
值得一提的是，即使是成交慘淡的中高端住宅項(xiàng)目也并沒有因此降價(jià)出售。位于閔行吳涇的紫竹半島開盤推出60套，當(dāng)天成交僅20套，之前報(bào)價(jià)4萬～4.2萬元/平米，實(shí)際成交均價(jià)也達(dá)到了4.1萬元/平米。據(jù)上述咨詢公司系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)4萬以下公寓市場(chǎng)均價(jià)保持在2.2-2.4萬/平米，單價(jià)4萬～8萬住宅項(xiàng)目均價(jià)5萬～5.5萬/平米，單價(jià)8萬以上豪宅均價(jià)維持在高位10萬～10.5萬/平米，與“3·25新政”前相比變化還不明顯。
五一小長(zhǎng)假前的最后一個(gè)交易日，寶山交易中心人潮涌動(dòng) 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 勞佳迪 攝
房產(chǎn)交易中心仍排長(zhǎng)隊(duì)，
大多數(shù)是新政前買房
與售樓處的門可羅雀形成鮮明對(duì)比的是房產(chǎn)交易中心，它正在努力消化著“3·25新政”頒布前的火爆交易。4月29日，也就是五一小長(zhǎng)假前的最后一個(gè)工作日，記者來到寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心。春節(jié)過后，它曾經(jīng)因?yàn)橐粡埮抨?duì)到主干道上堵塞交通的照片而走紅網(wǎng)路。
9點(diǎn)半剛過，交易中心五樓的繳稅大廳就已經(jīng)人潮涌動(dòng)，大廳四周的盆景被人群擠得變了形。“我們特地趕在五一前來辦手續(xù)，因?yàn)槲逡灰院笠獱I(yíng)改增，雖然對(duì)我們沒有什么實(shí)際影響，但是剛剛經(jīng)歷過‘3·25新政’，怕政策還有什么風(fēng)吹草動(dòng)，還是早點(diǎn)辦比較安心。”在記者采訪過程中，像王先生夫婦這樣的心態(tài)非常多見。一個(gè)半月前，他們以3萬/平米的價(jià)格賣掉了自己位于寶山羅店的“普通住宅”，用以置換同板塊的“非普通住宅”，如今只剩下買房手續(xù)中的最后一步：過戶。
在被問及擔(dān)不擔(dān)心在新政前夕高位買房時(shí)，王先生表現(xiàn)得心情愉悅，“新政以后我們的非普通住宅就要七成首付，反而買不起了，況且現(xiàn)在交易中心一天內(nèi)可以辦完繳稅、過戶兩件事，我們上次來辦審稅手續(xù)時(shí)，從一樓電梯那里就開始排隊(duì)，光上電梯就等了一個(gè)小時(shí)，現(xiàn)在效率肯定高了。”
而在四樓的信息查詢窗口，排起的隊(duì)伍也已經(jīng)隨著墻角一路延伸，構(gòu)成了一個(gè)尾部翹起的大寫“L”形。據(jù)記者觀察，隨著時(shí)間推移，人數(shù)還在不斷增長(zhǎng)。在領(lǐng)號(hào)區(qū)及交易中心預(yù)檢大廳門前排起的長(zhǎng)隊(duì)一眼望不到盡頭，記者從隊(duì)首走到隊(duì)尾，花費(fèi)了半分鐘的時(shí)間。
下午3點(diǎn)半，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者又來到閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心，這里在春節(jié)后也曾因?yàn)?點(diǎn)就開始排隊(duì)而登上媒體頭版。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，前來辦理過戶手續(xù)的用戶基本將二樓的座位坐滿，人潮比新政以前有所退潮。下午剛4點(diǎn)，交易中心一層，辦理審稅的人群只能將區(qū)域內(nèi)的空位填充一半。多位中介業(yè)務(wù)員告訴記者，當(dāng)天的任務(wù)已經(jīng)完成。而最近二手房交易中，價(jià)格基本不變，觀望態(tài)度明顯加強(qiáng)成為中介共識(shí)。
鴻如中介吳先生告訴記者，這批前來辦理手續(xù)的購房者基本都是“3·25新政”前交易的客戶，整個(gè)流程覆蓋的周期恰好趕上五一。
(錢威丞對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))