昨天開(kāi)始，蘇州市國(guó)土資源局對(duì)15宗市區(qū)地塊組織進(jìn)行公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)敬螔炫瞥鲎尩耐恋貙⒉捎镁W(wǎng)上競(jìng)拍的形式，分別在5月23日、24日公開(kāi)競(jìng)拍。這也是蘇州史上首次限價(jià)土拍。撤地、限價(jià)、限購(gòu)疑云使得本次土拍未拍先火。然而，出人意料的是，昨天網(wǎng)上競(jìng)拍的4宗地塊，1宗商業(yè)地塊和1宗文化娛樂(lè)地塊分別以底價(jià)成交，而2宗限價(jià)住宅地塊則因房企報(bào)價(jià)超過(guò)了最高限價(jià)，只能終止土地出讓?zhuān)瑢?dǎo)致競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 張畢榮
A 兩幅沒(méi)限價(jià)地塊
昨天均以底價(jià)成交
揚(yáng)子晚報(bào)記者了解到，此次土地網(wǎng)上競(jìng)拍吸引了近30家房企報(bào)名參拍。值得關(guān)注的是，本次土拍意向房企中，不僅有許多本地知名開(kāi)發(fā)商，而且還出現(xiàn)了一些房企新面孔。
昨天上午10:30，本次土拍第一宗競(jìng)價(jià)地塊——23號(hào)地塊正式開(kāi)拍，該地塊用途為商服用地，位于蘇州姑蘇區(qū)人民路西、新市路南，土地面積為22858.2㎡。該區(qū)域內(nèi)分布著高端商場(chǎng)以及超市，商業(yè)氛圍濃厚。不過(guò)，由于是商業(yè)用地，不能分割銷(xiāo)售且不能分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)偌由媳镜貕K起拍樓面價(jià)處于相當(dāng)高的價(jià)位，溢價(jià)應(yīng)該不會(huì)太高。然而出乎許多人意料的是，23號(hào)地塊正式開(kāi)拍后竟然只有一次競(jìng)價(jià)，僅用了4分鐘時(shí)間就以底價(jià)成交，并無(wú)任何房企加價(jià)，讓昨天上午的土拍開(kāi)場(chǎng)顯得稍微有些冷清。最終，深圳新威輝達(dá)投資有限公司以51431萬(wàn)元拿下23號(hào)地塊，樓面價(jià)為11250元/㎡。
同樣以底價(jià)成交的還有當(dāng)天下午成交的40號(hào)地塊。該地塊屬于文化娛樂(lè)用地，不可分割銷(xiāo)售且不得分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)K州樂(lè)園發(fā)展有限公司以總價(jià)5952萬(wàn)元成功競(jìng)得該地塊，成交樓面單價(jià)3750元/㎡。
B 兩幅限價(jià)住宅地塊
叫價(jià)都超過(guò)最高限價(jià)，以流拍收?qǐng)?/p>
記者了解到，當(dāng)天下午出讓的3宗地塊均位于蘇州高新區(qū)，其中包括2宗限價(jià)住宅地塊。下午3:00，位于蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)桑園路東的39號(hào)地塊開(kāi)始競(jìng)價(jià)，這也是本次土拍的首塊限價(jià)住宅用地，自然備受關(guān)注。
參加競(jìng)拍的房企包括新城、招商、旭輝、天地源、華宇、南山、藍(lán)光、正榮、融創(chuàng)等10余家。39號(hào)地塊起始價(jià)47606萬(wàn)元，最高限價(jià)100106萬(wàn)元，起拍樓面價(jià)6656元/㎡，最高限價(jià)樓面價(jià)13997元/㎡，最高溢價(jià)率110%。39號(hào)地塊臨近京杭大運(yùn)河，自然風(fēng)光良好，周邊小區(qū)較多，生活配套比較成熟，距離滬寧城鐵新區(qū)站和一些商業(yè)綜合體較近，居住氛圍十分濃厚。目前地塊周邊在建樓盤(pán)也有不少，這些樓盤(pán)均價(jià)在15000元左右。
39號(hào)地塊剛開(kāi)始競(jìng)拍，出價(jià)就非常頻繁，眾房企對(duì)該地塊熱情高漲。下午3:32，經(jīng)過(guò)106輪競(jìng)價(jià)，39號(hào)地塊總價(jià)已經(jīng)達(dá)到97106萬(wàn)元，樓面單價(jià)13577元/平方米，溢價(jià)率破百，眼看著就將接近最高限價(jià)。下午3:34，經(jīng)過(guò)113輪競(jìng)價(jià)，有開(kāi)發(fā)商開(kāi)出高達(dá)100606萬(wàn)元的價(jià)格，樓面單價(jià)14067元/平方米，超過(guò)“限價(jià)令”規(guī)定最高限價(jià)500萬(wàn)元，溢價(jià)率為111.33%， 超過(guò)了110%的最高溢價(jià)率。最終，網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，39號(hào)地塊因?yàn)槌^(guò)限價(jià)被終止交易，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。
無(wú)獨(dú)有偶，當(dāng)天下午競(jìng)拍的第2宗住宅用地為41號(hào)地塊，同樣屬于限價(jià)地塊，同樣遭遇到開(kāi)發(fā)商瘋狂競(jìng)價(jià)而超過(guò)最高限價(jià)被終止交易。該地塊位于蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)，靠近大陽(yáng)山國(guó)家森林公園，生態(tài)環(huán)境良好。41號(hào)地塊起拍總價(jià)為130162萬(wàn)元，根據(jù)國(guó)土資源局網(wǎng)站公示，該地塊最高限價(jià)為271162萬(wàn)元，樓面價(jià)不得超過(guò)13988元/㎡，溢價(jià)率不得超過(guò)108%。
41號(hào)地塊剛剛開(kāi)始競(jìng)價(jià)3分鐘，就已經(jīng)有了119輪競(jìng)價(jià)。6分鐘內(nèi)，溢價(jià)率超過(guò)100%。第120輪競(jìng)價(jià)時(shí)，總價(jià)已經(jīng)達(dá)到292162萬(wàn)元，樓面單價(jià)15071元/平方米，溢價(jià)率124.46%。這樣的價(jià)格超過(guò)了最高限價(jià)，最后同樣被終止出讓?zhuān)缤瑫一ㄒ滑F(xiàn)，只能以流拍收?qǐng)觥?/p>
C 今天仍是懸念重重……
8幅限價(jià)地塊將集中開(kāi)拍
此次舉行的土地拍賣(mài)可謂是一波三折，今年4月20日，蘇州市國(guó)土資源局對(duì)20宗蘇州市區(qū)地塊組在網(wǎng)上公告，和以往的土拍不同，此次土拍前夕先是重啟“限購(gòu)”流言滿(mǎn)天飛，再是姑蘇區(qū)、高新區(qū)、相城區(qū)5宗地塊暫緩出讓?zhuān)@些地塊起拍價(jià)都比較高，很有可能出現(xiàn)“地王”，緊接著又是土拍“限價(jià)令”的出臺(tái)，限制10宗住宅用地的最高價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。就在本次土地網(wǎng)上競(jìng)拍前，記者看到，蘇州市國(guó)土資源局已在網(wǎng)拍端口提醒參與競(jìng)買(mǎi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得擾亂土地掛拍、房地產(chǎn)交易正常秩序。經(jīng)查實(shí)，存在相關(guān)違規(guī)違法行為的競(jìng)買(mǎi)人將被納入蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)黑名單，限制或禁止其一定時(shí)間內(nèi)在蘇州市區(qū)范圍內(nèi)參與土地競(jìng)買(mǎi)，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
5月24日，蘇州還將有11宗地塊進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)拍，主要集中在蘇州市吳中區(qū)和相城區(qū)，以住宅用地為主。其中有8宗地塊被限制了最高價(jià)。昨日下午，蘇州市國(guó)土資源局土地利用處俞振武向記者表示，他已經(jīng)看到了當(dāng)天網(wǎng)上土拍的結(jié)果，對(duì)于出現(xiàn)2宗地塊超出限價(jià)而被終止出讓?zhuān)罱K以流拍收?qǐng)鲞@樣的情況，他表示自己也無(wú)能為力，因?yàn)橄嚓P(guān)的政策主要由蘇州市政府制定實(shí)施，對(duì)于接下來(lái)的土拍，自己也很難預(yù)測(cè)，如果繼續(xù)出現(xiàn)流拍情況的話，土地利用處目前還沒(méi)有收到相應(yīng)的措施方案。
記者從蘇州市國(guó)土資源局了解到，蘇州市區(qū)2016年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃已經(jīng)出爐。近期，蘇州市政府召開(kāi)了土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣(mài)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，會(huì)議確定蘇州市區(qū)2016年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃為380公頃（合5700畝），較2015年商品住房用地供應(yīng)量310公頃增加22.6%。會(huì)議還確定，今年下半年蘇州市政府將對(duì)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況再作專(zhuān)題研究，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
樓市新動(dòng)向
蘇州已有樓盤(pán)大跌8500元/平方米
值得注意的是，在政府“有形之手”欲強(qiáng)制干預(yù)之時(shí)，市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”已開(kāi)始自我調(diào)節(jié)了。5月中旬，蘇州吳江樓盤(pán)蘇州灣壹號(hào)房?jī)r(jià)大跌8500元/平方米。5月20日，蘇州工業(yè)園區(qū)的九龍倉(cāng)時(shí)代上城風(fēng)華又傳出緊急加推100平方米和120平方米戶(hù)型、不分樓層和朝向均一口價(jià)28000元/平方米的消息，而與12日該樓盤(pán)推出的一批房源的價(jià)格相比，此次房?jī)r(jià)突降4000元/平方米。蘇州當(dāng)?shù)孛襟w同行稱(chēng)，蘇州樓市風(fēng)向已有些看不清，坊間很可能出現(xiàn)觀望情緒。
新華報(bào)業(yè)全媒體記者 汪曉霞 孟旭
聽(tīng)聽(tīng)業(yè)內(nèi)說(shuō)
撤地限價(jià)表明了政府的態(tài)度
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，土地限價(jià)是當(dāng)前樓市維穩(wěn)限漲的信號(hào)之一，此次競(jìng)拍的部分地塊資源不錯(cuò)，以姑蘇區(qū)為例，起拍樓面價(jià)幾乎都在2萬(wàn)以上。地段好的地塊，歷來(lái)都是高溢價(jià)拍得。因此，此次出現(xiàn)高溢價(jià)地塊也在情理之中。此前，蘇州土拍價(jià)格不斷飆升，帶動(dòng)樓市價(jià)格一路上漲。因此，撤地、限價(jià)也在表明政府的一種態(tài)度，即從源頭來(lái)調(diào)整未來(lái)地產(chǎn)價(jià)格非理性預(yù)期上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。
房產(chǎn)分析師楊肇峰認(rèn)為，此次蘇州限價(jià)土拍，在全國(guó)來(lái)講應(yīng)該屬于首創(chuàng)，別的地方之前都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，這個(gè)應(yīng)該是政府表現(xiàn)出的誠(chéng)意，就是要把房?jī)r(jià)壓下來(lái)。不過(guò)，價(jià)格走勢(shì)主要還是根據(jù)供應(yīng)量和供應(yīng)種類(lèi)，土地拍賣(mài)除了限價(jià)這個(gè)方式以外，還應(yīng)有其它的稅費(fèi)搭配，否則很難達(dá)到降價(jià)的目的。
揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 張畢榮
限價(jià)操作性不強(qiáng)“有點(diǎn)看不懂”
就在蘇州市上周公布新的土地拍賣(mài)“游戲規(guī)則”時(shí)，南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華便表示，只要每一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，有一家開(kāi)發(fā)商舉牌超過(guò)最高報(bào)價(jià)，那么每幅地塊都將會(huì)流拍，此言在昨日不幸被言中。他認(rèn)為既不限購(gòu)，也不限貸，出臺(tái)一個(gè)操作性并不強(qiáng)的限制地價(jià)的政策“有點(diǎn)看不懂”。
由于規(guī)則上的“漏洞”，專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為當(dāng)?shù)赝恋夭块T(mén)可能會(huì)臨時(shí)修改游戲規(guī)則，比如由最接近最高限價(jià)的房企獲得土地，或者以“暗標(biāo)”的方式?jīng)Q出買(mǎi)家，一切都得等到今天上午9點(diǎn)的蘇州土拍會(huì)開(kāi)拍才能見(jiàn)分曉。
揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 馬祚波