區(qū)域探營(yíng) 羊城晚報(bào)記者 詹青
“后進(jìn)生”的務(wù)實(shí)人生
這種故事你一定不會(huì)陌生。對(duì)一個(gè)從小被灌輸“一切只能靠自己”的孩子來(lái)說(shuō)，一般不會(huì)有太多不切實(shí)際的夢(mèng)想，務(wù)實(shí)與理性是他們的個(gè)性。但隨著時(shí)間推進(jìn)，他們居然在長(zhǎng)期積累中完成逆襲。
“學(xué)霸”的戲劇化體驗(yàn)
“贏在起跑線上”，一路遙遙領(lǐng)先的“學(xué)霸”，有時(shí)候也會(huì)受盛名之累。畢竟在奔向成功的路上，需要天分，同樣需要積累。他們贏在起跑線高起點(diǎn)上，也同樣輸在起跑線的不理性上。也許對(duì)他們來(lái)說(shuō)，更多情緒上的起伏與交給時(shí)間的戲劇化體驗(yàn)，是一種更好的學(xué)習(xí)方式。
相比一出生就是贏家的“投胎專家”來(lái)說(shuō)，有一種逆襲叫做“女大十八變”，常常以勵(lì)志作為標(biāo)簽而被視為“雞湯”的重要原料。
同挨著一座白云山的“兩姐妹”——白云山東麓，是默默無(wú)聞的廣州大道北板塊；白云山西麓，是有著“高大上”出身、曾經(jīng)向城中財(cái)富塔尖珠江新城發(fā)出挑戰(zhàn)的白云新城。
天啦嚕，你居然膽敢拿這兩個(gè)板塊做比較，腦子不會(huì)是燒壞了吧？
切，沒(méi)有戲劇沖突哪來(lái)好看的情節(jié)？看完再來(lái)點(diǎn)評(píng)。
“臟亂差”、“城郊結(jié)合部”，這是從前人們對(duì)于廣州大道北一帶的印象。假如在前兩年，你看到廣州大道北樓盤廣告上打著“天河北CBD”的招牌，你一定會(huì)覺(jué)得這胡扯得也太沒(méi)節(jié)操了。但，事實(shí)就是這樣，僅僅兩三年時(shí)間，“后進(jìn)生”逆襲成為城中新貴。
而今天的白云新城，仍然是高大上的、前景不可限量的，卻不如昔日般風(fēng)頭無(wú)倆。對(duì)從來(lái)都是“學(xué)霸”的白云新城來(lái)說(shuō)，起跑線太高，跑得太快，也許同時(shí)也意味著輸在盛名之下。
A起跑線上的天差地別
以亞運(yùn)會(huì)為契機(jī)，廣州城市建設(shè)進(jìn)入一個(gè)跨越的時(shí)代。對(duì)白云山東西麓的兩個(gè)板塊來(lái)說(shuō)，同樣如此。只不過(guò)，那個(gè)時(shí)候，白云新城的光環(huán)太耀目，誰(shuí)也不會(huì)注意到另一邊的“丑小鴨”。
2010年是白云新城最引人矚目的時(shí)光。被定位為廣州副城市中心的白云新城在高大上的規(guī)劃下出臺(tái)，引來(lái)各方資金搶灘。這一年，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入羊城，白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奠基并在同年開業(yè)，成為王健林劍指廣州的第一個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)年年底，白云新城三塊宅地拍賣，引來(lái)保利、中海、城建、路勁等多家大型房企競(jìng)相逐鹿，瘋狂過(guò)后，三塊宅地的樓面地價(jià)分別被推至近兩萬(wàn)元/平方米，一舉刷新廣州地價(jià)紀(jì)錄，也是時(shí)至今日白云新城地價(jià)的最高水平。當(dāng)時(shí)廣州一手住宅銷售均價(jià)僅為1.2萬(wàn)多元/平方米，白云新城一手樓價(jià)也不過(guò)是1.8萬(wàn)元/平方米左右，此次拍地十足是“面粉貴過(guò)面包”。有專家一度認(rèn)為“五年后白云新城的樓價(jià)將會(huì)超過(guò)珠江新城”。
這個(gè)時(shí)候，誰(shuí)又會(huì)注意到另一邊默默無(wú)聞的“丑小鴨”呢？還是這一年，廣州一口氣開通六條地鐵線路。其中包括一條通過(guò)廣州大道北的地鐵三號(hào)線北沿線，這條地鐵從天河區(qū)體育西路出發(fā)，經(jīng)過(guò)燕塘—梅花園—南方醫(yī)院—同和等站點(diǎn)。同期，白云新城也同樣開通地鐵二號(hào)線北延線。應(yīng)該說(shuō)，同樣是開通地鐵，兩者的待遇與初衷還是有所不同。地鐵三號(hào)線北沿線的開通更多是溝通新機(jī)場(chǎng)與市中心區(qū)所必備的交通配套，廣州大道北板塊不過(guò)是沿途捎帶受惠；而白云新城的地鐵，則是十足為了拉動(dòng)該板塊的潛力而配備。
B “后進(jìn)生”：擋不住的人氣
也罷，雖然沒(méi)有高大上的規(guī)劃，但總歸地鐵通了。這六年來(lái)，“后進(jìn)生”低下頭默默做自己的事。從怡新花園、云景名都、云山熹景、合一國(guó)際等沿著廣州大道主干道布局的一大波樓盤，盡管素質(zhì)都不錯(cuò)，但大多數(shù)賣的是“親民價(jià)”，主要面向剛需買家，由于定價(jià)合理，成交迅速，很快便聚集了龐大的居住人口。這些買家的特點(diǎn)非常明顯：剛性需求、新廣州人、在天河CBD工作，這部分人群與當(dāng)年番禺華南板塊的購(gòu)房人群相近，具備非常大的成長(zhǎng)性。
這幾年，由于天河區(qū)、越秀區(qū)城中村拆遷改造，一大批原來(lái)在城中村居住的人群向外轉(zhuǎn)移，交通方便的廣州大道北，成為他們轉(zhuǎn)移的目的地之一，人口聚集速度非常快。
總之，務(wù)實(shí)的“后進(jìn)生”在近幾年內(nèi)完成了豐厚的資本積累：人氣。
C “學(xué)霸”：“地王”的泡沫與“出走”的公建配套
而這幾年，贏在起跑線上的白云新城卻開始了“盛名之下”的尷尬等待。
首先，是人氣一直沒(méi)有迅速提升。廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪這些個(gè)定位不低的大MALL，甚至出現(xiàn)街鋪空置的現(xiàn)象。其次，還遭遇公建配套驟然“出走”的插曲(原規(guī)劃中三個(gè)選址白云新城的文化設(shè)施公建配套突然宣告移離)。在居住氛圍上，幾個(gè)“地王”項(xiàng)目打造精美，然而，以豪宅為定位的板塊，本身就不可能做得非常熱鬧，而起點(diǎn)頗高的地價(jià)更讓他們擔(dān)負(fù)了沉重的包袱。
時(shí)運(yùn)不濟(jì)，在樓價(jià)瘋癲過(guò)后，2012年廣州樓市迎來(lái)“平盤時(shí)代”，2012年的樓價(jià)僅比2011年漲了百余元/平方米，成交陷入低迷。然而“地王”如何賤賣？?jī)r(jià)格降不下去的“地王”只能采取自然銷售、緩慢去貨的策略。如今這一帶的保利云禧仍有尾貨在售，對(duì)開發(fā)商而言，指望在這里賺大錢已經(jīng)不太可能。而白云新城，也受盛名之累，沉寂地度過(guò)這些年。
D “后進(jìn)生”爆發(fā)，擋不住的魅力
有了“人氣”，你突然發(fā)現(xiàn)，什么優(yōu)點(diǎn)都來(lái)了。這對(duì)“后進(jìn)生”廣州大道北來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是感受極深。
比如人們突然發(fā)現(xiàn)，這里其實(shí)離天河CBD中心很近，記得某房企曾經(jīng)以“一首歌的距離”來(lái)詩(shī)意描繪。
比如人們突然發(fā)現(xiàn)，這里其實(shí)生活很方便。購(gòu)物不愁；還有三甲南方醫(yī)科大學(xué)、157醫(yī)院；學(xué)校也不缺，有省一級(jí)學(xué)校，依托南湖老牌豪宅區(qū)，還有不少國(guó)際化學(xué)校。
比如人們突然發(fā)現(xiàn)，“后進(jìn)生”其實(shí)也是天生麗質(zhì)，南湖風(fēng)景區(qū)是實(shí)打?qū)嵉睦吓坪勒瑓^(qū)，華南植物園、火爐山等生態(tài)資源也擺在那里。
務(wù)實(shí)理性的“后進(jìn)生”完成了成功的逆襲。于是，資本來(lái)了，“地王”來(lái)了，來(lái)得比其他任何一個(gè)板塊都要轟轟烈烈。
2013年，同寶路住宅地塊拍出，折合樓面地價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米；梅花園一宗住宅地以22510元/平方米拍出；沙太路的白云配件廠地塊以24497元/平方米的樓面地價(jià)拍出。再過(guò)一年，還是在這里，誕生超64.5億元的“總價(jià)地王”。
“地王”顯示資本的最高認(rèn)同，此后，代替“后進(jìn)生”的桂冠實(shí)在太多：“后天河CBD”、“首善之區(qū)”、“花園城市”……今年，“地王”項(xiàng)目火力齊開，展開高峰對(duì)決，產(chǎn)品線覆蓋剛需及改善型買家，從項(xiàng)目規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)到室內(nèi)裝修皆走高端路線，板塊均價(jià)達(dá)到3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米，個(gè)別項(xiàng)目的售價(jià)更高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米。
E “學(xué)霸”修改規(guī)劃，醞釀蝶變
拜樓市大旺所賜，近年白云新城“地王”項(xiàng)目也可以長(zhǎng)舒一口氣，然而，畢竟盛名不如昔日。
2014年，白云新城規(guī)劃再調(diào)整。和曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)規(guī)劃?rùn)z討的珠江新城一樣，沒(méi)有人會(huì)否定白云新城對(duì)于廣州這座城市而存在的巨大價(jià)值，但必須承認(rèn)，對(duì)白云新城的規(guī)劃思路與建設(shè)需要耐心。
這次的規(guī)劃調(diào)整，增加了127萬(wàn)平方米的商業(yè)服務(wù)建筑面積，減少與此相當(dāng)?shù)木幼〗ㄖ娣e，目的是“為優(yōu)質(zhì)意向企業(yè)提供總部，打造總部和商業(yè)集聚區(qū)，提升地區(qū)商業(yè)氛圍”。
在“打造總部經(jīng)濟(jì)”的規(guī)劃新思路下，白云新城換來(lái)完全不同的格局。尤其是今年，白云新城開始拋卻盛名之累，醞釀蝶變。今年，白云文化廣場(chǎng)地鐵上蓋的市民廣場(chǎng)規(guī)劃調(diào)整正式通過(guò)審批，廣東畫院、廣州城市規(guī)劃展覽中心兩大標(biāo)志性建筑雛形已現(xiàn)，太安堂醫(yī)藥電商中心、韓后化妝品、嬌蘭佳人三大企業(yè)總部將破土動(dòng)工；東方航空廣東分公司落戶白云新城；李錦記集團(tuán)和碧桂園也將進(jìn)駐。此外，白云新城今年還將出售5宗住宅商業(yè)地。
白云新城的未來(lái)徐徐開啟，“學(xué)霸”的前景依然一派光明。