繼住宅去庫(kù)存之后，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存也成為一個(gè)迫在眉睫的問(wèn)題。“事實(shí)上，這樣的情況不僅在寧波存在，溫州、金華、紹興等地都存在。”一位專(zhuān)家表示。
如何破解這一難題？錢(qián)江晚報(bào)記者采訪了多位商業(yè)研究專(zhuān)家。他們均表示，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，僅靠企業(yè)單打獨(dú)斗難度太大，還需要政府、行業(yè)、企業(yè)三方共同出手，讓規(guī)劃更合理，同時(shí)也可以進(jìn)一步消除信息不對(duì)稱。比如有關(guān)部門(mén)需要從供給端入手，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過(guò)供地、規(guī)劃等途徑控制增量。
據(jù)省商貿(mào)業(yè)聯(lián)合會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，寧波也已經(jīng)在嘗試由商務(wù)部門(mén)牽頭，進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的制訂。三方共同努力，讓商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題得到緩解。
三方努力
消除信息不對(duì)稱
魏君聰 浙江省商貿(mào)業(yè)聯(lián)合會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)
就在幾天前，中國(guó)商業(yè)品牌大集開(kāi)到了寧波，吸引了眾多品牌和商業(yè)項(xiàng)目的參與。這個(gè)活動(dòng)由寧波市商務(wù)委和浙江省商貿(mào)業(yè)聯(lián)合會(huì)共同主辦，指導(dǎo)單位是浙江省商務(wù)廳。“這幾年經(jīng)濟(jì)下滑，各地商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩，很多項(xiàng)目招商時(shí)遇到了很大困難，品牌也有落地的要求。但項(xiàng)目和品牌之間存在著信息不對(duì)稱，我們把一些品牌和項(xiàng)目集中在一起，讓大家能夠高效對(duì)接。”魏君聰告訴記者。
活動(dòng)的效果顯而易見(jiàn)。一方面來(lái)自行業(yè)內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目和品牌進(jìn)行高效對(duì)接，不少現(xiàn)場(chǎng)就達(dá)成了意向。另一方面也來(lái)自有關(guān)政府部門(mén)。溫州、衢州等各地商務(wù)委的負(fù)責(zé)人也趕到寧波現(xiàn)場(chǎng)觀摩，非常歡迎將活動(dòng)的下一站放在他們那里。“今年，我們還會(huì)在省內(nèi)各地進(jìn)行巡回，希望通過(guò)政府、行業(yè)、企業(yè)共同將這個(gè)活動(dòng)打造成一個(gè)品牌活動(dòng)。”魏君聰說(shuō)。
商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)過(guò)剩，這其中有企業(yè)跟風(fēng)的原因，也和相關(guān)部門(mén)缺乏引導(dǎo)，相關(guān)立法不是很完善有一定關(guān)系。不過(guò)在未來(lái)，這種情況將得到好轉(zhuǎn)。“規(guī)劃部門(mén)和商務(wù)部門(mén)的銜接會(huì)越來(lái)越多。商務(wù)部門(mén)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以及立法方面也將擁有更多話語(yǔ)權(quán)。像寧波就也已經(jīng)在嘗試由商務(wù)部門(mén)牽頭，進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的制訂。”魏君聰介紹。
不能用炒地皮的思維
去做商業(yè)
趙浩興 浙江現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)、浙江工商大學(xué)教授
在趙浩興看來(lái)，三四線城市商業(yè)項(xiàng)目供大于求，招商難上加難，有幾個(gè)原因。首先與大環(huán)境有關(guān)。傳統(tǒng)商業(yè)不景氣，大家都很謹(jǐn)慎；其次是商業(yè)項(xiàng)目的過(guò)剩，導(dǎo)致好的品牌遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了商業(yè)項(xiàng)目的需求；第三就是真正懂商業(yè)的地產(chǎn)商也不多。
事實(shí)上，做好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目并不是那么簡(jiǎn)單的事情。“做商業(yè)項(xiàng)目和炒房地產(chǎn)不是同一回事。確實(shí)，在前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，很多不懂商業(yè)的人做商業(yè)地產(chǎn)也獲得了成功，但這樣的機(jī)會(huì)窗口已經(jīng)不存在了。” 趙浩興說(shuō)，現(xiàn)在不能再用炒地皮的思維去做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
從目前很多城市的商業(yè)項(xiàng)目布局來(lái)看，約有三分之一的項(xiàng)目過(guò)剩。國(guó)際上有一種通行的規(guī)則，人均商業(yè)面積在1.5平方米以下是比較合理的，超過(guò)2平方米就過(guò)剩了。如果拿這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，包括杭州以及很多三四線城市都已經(jīng)商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩。這么多項(xiàng)目未來(lái)怎么辦？“少量的項(xiàng)目通過(guò)商業(yè)創(chuàng)新還能活，大量的項(xiàng)目將面臨轉(zhuǎn)型。”趙浩興表示。
重新尋找
跟顧客的鏈接方式
陸興泰 搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)
目前，全國(guó)有4200家購(gòu)物中心，到明年年底，這個(gè)數(shù)字將達(dá)到6000家。“我預(yù)計(jì)，這其中的3000家是要關(guān)門(mén)的，也就是50%。”作為二三線城市商業(yè)地產(chǎn)和零售業(yè)轉(zhuǎn)型的實(shí)踐者，陸興泰對(duì)目前的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀并不樂(lè)觀。
為什么？從商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀來(lái)看，有種種不利因素。比如由于銷(xiāo)售不暢，資金困擾著絕大多數(shù)項(xiàng)目；比如業(yè)態(tài)同質(zhì)化日益嚴(yán)重，產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確或者沒(méi)有定位；比如商業(yè)體量過(guò)大，商業(yè)體數(shù)量過(guò)多，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線，局部泡沫開(kāi)始顯現(xiàn)，商業(yè)爛尾樓已經(jīng)在一些地區(qū)和城市出現(xiàn)；比如商業(yè)資源嚴(yán)重不足，項(xiàng)目難以按時(shí)滿鋪開(kāi)業(yè)；大量社會(huì)資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)堆積越來(lái)越大等等。
在陸興泰看來(lái)，如果說(shuō)前幾年購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)還在上半場(chǎng)，以搶地盤(pán)、搶人員、搶資源進(jìn)行粗暴開(kāi)店，現(xiàn)在的購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了下半場(chǎng)，比拼的是綜合運(yùn)營(yíng)能力。 “在新消費(fèi)時(shí)代，消費(fèi)者是商業(yè)發(fā)展和變革的唯一動(dòng)力。” 陸興泰強(qiáng)調(diào)，隨著消費(fèi)者主權(quán)時(shí)代的到來(lái)，購(gòu)物中心需要重新尋找跟顧客的鏈接方式并維護(hù)好這個(gè)方式。
記者手記
誰(shuí)搞壞了這個(gè)市場(chǎng)
商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩是熱門(mén)話題，也是一個(gè)遲遲未能被解決的問(wèn)題。在采訪中，記者碰到的形形色色采訪對(duì)象，都有著同樣的疑惑，四五年前被如此看好的市場(chǎng)，怎么轉(zhuǎn)瞬就成了“沼澤地”，一旦陷入，想拔腿轉(zhuǎn)身就跑都不可能。
到底是誰(shuí)搞壞了這個(gè)市場(chǎng)？有關(guān)開(kāi)發(fā)商有責(zé)任，造出的物業(yè)不符合發(fā)展商業(yè)的要求；有關(guān)商業(yè)連鎖品牌有責(zé)任，同一個(gè)模式不斷復(fù)制到各個(gè)新項(xiàng)目，總有一天會(huì)失靈；有關(guān)代理公司更是有責(zé)任，把你的場(chǎng)子填滿，拿到傭金拍拍屁股就走人，哪管你能營(yíng)業(yè)幾天。在市場(chǎng)狂熱的時(shí)候，這些責(zé)任都顯得無(wú)足輕重，店照開(kāi)，錢(qián)照賺。但一旦到了退潮期，市場(chǎng)該給的教訓(xùn)一個(gè)都跑不了。在采訪中，記者聽(tīng)說(shuō)有個(gè)老板跟風(fēng)接手了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，把前些年賺的幾千萬(wàn)賠光了還不夠，守著一個(gè)不死不活的商業(yè)綜合體欲哭無(wú)淚。然而，負(fù)責(zé)規(guī)劃的有關(guān)部門(mén)呢？規(guī)劃失靈，誰(shuí)來(lái)埋單？
值得慶幸的是，當(dāng)商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩成為普遍性問(wèn)題后，積極行動(dòng)起來(lái)的除了商家，也包括有關(guān)部門(mén)，他們正在積極牽線搭橋，幫助購(gòu)物中心解決招商難。在此也不妨異想天開(kāi)一下，比如能不能?chē)L試將現(xiàn)在風(fēng)生水起的的創(chuàng)業(yè)空間搬到閑置的購(gòu)物中心，或許這也是一條商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的出路呢？
本報(bào)記者 莫利萍