在經(jīng)歷虹口涼城單價(jià)地王的理性拍賣過(guò)后，上海土地拍賣市場(chǎng)再度陷入瘋狂，而瘋狂的依然是在外環(huán)外。
7月27日，上海迎來(lái)了2016年內(nèi)最大的一幅宅地出讓，共有23家房企參與浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)地塊的競(jìng)拍，最終被金地以88億元總價(jià)拍下，溢價(jià)率286%，樓板價(jià)33023元/平方米；如果剔除公共設(shè)施，保障型住房及自持部分，可售部分樓板價(jià)41572元/平方米。
經(jīng)歷400余輪競(jìng)拍
此次出讓的祝橋鎮(zhèn)中心區(qū)G-10地塊位于浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)，占地面積140252.5平方米，容積率1.9，起拍總價(jià)228107萬(wàn)元，起拍樓面價(jià)為8560元/平方米。根據(jù)今年土地出讓計(jì)劃，該幅地塊也是今年截至目前上海出讓面積最大的一幅住宅用地。
競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，包括仁恒、保利地產(chǎn)、建發(fā)、大名城、招商、世茂、龍湖、中鐵、陸家嘴、平安不動(dòng)產(chǎn)、新城、卓越、綠都、融創(chuàng)、融信、合景泰富、萬(wàn)科、正榮、中駿、金地、旭輝、葛洲壩、保集+弘久集團(tuán)等在內(nèi)的23家房企參與了競(jìng)拍。
拍賣現(xiàn)場(chǎng)氣氛和當(dāng)天近40℃的高溫一樣火熱，從上午9點(diǎn)30分開始，該地塊毫無(wú)懸念地進(jìn)入了拉鋸戰(zhàn)。地價(jià)從22億多一路推高，拍賣師開始要求100萬(wàn)加一次，后來(lái)快進(jìn)到200萬(wàn)加一次，但還是太慢了，又推進(jìn)到500萬(wàn)加一次。當(dāng)有開發(fā)商叫出77億時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)一片噓聲。隨后，有人直接跳價(jià)到80億時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)突然鴉雀無(wú)聲。隨后大多數(shù)房企退出，只剩下兩三家房企以1000萬(wàn)的加價(jià)幅度繼續(xù)競(jìng)價(jià)。
最終，在歷經(jīng)2個(gè)半小時(shí)、400余輪報(bào)價(jià)后，金地以88億的價(jià)格奪得該地塊。盡管這塊地在寸土寸金的上海土地市場(chǎng)上堪稱巨無(wú)霸，但這塊地的建設(shè)要求卻因?yàn)榕R近浦東機(jī)場(chǎng)而比一般宅地更高：該地塊規(guī)劃限高45米，保障型住房5%，全裝修比例30%，中小套型比例60%，要求15%住宅自持。由此可見，留給金地進(jìn)行規(guī)劃改動(dòng)的可能性非常小。
央企競(jìng)價(jià)有所收斂
據(jù)公開信息，2016年6月，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額97億，同比升44%，銷售放量顯著，同環(huán)比均大幅上升；2016年上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額440億，同比升107%。良好的業(yè)績(jī)，使得金地在近期長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)異常“豪氣”，就在拿下浦東祝橋地塊的前一天，金地剛以超過(guò)300%的溢價(jià)率拿下嘉興的一塊純宅地，總價(jià)5.04億元。
細(xì)看本次競(jìng)拍的房企名單不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖、世茂、金地等這些算是老牌房企，在上海有著豐富的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但這幾家房企在上海土拍市場(chǎng)都已經(jīng)很久沒(méi)有拿到過(guò)地了，亟須補(bǔ)倉(cāng)，否則都面臨斷檔的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，世茂已經(jīng)出現(xiàn)了項(xiàng)目斷檔，而融創(chuàng)也即將項(xiàng)目斷檔。
而正榮、葛洲壩、融信等這類新進(jìn)入上海的房企，盡管進(jìn)入時(shí)間比較短，但都制定了上海銷售百億計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于這些房企來(lái)說(shuō)，阻礙百億計(jì)劃最大的障礙并不是資金，而是土地。倘若沒(méi)有土地，這些房企沖擊百億計(jì)劃基本是鏡中花水中月。
相比于以往的土地拍賣，本次參與競(jìng)買的央企在這場(chǎng)土拍中顯得較為理性。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，上海上半年出讓的土地被央企搶走不少，接下來(lái)可以出讓的土地越來(lái)越少，老牌房企土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，新進(jìn)房企野心勃勃。而本次參與土地競(jìng)拍的央企并沒(méi)有之前那么多，競(jìng)價(jià)決心也不強(qiáng)。聯(lián)想之前業(yè)界所說(shuō)的國(guó)資委對(duì)央企進(jìn)行過(guò)內(nèi)部喊話，從本次看，央企搶奪“地王”的情況有所收斂，其他房企也可以更大決心參與土地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)。
面粉再次貴過(guò)面包
本次拍賣的地塊不同于之前出現(xiàn)的周浦、寶山、松江“地王”，周邊并沒(méi)有大量在建或在銷項(xiàng)目。細(xì)看之下，目前板塊內(nèi)在售樓盤只有東方鴻璟園一個(gè)尾盤項(xiàng)目，目前售價(jià)為3萬(wàn)元/平方米。一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)祝橋鎮(zhèn)甚至戲稱為無(wú)地鐵、無(wú)規(guī)劃、無(wú)配套的“三無(wú)地塊”。在這樣的情況下，祝橋此次拍出如此高昂的地價(jià)該如何解讀？
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，祝橋地塊拍出面粉比面包貴的價(jià)格在意料之中。伴隨土地供應(yīng)郊區(qū)化，上半年郊區(qū)多幅土地都誕生了新地王，祝橋盡管位于遠(yuǎn)郊，但依托中國(guó)商飛制造基地的產(chǎn)業(yè)配套，未來(lái)10-15年，祝橋民用航空產(chǎn)業(yè)集群將帶來(lái)1000億元人民幣以上，屆時(shí)人口超過(guò)50萬(wàn)，將帶來(lái)對(duì)住房需求遞增。另外，伴隨周浦、新場(chǎng)等板塊房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，祝橋目前房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位，有利于吸引周邊人群置業(yè)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該地塊受浦東機(jī)場(chǎng)、自貿(mào)區(qū)浦東機(jī)場(chǎng)片區(qū)、迪士尼樂(lè)園等輻射，總體上被看好，地價(jià)居高但依然值得開發(fā)，這和未來(lái)祝橋整個(gè)開發(fā)節(jié)奏加快等有關(guān)系；缺點(diǎn)在于在浦東機(jī)場(chǎng)附近，改規(guī)劃等可能會(huì)比較困難。
申萬(wàn)宏源高級(jí)分析師李虹認(rèn)為，目前上海樓市可供銷售庫(kù)存不足五個(gè)月，已經(jīng)屬于庫(kù)存緊張狀態(tài)。在良好的銷售預(yù)期下，土地市場(chǎng)的發(fā)燒不難理解。但應(yīng)該警惕的是，土地價(jià)格并非影響房企業(yè)績(jī)的最重要因素，過(guò)往樓市低谷皆證明，信貸政策對(duì)于房企的可持續(xù)發(fā)展有著舉足輕重的作用。在中央已經(jīng)明顯注意到樓市泡沫，一線城市努力控制房?jī)r(jià)上漲速度的大背景下，房企需要對(duì)資金鏈進(jìn)行維護(hù)，以防止市場(chǎng)環(huán)境突變時(shí)，抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不足。(記者 李虎)