四年前20多個樓盤同時建設(shè)，如今遭遇樓市困局——
荊門屈家?guī)X庫存商品房消化需百月
楚天金報(bào)訊(記者夏中華、饒純武 實(shí)習(xí)生郭晨、饒青)“2011年底，拿出全部積蓄20萬元，在屈家?guī)X買下一套住房，現(xiàn)在想保本賣都賣不掉。”7月初，讀者李飛(化名)向本報(bào)反映，荊門市屈家?guī)X管理區(qū)住房嚴(yán)重過剩。隨后，楚天金報(bào)記者通過調(diào)查了解到，在國內(nèi)樓市一片喊漲的形勢下，城鄉(xiāng)戶籍人口僅7萬多的屈家?guī)X，正經(jīng)歷著一場前所未有的樓市困局。
7月20日，楚天金報(bào)記者趕赴當(dāng)?shù)靥皆L，發(fā)現(xiàn)有五六個樓盤不同程度處于爛尾狀態(tài)。有的樓盤建到中途停工，有的樓盤主體完工但達(dá)不到交房條件。
記者了解到，自2012年開始，一大波開發(fā)商涌入，屈家?guī)X的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高峰期，最多的時候，20多個樓盤工地同時建設(shè)。但到了2014年下半年，形勢陡然急轉(zhuǎn)直下，房價(jià)和銷量雙雙受挫，并引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。一些開發(fā)商遭遇資金鏈斷裂等問題，不少樓盤建設(shè)變成爛尾工程。“去庫存壓力的確很大！”荊門市屈家?guī)X管理區(qū)人大聯(lián)絡(luò)組副組長付荷仙坦言。現(xiàn)有庫存到底有多少，去庫存有多難？今年5月初，荊門當(dāng)?shù)孛襟w刊發(fā)的一篇文章顯示，截至2015年底，屈家?guī)X管理區(qū)累計(jì)庫存商品房達(dá)58.8萬平方米，根據(jù)測算，這些房需近12年時間來消化。
對此，湖北省住建廳住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年上半年，湖北省商品房去庫存效果顯著，庫存消化周期超過36個月的縣，已從十幾個減少到幾個，像屈家?guī)X這樣庫存消化超過100個月的，屬于罕見的個例。
付荷仙說，荊門當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門都在積極想辦法，希望盡快走出困局。
供給過剩 屈家?guī)X多個樓盤成“爛尾”
當(dāng)?shù)卣嗍侄畏e極去庫存
圖為：御景新都，一些配套設(shè)施未安裝
楚天金報(bào)訊(記者夏中華 饒純武 圖/本報(bào)記者鄒斌)區(qū)域面積220平方公里、城鄉(xiāng)戶籍人口僅7萬多。從這兩項(xiàng)基本數(shù)據(jù)看，荊門市屈家?guī)X管理區(qū)的實(shí)際規(guī)模就相當(dāng)于一個普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)。就是這樣一個地方，累計(jì)庫存商品房達(dá)58.8萬平方米，需近12年時間來消化。
在國內(nèi)商品房形勢一片大好的情況下，是什么樣的原因讓屈家?guī)X陷入樓市困局？近日，楚天金報(bào)記者對此進(jìn)行了調(diào)查。
【探訪】
御景新都：沒裝一部電梯的電梯房
記者走進(jìn)屈家?guī)X管理區(qū)中心，放眼望去，一幢幢高樓林立，儼然到了一座頗具規(guī)模的小城市。可一番探訪發(fā)現(xiàn)，這里的房子已大量過剩。
御景新都小區(qū)位于屈家?guī)X五三中路和工業(yè)園東路交會處，是當(dāng)?shù)氐膯栴}樓盤之一。該項(xiàng)目整體規(guī)劃用地2.3萬方，總建筑面積7.79萬方，由5棟11層小高層和5棟18層高層組成。項(xiàng)目2012年開始建設(shè)，2014年初主體基本完工后，就因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致收尾工程停滯兩年多。
按照規(guī)劃，小高層和高層都得裝電梯，可記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)10棟樓里，沒有一棟安裝了電梯，做好的電梯井都是空的。為了防止人員意外跌落電梯井，每層樓的電梯口或用鐵絲或用木頭板擋住。
房管部門稱，該小區(qū)住宅共有592套，現(xiàn)只售出120套。記者看到，不少心急的購房者已經(jīng)入住或正在裝修。由于沒有電梯，業(yè)主裝修時只好找來小型吊機(jī)，往高樓上吊沙、水泥等裝修材料。
據(jù)了解，御景新都2012年10月開盤，當(dāng)時樓市紅火，最高價(jià)一度漲到2200元/平方米。2014年后，價(jià)格逐步下探，但直到去年上半年，價(jià)格還在1800元/平方米。可到了現(xiàn)在，售樓部對外價(jià)格1300元/平方米。據(jù)知情人士透露，開發(fā)商資金鏈斷裂后，該小區(qū)未售賣的房子基本上處于抵押、查封狀態(tài)。一些債權(quán)人低價(jià)甩賣，內(nèi)部價(jià)每平米甚至跌到千元以下。
五三豪庭：高檔樓盤封門已兩年
離御景新都數(shù)百米遠(yuǎn)，就是五三豪庭樓盤。該樓盤質(zhì)量一度被認(rèn)為是當(dāng)?shù)刈詈玫摹ｍ?xiàng)目于2010年開建，2014年開發(fā)商資金鏈斷裂，收尾工程無法完成。
資料顯示，該樓盤占地面積3.38萬方，建筑面積9.4萬方，共有8棟，規(guī)劃住宅620套，小區(qū)內(nèi)都是小高層。記者現(xiàn)場探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)大門和一個側(cè)門被圍擋封住，無法進(jìn)入小區(qū)。門口的告示上寫著：工程尚未完工，不符合入住條件，非本單位工作人員禁止入內(nèi)。
據(jù)知情人士透露，小區(qū)主體工程已建設(shè)完成，只剩下綠化等小部分收尾工程。2014年6月，為了防止外人進(jìn)入破壞小區(qū)設(shè)施，留守人員用施工擋板封住了兩個門。沒想到，這一封就是兩年。
此外，位于屈家?guī)X五三大道與發(fā)展路交會處的徽商國際城，曾被定位為當(dāng)?shù)厥讉�一站式綜合體項(xiàng)目。2014年12月，因資金鏈斷裂而全面停工，荒草長至齊腰深。探訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)夭煌潭葼�尾的樓盤有五六個。
【探因】
密集開工 供給過剩吞苦果
屈家?guī)X一位房產(chǎn)中介人士稱，2010年前，屈家?guī)X核心區(qū)域跟其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)無異。到2011年，還只開發(fā)了五六個樓盤，供求基本平衡。2012年開始，屈家?guī)X大力招商引資，修路建廠房，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)迅速升溫，地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)入高峰期。“當(dāng)時上得太快了，高峰時20多個樓盤同時開工。”該人士稱，當(dāng)時房子賣得很火，附近的鐘祥都有人到此買房。
沒想到，從2014年下半年開始，樓市就開始急速降溫。隨之而來的是，需求驟降，房價(jià)下跌。不少項(xiàng)目因資金鏈斷裂或債務(wù)糾紛停工。
據(jù)當(dāng)?shù)匾粯潜P的開發(fā)商介紹，2012年左右，屈家?guī)X城鎮(zhèn)人口只有3萬多人，如果城區(qū)人口凈增10多萬，按一家三口計(jì)算有近4萬戶，目前庫存的58萬多平方米樓盤只有6000套左右，還是供不應(yīng)求。然而，眼前的現(xiàn)實(shí)是，屈家?guī)X城鎮(zhèn)人口還一直徘徊在三四萬人，城鎮(zhèn)人口的“缺口”，成了開發(fā)商心中最大的痛。
華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授陳峰認(rèn)為，住房與就業(yè)具有共生性，在縣城投資購房的是極少數(shù)，中青年人是城市購房的絕對主力。有了中青年人的就業(yè)，才會有對住房的剛需。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，需要有產(chǎn)業(yè)支撐。
【建言】
增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè) 促進(jìn)去庫存
對于去庫存周期12年一說，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這還是保守估計(jì)，“按照現(xiàn)在的人口情況，又沒什么聚集人氣的產(chǎn)業(yè)，消化周期可能會更長。”屈家?guī)X北京城一名售樓人員說。
在采訪中，屈家?guī)X管理區(qū)多名人士均表示，在整個荊門市甚至湖北省的縣級區(qū)域，屈家?guī)X的庫存壓力是最大的。每個月初，屈家?guī)X都要直接向湖北省住建廳上報(bào)去庫存進(jìn)度。
屈家?guī)X人大聯(lián)絡(luò)組副組長付荷仙說，一方面政府已于去年就實(shí)施，棚戶區(qū)改造貨幣化安置方案，不再給拆遷戶蓋房子，而是給拆遷戶房票或貨幣，引導(dǎo)他們消化現(xiàn)有庫存，今年預(yù)計(jì)引導(dǎo)1800戶。另一方面，當(dāng)?shù)匾舱跔幦≠Y金，希望盡快讓爛尾樓續(xù)建。
去庫存是一方面，供給側(cè)也在收緊。據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣?014年6月，就全面停止批地，一些已獲得土地單位開工的項(xiàng)目，也一律暫停批準(zhǔn)開工。
陳峰認(rèn)為，開發(fā)商為了適應(yīng)市場，降價(jià)促銷是常見手段；當(dāng)?shù)卣梢越o予補(bǔ)貼，畢竟學(xué)區(qū)房、結(jié)婚用房還是有一定的潛在需求。此外，可在延長農(nóng)業(yè)鏈條的縱深上下功夫，不僅包括農(nóng)產(chǎn)品深加工，打造頗具影響力的品牌，增加當(dāng)?shù)氐墓I(yè)就業(yè)，還可大力發(fā)展觀光和休閑農(nóng)業(yè)，吸引外來游客，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤⻊?wù)業(yè)的發(fā)展。
