本期主講
潘澤河律師
北京市安衡律師事務(wù)所主任，獲首屆全國建設(shè)領(lǐng)域百名優(yōu)秀專業(yè)律師、北京市優(yōu)秀律師、北京市百名優(yōu)秀刑辯律師，北京市優(yōu)秀律師黨員等榮譽(yù)；任北京市律協(xié)重大復(fù)雜課題組秘書長、建設(shè)工程法律專業(yè)委員會顧問組成員等。承辦的諸多重大疑難案件被新聞媒體所報道。
15年前，韓先生花不到20萬元購買了位于朝陽區(qū)黑莊戶的一套公寓，但由于該項目五證不全，遲遲沒有拿到房產(chǎn)證。多年后，開發(fā)商卻以沒有商品房預(yù)售許可證為由主動起訴業(yè)主，要求確認(rèn)當(dāng)初簽訂的購房合同無效，很多業(yè)主因此拿到了合同無效的判決。韓先生便是其中之一。
在被強(qiáng)制執(zhí)行騰房后，韓先生找到律師求助，尋求救濟(jì)途徑。后經(jīng)韓先生訴訟，作為導(dǎo)致合同締約無效的過錯方，開發(fā)商最終被法院判決賠償韓先生房屋差價及裝修損失110萬元。
賣房沒有預(yù)售許可
反以此起訴購房人合同無效
15年前，因接到開發(fā)商的廣告宣傳，韓先生來到位于朝陽區(qū)黑莊戶的雙旭花園小區(qū)看房。當(dāng)時該小區(qū)的聯(lián)排別墅和公寓住宅項目都已被賣得所剩無幾，韓先生挑中了一套已是現(xiàn)房的99平方米的公寓。
2001年7月，雙方簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，內(nèi)容顯示房屋土地使用年限為70年，用途是住宅，房款總額為19.3萬余元。
繳納了首付款后，韓先生對房屋進(jìn)行了一番裝修，之后便和愛人住了進(jìn)去。但由于開發(fā)商五證不全，不僅房產(chǎn)證辦不下來，按揭貸款也無法辦理，因此韓先生遲遲未繳納余款。
2006年以后，同地區(qū)房價已上漲不止5倍。開發(fā)商卻陸續(xù)將購房人告上法院，要求確認(rèn)其與購房人簽訂的房屋買賣合同無效，收回已經(jīng)出售的房產(chǎn)，還要求他們支付這些年來的房屋使用費，也就是房租。
開發(fā)商給出的理由是：當(dāng)初售房時尚未取得房屋預(yù)售許可證，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，其與購房人所簽訂的商品房預(yù)售契約應(yīng)屬無效合同。
購房合同不僅被判無效
買房人還要支付多年房租
韓先生是在2008年被開發(fā)商告上法庭的。開庭時，開發(fā)商自稱賣房時已告知韓先生他們沒有預(yù)售許可證，但遭到韓先生的否認(rèn)。韓先生說，開發(fā)商的理由簡直太可笑了，有哪個開發(fā)商會主動告知買房人自己五證不全？而且他買房時已是現(xiàn)房。
但韓先生和很多被告的業(yè)主一樣，最終都輸了官司。法院確認(rèn)，到案件審理時，開發(fā)商只取得國有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，仍未取得涉訟房屋所在小區(qū)的開工證、商品房預(yù)售許可證及房屋所有權(quán)證。
2008年6月，法院一審判決雙方簽訂的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無效，韓先生需騰房，并按每月800元的標(biāo)準(zhǔn)給付開發(fā)商房屋使用費(自2001年8月17日起至實際騰房之日止)；開發(fā)商退還韓先生6.9萬余元購房款。
韓先生不服提起上訴，二審被駁回。后韓先生又申請再審，2009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。同年12月，二中院作出終審判決，仍然維持了二審判決。
2010年初，韓先生夫婦被法院強(qiáng)制執(zhí)行騰退了雙旭花園的公寓，當(dāng)時在北京只有這一處居所的夫妻倆因無家可歸，曾一度借住在朋友家中。
律師支招起訴開發(fā)商 締約過錯方應(yīng)賠償損失
此時，韓先生的內(nèi)心是崩潰和憤怒的。他向律師求助，詢問這種情況下是否還能追究開發(fā)商的法律責(zé)任。
潘澤河律師接手此案，代理韓先生起訴雙旭花園開發(fā)商，要求其賠償因合同無效給韓先生造成的重新購房溢價損失和裝修費用。
潘律師認(rèn)為，開發(fā)商在無商品房預(yù)售許可證的情況下，與購房人簽訂自制的格式合同即《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)為無效，負(fù)有完全責(zé)任。
庭審中，韓先生申請法院對涉案房產(chǎn)進(jìn)行市場價格的司法鑒定。一開始，評估機(jī)構(gòu)依據(jù)成本法對涉案房屋進(jìn)行價格評估，作出的鑒定結(jié)論僅為76萬元。潘澤河律師提出異議，認(rèn)為評估機(jī)構(gòu)采用的評估方法錯誤，要求評估機(jī)構(gòu)對房屋價格以比較法和受益法進(jìn)行重新估價或價格補(bǔ)正。
法院采納了潘律師的意見，致函要求評估機(jī)構(gòu)按照市場價格對涉案房屋進(jìn)行重新估價。重新估價后的房屋價值為133萬余元。
法院審理認(rèn)為，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，以商品房的名義對外銷售房屋并承諾辦理房屋買賣過戶手續(xù)，之后亦未積極補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，其對合同無效負(fù)有重大過錯。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法院經(jīng)過綜合考慮后判決雙旭地產(chǎn)賠償韓先生房屋差價及裝修損失共計110萬元。
雙旭地產(chǎn)提起上訴后，2014年3月，三中院終審維持原判。此后，雙方達(dá)成執(zhí)行和解，韓先生拿到了賠償款。
據(jù)悉，作為第一個起訴開發(fā)商索要房屋溢價損失并獲得成功的業(yè)主，韓先生的判決起到了一定的示范作用。據(jù)韓先生了解，后來陸續(xù)有其他業(yè)主提起了類似訴訟。
律師提醒
血淚教訓(xùn)在先 買一手房必須看五證
在雙旭花園開發(fā)商與另一位業(yè)主季女士訴訟的判決書中，法院在“經(jīng)本案查明”部分提到：“雙旭花園項目原為違法建設(shè)項目，1997年11月，北京市建設(shè)工程項目執(zhí)法監(jiān)察領(lǐng)導(dǎo)小組決定對雙旭花園項目的占地及建筑進(jìn)行罰款，在處罰落實的基礎(chǔ)上，由有關(guān)部門分別予以補(bǔ)辦合法手續(xù)。”
“雙旭公司除已取得國有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證外，北京市規(guī)劃委員會、北京市朝陽區(qū)教育委員會已同意其補(bǔ)辦規(guī)劃及相關(guān)手續(xù)。”
“后本院向北京市規(guī)劃委員會進(jìn)行核實，該委答復(fù)：從該委2003年5月《關(guān)于同意補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)的函》看，雙旭公司開發(fā)的項目在當(dāng)時是可以補(bǔ)辦手續(xù)的，但當(dāng)時雙旭公司并未補(bǔ)辦。”
這位季女士在提前還清購房貸款并將210平方米的聯(lián)排別墅轉(zhuǎn)賣他人后，卻被雙旭地產(chǎn)起訴，并經(jīng)法院判決當(dāng)初的購房合同無效，導(dǎo)致她被買房人起訴，背上了120萬元的債務(wù)。
潘澤河律師提醒，商品房買賣，需要“五證齊全”。所謂“五證”，是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售(預(yù)售)許可證。因有這些業(yè)主的血淚教訓(xùn)在先，購房人在簽定購房合同前一定要檢查開發(fā)商的五證原件。
本報記者 張蕾 J009