最近一個月以來，北京的新房供應(yīng)量比以往少很多，二手房市場越發(fā)活躍，需求的急速增大，讓一些房主多次提價、跳價。無奈的買房人，不妨先跟我們學(xué)習(xí)一下“防跳術(shù)”。 二手房火爆，賣方坐地起價 前不久，譚某在東四環(huán)的世紀(jì)東方家園看中一套面積100平米左右的房子，房主出價230萬元。譚某對房子還比較滿意，看完房的當(dāng)天，譚某就向中介支付了2萬元的定金，回家告訴家人房子的事已經(jīng)搞定了。誰曾想，第二天，經(jīng)紀(jì)人打來電話說，房主將價格提到了240萬元。一天時間漲了10萬元，這讓譚某很震驚和氣憤，就放棄了購買這套房子。 隨后，中介的經(jīng)紀(jì)人又向他推薦了南三環(huán)外中海城的一套房子，120平米左右，房主報價也是230萬元。但由于譚某對南三環(huán)的位置感覺不太滿意，同時房子戶型還不夠理想，就表示回家考慮一下。看房當(dāng)天的下午，中介經(jīng)紀(jì)人又打來電話，告訴譚某，房東提價3萬元，問譚某考慮得如何。譚某再次震驚，雖然很難接受，但他仍然抓緊跟家人商量，最后他們擔(dān)心不買房價只會越來越高，雖然心里很不舒服，但最后還是決定購買。 在目前二手房火爆，市場處于賣方市場的環(huán)境下，很多賣房人在個人信用和更多的收益面前，均選擇了后者，所以賣家反悔、跳價成為很多購房人遇到的郁悶事。 一方面，二手房是典型的一次性交易市場，個人信用對交易雙方的約束作用較小；另一方面，由于房產(chǎn)交易是每個家庭的大宗消費(fèi)，在交易過程中會精打細(xì)算每一步。對許多房主來說，如果所得遠(yuǎn)大于損失，他們將毫不猶豫選擇跳價惜售。 以一套80平米120萬元的二手房為例，如果房價上漲5%，溢價是6萬元。而相對于通常為2萬元的定金，即使違約了需雙倍返還定金，賣房人還是能多賺2萬元。“坐地起價”能獲取高額收益，難怪有不少人去做。 賣方跳價后仍可要求繼續(xù)履行合同 據(jù)了解，二手房主通常會利用三個借口來反悔或跳價。一是以所售房屋是夫妻共同財產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為由，要求解除賣房合同，收回房屋。二是以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無效。三是以中介公司沒有及時轉(zhuǎn)交買房人的定金為由，要求認(rèn)定合同無效。 簽署二手房買賣合同后，如果賣方違約，買方能否要求繼續(xù)履行？ 北京雄志律師事務(wù)所律師王榮香指出，目前，相當(dāng)一部分購房者對違約責(zé)任有著錯誤的理解，認(rèn)為賣方只需雙倍返還定金即可解除合同。事實(shí)上，根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、定金、違約金賠償損失等。當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地只需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴(yán)重的違約責(zé)任。 所以，遇到類似情況時，買房人可以拿起法律武器積極維權(quán)。 但有購房人擔(dān)心，通過法律途徑解決賣家跳價、要求履行合同需要付出很多時間和精力。而且目前房價波動較大，一個賣家的跳價就有可能導(dǎo)致買房人錯失更多的購房機(jī)會。因此，防患于未然，提前做好準(zhǔn)備，有效防止賣家“跳價”成為二手房買家所必備的一項(xiàng)購房技巧。 - 律師建議 及時過戶防反悔 王榮香律師表示，買房人主要可以通過四招來防止賣方跳價。 一是購房人在與二手房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔； 二是買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同； 三是買房人應(yīng)在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明； 四是二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并談定內(nèi)容，以書面形式約定好。 - 中介支招 快速支付、提高訂金很有效 中介經(jīng)紀(jì)人介紹，可采取快速支付訂金或加大訂金數(shù)額的方法防止賣方跳價。 范小姐在經(jīng)歷了兩次房主跳價后，看房的神經(jīng)變得更加緊張起來，看房時就隨身攜帶2萬元。在第三次看中自己滿意的房子后，范小姐馬上向中介經(jīng)紀(jì)人交納了訂金，并要求當(dāng)天盡快簽訂購房合同。這樣，在賣方還沒來得及考慮是否提價就收了訂金，簽訂了購房合同。 該中介表示，快付訂金這一招效果不錯。后來，在該門店成交的一些購房人都是仿效范小姐的做法。 中介介紹，有時候，在買方已經(jīng)繳納了訂金的情況下，賣方依然毀約跳價，這是因?yàn)橘u方衡量后發(fā)現(xiàn)，跳價后即使承擔(dān)毀約“罰款”依然有得賺。所以不少有過經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的購房人，就學(xué)會了追加訂金金額或直接提高訂金金額。提高的數(shù)額少則5萬元，多則10萬元。因?yàn)橹薪橐坏⿲⒂喗疝D(zhuǎn)到房主手上，并且簽訂合同，訂金就成為定金。房主如果跳價，需雙倍返還定金。比如一次付10萬元定金，房主跳價的話，就要返還購房者20萬元，這10萬元的賠償就會令房主掂量掂量毀約跳價是否值得了。