提要：正是為了防止開(kāi)發(fā)商 “偷面積贈(zèng)送”，政府才實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可制度，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)予以審核、驗(yàn)收。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商若要給購(gòu)房者以實(shí)惠，應(yīng)當(dāng)合法建設(shè)并降低房?jī)r(jià)，讓購(gòu)房者真正獲得低價(jià)合法的產(chǎn)權(quán)房屋。

　　在以“新國(guó)十條”為開(kāi)端的史上最強(qiáng)調(diào)控政策之下，各地樓市一度沉寂了下來(lái)。為了達(dá)到既不降價(jià)又能拉動(dòng)銷售的目的，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始大玩“贈(zèng)送面積”的花招。

　　其實(shí)，“贈(zèng)送面積”是樓市中常見(jiàn)的宣傳噱頭。在一般人看來(lái)，受贈(zèng)總歸是好事，但在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主和開(kāi)發(fā)商為此產(chǎn)生糾紛的也不少。

　　贈(zèng)的是什么面積

　　如果開(kāi)發(fā)商真的有心讓利，直接降低房子的單價(jià)就行了，何必拐著彎兒“贈(zèng)送面積”。那么，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的一般都是些什么“面積”呢？

　　1、“偷面積”

　　所謂“偷面積”，當(dāng)然并不是真的偷，而是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計(jì)入銷售面積或只計(jì)算一半面積的居住空間(如陽(yáng)臺(tái)、入戶花園的面積按50%計(jì)算；層高低于2.2米的空間也不計(jì)入銷售面積等)，以提高單位面積的使用率，讓購(gòu)房者覺(jué)得“物超所值”。

　　“偷面積”實(shí)際是鉆了“建筑面積計(jì)算方法”的空子，減少了建筑的套內(nèi)面積。這樣一來(lái)，可以幫助開(kāi)發(fā)商減少上繳稅費(fèi)，在樓盤營(yíng)銷時(shí)，更是可以將“偷”來(lái)的面積“贈(zèng)”給買房者，以增加項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)。

　　2、違建面積

　　部分開(kāi)發(fā)商的 “贈(zèng)送面積”，是通過(guò)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違法搭建起來(lái)的。具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后，再自行或通過(guò)購(gòu)房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司，對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修改造。即在與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時(shí)與購(gòu)房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購(gòu)房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修裝飾公司“免費(fèi)”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購(gòu)房者，導(dǎo)致購(gòu)房者“被違規(guī)”，使得房屋實(shí)際使用面積增大。

　　3、侵犯共有面積

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)部分特定住戶購(gòu)房者所贈(zèng)送的面積，實(shí)際為業(yè)主共有面積。如常見(jiàn)的承諾給頂層業(yè)主的頂層露臺(tái)、給底層業(yè)主的地下室空間等。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，該部分空間應(yīng)當(dāng)屬于該樓的全體業(yè)主共有，而非屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商等于是慷他人之慨，將原屬于共用的部分許給一戶獨(dú)用。只要其他業(yè)主提出異議，受“贈(zèng)”的業(yè)主是無(wú)法獨(dú)享其利的。

　　涉嫌虛假宣傳

　　所謂“贈(zèng)送面積”，前提應(yīng)該是所贈(zèng)面積合法，且贈(zèng)送人擁有合法產(chǎn)權(quán)。由于開(kāi)發(fā)商所“贈(zèng)送”的面積是不計(jì)入容積率的，部分贈(zèng)送面積甚至是涉嫌違法和侵權(quán)的面積，其贈(zèng)送行為均屬無(wú)效。即便其能通過(guò)“偷面積”達(dá)到“贈(zèng)送面積”的目的，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在售房時(shí)便已經(jīng)將贈(zèng)送面積的成本攤到了房?jī)r(jià)中，“贈(zèng)送”仍舊是有名無(wú)實(shí)，故涉嫌違法虛假宣傳。只是相關(guān)部門長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送面積”的宣傳視而不見(jiàn)，進(jìn)一步縱容了開(kāi)發(fā)商。

　　所獲“面積”不牢靠

　　因開(kāi)發(fā)商對(duì)所贈(zèng)送的面積往往不具有合法產(chǎn)權(quán)，因此不會(huì)也不可能寫入《房地產(chǎn)證》。而根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護(hù)。這就意味著開(kāi)發(fā)商所送的面積并不受法律保護(hù)，不可能像房地產(chǎn)證登記的面積一樣，可以用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益更是無(wú)法得到保障。