投資商業(yè)地產(chǎn)不是靠撞大運，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會失敗。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，具有獨特的屬性，也正是這種獨特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。
專業(yè)人士表示，無論是希望商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開經(jīng)營這個主題。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的投資，歸根結底都是對物業(yè)經(jīng)營的考察。
用功不一結果迥異
有這樣兩位投資者，同樣是投資商業(yè)地產(chǎn)，得到的結果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。
我們先了解一下兩位投資者的投資經(jīng)歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯(lián)洋社區(qū)以13000元/平方米的價格購置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯(lián)洋社區(qū)的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區(qū)整體品質(zhì)不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區(qū)。為滿足這部分人群的需求，社區(qū)內(nèi)商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達到8元/平方米/天。另外一位投資者章先生的運氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區(qū)內(nèi)購買了一套面積為120平方米的底商，單價約14000元/平方米。在過去5年時間里，他的這套商鋪大多數(shù)時間空關，而目前租金水平僅1.5元/平方米/天，與前者相比判若云泥。
為什么會出現(xiàn)這樣的情形呢？從兩人的考察過程不難看出端倪。景先生之所以看中聯(lián)洋社區(qū)，他認真調(diào)查了社區(qū)規(guī)劃的定位，并對社區(qū)早期入住人群也進行了走訪，做了大量的考察工作。通過調(diào)查，景先生意識到聯(lián)洋社區(qū)必將發(fā)展成為浦東陸家嘴附近一個知名的高檔社區(qū)，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯(lián)洋社區(qū)定位于中高端人群的居住社區(qū)，隨著高收入人群的導入，社區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)也向著精品店演變，這會使得物業(yè)本身的價值和租金水平不斷走高。但張先生只是看中商鋪價格便宜，別的均未做考慮。他所選擇的古美社區(qū)雖然也是一個大型居住社區(qū)，但社區(qū)主要以吸納普通工薪階層為主，因此購買力相對較弱，而加之他所投資的商鋪位于社區(qū)內(nèi)最為偏僻的地方，因此至今毫無起色，一點都不會讓人感到意外。
由此可見，投資商鋪要獲得成功，并非是簡單的購買物業(yè)，然后收取租金，并等待物業(yè)升值。同理，投資寫字樓、產(chǎn)權式酒店等商用物業(yè)，也涉及到同樣的問題。
緊扣“商”字玩投資
伴隨著商業(yè)地產(chǎn)投資，有諸多風險。作為理性的投資者來說，必須做到學會運用技巧，來規(guī)避投資風險。
商業(yè)地產(chǎn)的特性與商業(yè)緊密相關，為降低風險，專家表示應該緊扣“商業(yè)”這個主題進行投資。我們梳理其中幾個主要步驟，如市場前景的考察、經(jīng)營管理等，供讀者參考。
市場調(diào)查要細致
商業(yè)地產(chǎn)未來的表現(xiàn)如何？能夠吸引到更多的經(jīng)營者關注？消費者能夠接受？……諸多問題，都必須在下定之前了解清楚，而這些信息，則需通過細致的市場調(diào)查來獲得。
五合國際總顧問劉力表示，成功的商業(yè)項目，通常都是建立在成功市場調(diào)查基礎上的。上海南方友誼商城的成功，雖然與區(qū)域人口的劇增有著密切的關系，但前期的市場調(diào)查同樣功不可沒。據(jù)了解，南方友誼商城的“以社區(qū)服務為導向，集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心”的經(jīng)營定位，是在國際上享有盛譽的歐洲羅蘭·貝格國際管理咨詢公司詳盡周密的市場調(diào)查基礎之上得出的結論。
專家表示，市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項目的具體不盡相同，但基礎的市場調(diào)查無外乎以下幾個方面的內(nèi)容，如市場環(huán)境調(diào)查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等），經(jīng)濟狀況調(diào)查（項目所在城市的經(jīng)濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況），市場現(xiàn)狀調(diào)查（現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實際運行狀況、硬件設施、業(yè)戶構成、損益情況等）。個人投資者雖然無法像專業(yè)機構那樣把上述所有項目全部調(diào)查清楚，但不可否認的是調(diào)查的內(nèi)容越多，越有利于自己認清項目未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>