“地王的出現(xiàn)確實(shí)會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)有明顯的刺激作用。開發(fā)商高價(jià)拿地后，一般看好該地段，后續(xù)開發(fā)建設(shè)會(huì)持續(xù)進(jìn)行，這有利于帶動(dòng)周邊消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了將來(lái)賣個(gè)好價(jià)格，開發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會(huì)有所投入，因此對(duì)整個(gè)區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境等形成一定的外部溢出效應(yīng)。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，由于原有住宅地塊無(wú)形升值，已經(jīng)拿地建設(shè)的開發(fā)商就會(huì)抓住機(jī)會(huì)、抓住消費(fèi)者心理來(lái)提高房?jī)r(jià)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年7月中國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，最高漲幅達(dá)到18.3%。
張大偉指出，由于“金九銀十”的示范效應(yīng)非常大，所以9月份出現(xiàn)的地王井噴現(xiàn)象是很正常的，具體而言主要有三方面的原因：第一，從市場(chǎng)的角度來(lái)看，市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好，資金鏈趨于穩(wěn)定，銷售回暖；第二，從房企的角度來(lái)看，因?yàn)橐欢�人口集聚明顯，而三四線房市普遍不景氣，導(dǎo)致大型房企從三四線城市回歸一二線城市的趨勢(shì)加強(qiáng)，在“日光盤”迭出的情況下，補(bǔ)充庫(kù)存遇到了良好的時(shí)機(jī)，豪賭市場(chǎng)的行為加速膨脹；第三，從地方政府的角度來(lái)看，本次地王拿下的均為優(yōu)質(zhì)地塊，政府能從中獲得更高的溢價(jià)，為補(bǔ)充財(cái)政收入提供了充足的資金保障。
“一般而言，政府下半年推出的地塊要多于上半年，為地王出現(xiàn)提供了前提條件。”韓長(zhǎng)吉指出。
3問(wèn)地王：
誰(shuí)吹大地產(chǎn)泡沫？
在9月份“地王”輪番問(wèn)世之后，對(duì)于“地王”引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫的話題又進(jìn)入了輿論的焦點(diǎn)。據(jù)悉，在得知北京農(nóng)展館地塊問(wèn)鼎全國(guó)單價(jià)地王后，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石評(píng)論稱：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”此舉被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫已達(dá)最高點(diǎn)。
“在‘金九銀十’的示范效應(yīng)下，本輪地王的出現(xiàn)會(huì)誘發(fā)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高，由于中低收入人群的收入增幅遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的上漲，那么一二線房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大在所難免。”張大偉對(duì)記者說(shuō)，地價(jià)與房?jī)r(jià)是相互影響的，在目前情況下，地價(jià)房?jī)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，如果不抑制這種地價(jià)上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大。
國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，“地王”是泡沫的始作俑者，地王越多的地方，泡沫越多，即使在上海，15萬(wàn)元/平方米的高價(jià)盤在去年僅賣出幾套，10余萬(wàn)元/平方米的也不過(guò)幾十套，市場(chǎng)購(gòu)買力不支持地王的天價(jià)。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2012年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.3，而北京拔得頭籌，高達(dá)13.3。業(yè)內(nèi)人士指出，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
“‘地王’拍出的天價(jià)肯定會(huì)讓中低收入者有一種‘無(wú)力感’，這誘發(fā)了一定的恐慌情緒。”張大偉指出，總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫很嚴(yán)重，因?yàn)閲?guó)內(nèi)一二線城市的房?jī)r(jià)反映的并不是當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力，而是全國(guó)富有階層的購(gòu)買力，高額的房?jī)r(jià)和大量的中低收入者收入極為不匹配，這一點(diǎn)在“北上廣”這樣的大城市里表現(xiàn)得非常明顯，比如在北京一個(gè)年收入20萬(wàn)元的家庭可能一輩子也買不起五環(huán)以內(nèi)的房。
張大偉還分析說(shuō)，房地產(chǎn)分為居住屬性和投資屬性，就居住屬性來(lái)看，房地產(chǎn)的泡沫非常嚴(yán)重，由于租金遠(yuǎn)低于利息，一套市價(jià)200萬(wàn)元的住宅月租金可能是4千元，但如果這筆錢存入銀行，那么每個(gè)月的利息要比房屋租金高得多。“在明顯的價(jià)差下，絕大多數(shù)的人選擇去投資房地產(chǎn)，可見(jiàn)其中的泡沫有多大。”