在寬松政策接連落地、股市資金回流、投資客回歸等因素作用下，前期一度承壓的商住市場也踏入上升通道。來自機構的數(shù)據(jù)顯示，大量商住項目在今年上半年扎堆入市，成交量同比去年上半年大增近四成，成交均價上漲近一成。

　　值得注意的是，隨著樓市整體轉暖，在限購政策依然嚴格的背景下，商住項目不限購、小戶型、低總價的優(yōu)勢再度凸顯，不少被限購的需求開始流向商住市場，不少商住項目憑借較高性價比突圍領漲，熱銷之勢絲毫不遜于住宅市場。

　　□現(xiàn)象

　　A 在售熱銷項目

　　>>朝北8080 單周成交38套

　　根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，位于朝陽北路的朝北8080上周成交了38套，成交均價為21114元/平方米。為了滿足年輕人的需要，該項目還聯(lián)手自由筑屋，拿出一棟樓進行定制，在北京首創(chuàng)剛需級產品的定制打造，消費群體可實現(xiàn)全程參與。

　　據(jù)記者了解，該項目的熱銷和其性價比直接相關。該項目是紫石地產在北京開發(fā)的首個樓盤，地處朝陽北路東端，鄰近地鐵6號線，是一個面向年輕客群打造的濱水低密項目，并且滿足剛需自住、改善置業(yè)、投資創(chuàng)業(yè)等多樣需求的特性。項目毗鄰地鐵6號線，且周邊擁有朝陽北路、朝陽路、京通高速、機場高速、通順路五大交通路網(wǎng)。項目可選擇的戶型多樣，二期5、9、13號樓在售，戶型面積區(qū)間為47-107平米，均價24500元/平，所有戶型精裝交付。

　　為了吸引更多的購房者，項目也在不斷地創(chuàng)新，該項目的相關人士介紹，聯(lián)手自由筑屋是希望給80后提供更多他們想要的東西。“千萬豪宅在做自己的定制，但是我們真正希望在一百多萬、兩百多萬的產品里面，通過朝北8080的定制打造給80后提供一些自己想要的，或者距離夢想更近的東西。”項目內部人士稱。

　　>>泰禾1號街區(qū) 500天銷售35億

　　近日，北京商住項目代表泰禾1號街區(qū)已經實現(xiàn)全線售罄——自2013年12月-2015年5月的500天里，1800套房全面售出，銷售額達35億。

　　2013年12月底，在蓄客4個月之后，泰禾1號街區(qū)首次開盤，并成為北京商住的銷冠。與很多開發(fā)商將LOFT放在社區(qū)最不好的位置不同，泰禾的做法是，采用雙層空間，開創(chuàng)大尺度空間，一層兩梯11戶，較為適中，絕大多數(shù)戶型實現(xiàn)明廚明衛(wèi)，保證了每家每戶的均好性。在空間上，泰禾1號街區(qū)把60平米做出了三室兩廳，符合市場的戶型尺度、買一層送一層的可變空間，最終打動購房者。

　　>>恒大領寓 問鼎朝陽區(qū)銷冠

　　曾在5月以56套成績取得朝陽區(qū)商住項目銷冠的恒大領寓，6月份依然保持了熱銷勢頭。

　　位于東五環(huán)核心區(qū)域恒大領寓是恒大地產進軍北京市場的第一個商業(yè)住宅項目，開發(fā)之初就被恒大寄予厚望。在產品設計上，項目以50平方米的方正戶型設計，通過系統(tǒng)性空間規(guī)劃，布局出一個集待客、休憩功能于一體的空間，而4.1米超大面寬和3.2米的大尺度層高，增加業(yè)主居住感受。

　　在項目打造上，恒大領寓的室內空間精裝標準高達每平米6000元，高于市場同類產品。在銷售策略上，恒大領寓推出15萬起的低首付門檻，與此同時還可享受一年零月供政策，加之前階段恒大集團在全國范圍內無理由退房承諾的出臺，打動購房者。據(jù)悉，目前項目客戶中地緣性客戶較多，其次為朝青區(qū)域和CBD區(qū)域，多數(shù)都為朝陽區(qū)客戶。

　　>>珠江四季悅城 單月銷售過億

　　珠江四季悅城位于通州亦莊馬駒橋六號橋北。項目由12棟樓組成，為9-12層小高層，3梯15戶。項目現(xiàn)階段的主力戶型為65-90平米一居和三居。項目單套房總價在130萬—200萬左右。

　　作為區(qū)域商住市場老項目，四季悅城過去幾年保持穩(wěn)定的銷售業(yè)績，也在市場有一定知名度和口碑度。該項目新一期產品于6月13日開盤，銷售額1億元。此前項目客戶大部分為自住型客戶，本次開盤投資客較多。主要是政府不斷出臺購房利好政策，投資客群對通州區(qū)域未來發(fā)展非常看好，回歸跡象明顯。

　　珠江四季悅城在打造上注重項目的居住氛圍，在項目配套上，珠江四季悅城社區(qū)擁有16萬平米私屬公園以及14萬平米的社區(qū)公園式商街。項目相關人士表示，就目前項目的銷售情況和蓄客情況來看，未來幾月有望實現(xiàn)月均1.5億左右銷售額，根據(jù)珠江投資集團的任務指標，下半年完成任務的壓力較小。

　　>>北京密碼 開盤當天認購157套

　　6月14日，開年銷冠項目——北京城建·北京密碼2號樓新品加推開盤，據(jù)銷售人員介紹，此次開盤加推，僅用了僅僅不到一個月的蓄客時間，就有逾500人到場選房，開盤當天即認購157套房源。

　　該項目位于大興區(qū)南六環(huán)外魏善莊鎮(zhèn)，一期已于2015年2月5日開盤，均價1.7萬元/平方米，一度成為北京全市一季度的銷冠項目。截至至6月30日，北京密碼2015年上半年累計簽約7.33億，預計將蟬聯(lián)二季度銷冠，成為北京LOFT市場的上半年銷冠。

　　北京密碼為4.5米高挑LOFT，面寬達6米之多，中庭結構使得產品南北通透，可提升業(yè)主生活的舒適性。升級后的3.5居更是此次新品加推的主打，打造雙層、雙臥、雙廳、雙衛(wèi)、雙多功能室的創(chuàng)新空間。項目區(qū)域優(yōu)勢盡顯。目前，隨著“首都新機場”工程正式開工，以及京臺高速北京段橫貫魏善莊板塊，北京城建·北京密碼正逐步展現(xiàn)出新京津冀發(fā)展戰(zhàn)略中的支點作用。

　　據(jù)介紹，該項目的客戶年齡集中在25-35歲之間，以兩口之家或三口之家為主，大興、豐臺等南部區(qū)域的客源占很大比例，其中，主要客群為自住兼投資的客群，占到半數(shù)以上，純自住客群比例近三成。

　　B 即將入市項目

　　>>華潤悅景灣 認籌量已超推盤量

　　華潤悅景灣是華潤置地在北京的首個LOFT產品，總價低的特點引來華潤不少老帶新的客戶。記者從項目了解到，預計于7月中旬正式推出，將推300套房源，在經過一個半月的短期蓄客之后，目前認籌每天都有增量，現(xiàn)在認籌量已超推盤量，客戶到訪積極性較高，產品認可度較高。

　　日前，華潤悅景灣、愛空間、小米智能家居聯(lián)合發(fā)布“悅景灣愛空間小米智能樣板間”，這也是華潤聯(lián)合愛空間和小米智能家居為悅景灣量身定制的首個智能LOFT精裝產品。愛空間依據(jù)悅景灣提供的多種LOFT戶型、配以小米的智能家居，設計幾款兼具時尚個性與舒適家居為一體的智能家居裝修方案。

　　愛空間合作裝修所用的建材及家居產品包含了8大一線品牌是項目的一大特色，包括大自然地板、多樂士、雷士照明、科勒、科寶·博洛尼、西門子、馬可·波羅瓷磚、方太，此外，裝修中包含很多人性化的設置，如暗藏水箱、收納體系、雨傘、衛(wèi)生間USB電源插口等。優(yōu)質學區(qū)名額是項目的第二個特色，項目詳細研究了目標客群的置業(yè)需求痛點，通過門頭溝政府的人才引進計劃讓業(yè)主優(yōu)享實驗二小高端教育資源。

　　>>通州富力中心 運河沿岸的商業(yè)綜合體

　　位于運河CBD核心區(qū)的通州富力中心預計在近期開盤兩棟水岸公寓，包括115平方米、130平方米、143平方米及151平方米三居四種主力戶型，戶型設計充分利用運河景觀資源，3.15米層高，超大面寬，直觀一線運河。

　　通州富力中心位于通州運河CBD核心區(qū)地鐵6號線北運河西站（京杭運河西岸），緊鄰京杭大運河，占據(jù)著運河沿岸商業(yè)帶、通州生態(tài)公園群、地鐵6號線生活輻射區(qū)三大黃金地段交匯點，生活配套方面，從教育、醫(yī)療再到休閑、娛樂一應俱全。

　　據(jù)項目負責人介紹，47萬平方米的通州富力中心匯集了5大業(yè)態(tài)，其中包括4棟一線河景公寓、2棟精致行政SOHO、2棟超5A級寫字樓、7萬平方米的高端購物廣場以及3萬平方米的濱水商業(yè)街。商業(yè)、生活、辦公、娛樂各個形態(tài)之間互為補充，資源互利。其中，通州富力廣場為富力地產自持，堪稱雙井富力廣場的升級版，業(yè)態(tài)涵蓋了精品超市、餐飲娛樂、電影院、品牌服飾、兒童樂園等。作為地鐵上蓋項目，通州富力中心周邊交通線路十分密集，覆蓋了鐵路、城市軌道、高速公路、地下環(huán)隧等多種出行方式。項目預計2017年上半年交房。

　　□數(shù)據(jù)

　　供應激增 均價上漲

　　亞豪機構最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京商住項目的新增供應達到了13262套，同比去年上半年大增了38%，新增供應面積同比上漲13%，成交均價上漲9%，但是成交套數(shù)和成交金額同比出現(xiàn)下滑。業(yè)內人士表示，商住產品的銷售出現(xiàn)分化，產品優(yōu)質、性價比高是突圍的“殺手锏”。

　　記者從亞豪機構提供的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，商住產品的成交主要集中在大興、房山、通州等近郊區(qū)域，其中，上半年商住產品成交量最高的是房山區(qū)，成交了1259套，成交均價為17242元/平方米，其次為大興區(qū)的1258套，成交均價為22768元/平方米，通州區(qū)上半年成交了936套，位居第三，成交均價為24169元/平方米。其他區(qū)域也有一些成交，但成交占比遠低于以上三個區(qū)域。

　　亞豪機構的數(shù)據(jù)還顯示出，目前商住產品的供應主要集中在五環(huán)到六環(huán)中間，上半年共成交了3058套，六環(huán)外成交了1903套，五環(huán)內的商住產品受供應量不大的影響，成交量為454套。在價格方面，均價在1.5-2萬元/平方米的產品是上半年商住產品的成交主力，且總價在100萬元-200萬元的產品最受歡迎。

　　對于供應和成交集中在郊區(qū)的情況，業(yè)內人士稱，主要是受供地情況的影響，為了豐富郊區(qū)的配套，商業(yè)公建類用地的供應主要集中在郊區(qū)，2013年成交的56宗商業(yè)用地中48宗位于五環(huán)以外，2014年成交的44宗商業(yè)用地中39宗位于五環(huán)以外。五環(huán)以外甚至六環(huán)以外的區(qū)域往往因為居住人口的密度小，導致商業(yè)及寫字樓的經營難度大，回報周期長，對于注重周轉率的開發(fā)商來說，為了回籠資金，只能將這些地塊開發(fā)為散售型產品，這樣購房者的購房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。

　　上半年商住市場的供應已經很驚人，但據(jù)記者了解，下半年商住項目的供應依然不小，其中，通州運河核心區(qū)、臺湖、房山、門頭溝等區(qū)域都將是供應的熱點。截至目前，通州運河核心區(qū)已經出讓了多宗多功能用地，隨著開發(fā)周期的推進，該區(qū)域將是商住產品的主要供應區(qū)域之一。

　　中原地產北京副總經理任莉告訴記者，從目前中原代理銷售的商住項目看，相對于前幾年的情況，純投資客比例很低，只有10%-15%左右，投資兼自住的需求較多，部分項目甚至能超過半數(shù)。據(jù)任莉分析，“商住項目的投資回報情況與前些年有所變化，不能期待一年半載就獲利出手，除了艾迪城這樣的位于成熟區(qū)域的項目投資回報期會比較短外，對于位于尚未發(fā)展完善區(qū)域的北京密碼、首開萬科臺湖新城而言，商住項目的投資價值需要與區(qū)域價值共同成長，大概三年左右才能呈現(xiàn)。”

　　□原因

　　注重生活配套搭建

　　經過幾年發(fā)展，在購買商住產品上，購房者更加理性，分析目前商住項目熱銷的共同原因，除了在產品設計等方面下功夫外，各個項目更加注重后期生活配套的搭建。

　　泰禾1號街區(qū)近3萬元/平米的均價超出競品近萬元，一樣問鼎2014年度北京商住公寓銷冠。據(jù)悉，項目更加注重后期生活方式的機會培養(yǎng)，街區(qū)規(guī)劃建設有近20000平米的不夜商街，滿足主人對生活、娛樂、休閑、購物一站式需求，被形象稱之為“滿漢全席式”商街；同樣，在打造恒大領寓時，恒大地產曾深入調研北京多個成熟社區(qū)商業(yè)配套情況，從日常必需業(yè)態(tài)中提煉出十個方面，如超市、餐飲、洗衣店、銀行、藥店、健身房等，通過專業(yè)的統(tǒng)籌運營，打造建筑面積達1.5萬平方米的商業(yè)配套。

　　業(yè)內人士表示，與住宅不同，商住產品由于商業(yè)立項，在生活配套上沒有住宅用地那樣明確規(guī)定，因此，過去商住產品往往側重于投資屬性，而淡化居住屬性，隨著商住項目競爭日趨激烈，配套成為商住項目的標配，也成為打動購房者重要因素。

　　股市資金流入

　　隨著股市走高，財富效應推升，股民手里的獲利資金投向房地產市場。不限購的商住產品成為承接股市資金的樓市產品，目前，不少商住等投資產品都出現(xiàn)了股市獲利買家的身影。

　　據(jù)北京密碼透露，5月以來，北京密碼正在火熱排卡中。該項目的內部人士告訴記者，北京密碼排卡人數(shù)很火爆，股市和樓市聯(lián)動的作用比較明顯，“我們最近有幾個客戶是從股市里賺錢之后過來排卡買房的，其中一個客戶表示，還會帶自己很多炒股的朋友過來買。”

　　同樣的現(xiàn)象在北京不少熱銷的商住項目中出現(xiàn)，某商住項目銷售負責人表示，在樓市各個產品中，從投資角度看，商住產品不限購、總價低、好出租、出售等特點，是投資屬性最強的產品類型，因此，一旦股市資金流入樓市，商住產品肯定是最先受益的。

　　□專家觀點

　　>>亞豪機構市場總監(jiān) 郭毅

　　下半年部分商住項目價格或將上漲

　　由于土地競價制度的微調，開發(fā)商為了加快庫存周轉，往往會將競得地塊中的可售商業(yè)公建部分，開發(fā)成為散售型商住產品，因此，造成了上半年商住市場的供應激增。預計下半年商住市場供大于求的狀態(tài)仍將延續(xù)，但是，下半年隨著整體樓市的轉暖，部分受到限購政策限制的需求有可能流向商住市場，將會拉升商住市場的成交量，整體市場供過于求的現(xiàn)狀將得到一定緩解，部分商住庫存較少、剛需旺盛的區(qū)域，商住項目的價格將會有所上漲，如通州、大興、昌平。而類似房山這樣，商住項目集中、庫存較高，且潛在供應量較大的區(qū)域，價格將保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　>>易居智庫研究總監(jiān) 嚴躍進

　　市場投資情緒高漲促商住市場回暖

　　商住房成交回暖的一個很大原因在于普通商品住宅的庫存量已有不足的風險。所以從這個角度看，在目前市場回暖的過程中，其他更緊俏的物業(yè)供應已有不足的風險，所以此類商住項目會繼續(xù)成為市場上的“香餑餑”。另外商住回暖也和投資者投資情緒趨于高漲有關系，無論如何，對于此類物業(yè)的投資并沒有太多虧損的風險。而且隨著后續(xù)創(chuàng)業(yè)空間環(huán)境等打造，以及對于群租房等整治力度加大，此類房源的租賃情況還是比較看好的。

　　>>中原地產首席分析師 張大偉

　　商住承接部分住宅市場轉移的需求

　　從今年5月樓市數(shù)據(jù)看，商品房成交的回暖更直接改善了各地的庫存壓力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)的普遍轉好，表明前期一系列的利好政策開始見效，市場預期發(fā)生轉變，購房者信心有所恢復。商住不是孤立的，供應的確會增加，庫存也不少，但住宅少了，高端化了，所以商住市場肯定會承接部分轉移的需求，另外從投資市場看，商住市場在下半年也有上漲的可能性。

　　京華時報記者 潘秀林 邢飛 桂瑰