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北京豪宅成交爆棚 回款難度增大

北京豪宅成交爆棚 回款難度增大

2015-07-03 11:16:00

來(lái)源:京華時(shí)報(bào)

  在豪宅項(xiàng)目扎堆入市之后,豪宅市場(chǎng)迎來(lái)收獲季節(jié)。統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年北京上海等地單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅成交“爆棚”,6月單月成交量更是創(chuàng)年內(nèi)單月新高,不過值得注意的是,高端項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)噌噌上升時(shí),真金白銀的回款情況卻并不十分如意。據(jù)了解,部分高端項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)?cè)庥龉墒械韧顿Y渠道的“截和”,回款難度增加、回款速度也明顯放緩。

  豪宅成交爆棚

  在豪宅項(xiàng)目扎堆入市之后,豪宅市場(chǎng)迎來(lái)收獲季節(jié)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:今年以來(lái),北京豪宅市場(chǎng)單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交爆發(fā),整體簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了133套,即使剔除盤古大觀1月集中簽約的96套,年內(nèi)也達(dá)到了37套的歷史最高紀(jì)錄。

  從6月單月來(lái)看,截至29日,北京10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交明顯上漲,單月累計(jì)簽約已經(jīng)達(dá)到了12套,成為今年全年成交最高的月份(剔除1月盤古大觀集中成交)。6月合計(jì)簽約均價(jià)為11.79萬(wàn)元/平方米。從套均總價(jià)來(lái)看,截至目前,北京年內(nèi)單套總價(jià)在2000萬(wàn)元以上的豪宅,簽約已經(jīng)超過360套,而這一數(shù)據(jù)在去年同期合計(jì)簽約僅有201套。

  中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的新單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目接近15個(gè),再加上目前已經(jīng)有的單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目大約在10個(gè),整體看,待售的10萬(wàn)元以上豪宅項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)達(dá)到2000套以上。

  持續(xù)的新增供應(yīng)以及長(zhǎng)期積累的市場(chǎng)需求,未來(lái)這種成交格局還將會(huì)繼續(xù)上演。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì),今年全年北京10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目簽約有望達(dá)到200套的“爆棚量”。

  同樣迎來(lái)成交“爆棚”的還有上海豪宅。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,上海市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅累計(jì)成交194套,其中公寓139套,別墅55套。而2014年同期天價(jià)豪宅成交套數(shù)僅為57套,其中公寓31套,別墅26套。今年上海天價(jià)豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象,已經(jīng)達(dá)到歷年同期豪宅成交套數(shù)總量的新高。

  回款難度增大

  雖然豪宅市場(chǎng)整體成交“喜人”,不過,對(duì)于部分項(xiàng)目來(lái)說(shuō)卻“喜”不起來(lái)。在新的投資環(huán)境下,這些豪宅回款的速度正在明顯放慢。

  “不少客戶交了定金定下了一套房子,但是會(huì)拖很長(zhǎng)一段時(shí)間交之后的款項(xiàng),這讓我們的回款速度被嚴(yán)重放緩,成交周期會(huì)拉得比較長(zhǎng)。”北京北部某在售豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人近日告訴記者,出現(xiàn)這種情況的原因一方面是目前市場(chǎng)上可選擇的項(xiàng)目較多,豪宅之間的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,客戶的選擇面較大;另一方面也是更重要的原因是,在其他投資渠道譬如股市相對(duì)較好的情況下,買家會(huì)把錢投入到非房產(chǎn)渠道中去。

  “面對(duì)這種客戶,我們只能催繳,但是又不敢催得太狠,本來(lái)客戶就不多,如果因?yàn)榇呖顚?dǎo)致客戶退房,最終受損失的還是我們自己。”上述負(fù)責(zé)人不無(wú)郁悶地表示,除了被動(dòng)等待,別無(wú)辦法。

  北京東部某豪宅營(yíng)銷人士也有同樣的煩惱:“不少客戶都說(shuō)自己的錢在股市或者其他地方還沒有抽出來(lái),希望能過些時(shí)間再繳納余款。”

  即便是已經(jīng)簽約的豪宅項(xiàng)目,也仍然存在買家拖欠房款的現(xiàn)象。上述人士告訴記者,通常情況下,豪宅買家在付款達(dá)到一定比例之后就可以簽約。在樓市不好的時(shí)候,這種拖欠情況會(huì)更加加劇。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者,對(duì)于豪宅購(gòu)房客群來(lái)說(shuō),資金的流動(dòng)性很重要,他們就算有幾千萬(wàn)流動(dòng)資金,也不會(huì)全放在固定資產(chǎn)上,而是會(huì)把錢投資到其他領(lǐng)域,擴(kuò)大收益。股市好的時(shí)候,豪宅客群會(huì)把資金更多地用于這種流通性強(qiáng)、升值快的投資途徑;但就算股市不好的時(shí)候,豪宅客群也會(huì)有諸多投資渠道可選,并不會(huì)把資金固化到房產(chǎn)上,期房階段會(huì)通過拖延付款的方式,拿到產(chǎn)權(quán)證后會(huì)抵押變現(xiàn)。

  易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也告訴記者,豪宅置業(yè)的私密性和私交等特點(diǎn),并不會(huì)太刻意催促此類客戶繳納房款。而此類豪宅投資者也會(huì)盡量拖延,因?yàn)槠錄]有太明確的自居需求,而是一種很強(qiáng)烈的投資意愿。當(dāng)其還有其他好的投資渠道時(shí),會(huì)暫時(shí)延緩繳納此類購(gòu)房款。

  除此之外,在北京嚴(yán)格的限購(gòu)背景之下,豪宅購(gòu)買者大部分都面臨著非常大的資格問題,這也會(huì)使得豪宅簽約周期非常長(zhǎng),最長(zhǎng)的甚至?xí)L(zhǎng)達(dá)一年以上。

  凸顯買方市場(chǎng)

  上述受訪人士均表示,在面對(duì)這種局面時(shí),開發(fā)商其實(shí)并沒有太好的辦法,豪宅市場(chǎng)是典型的買方市場(chǎng),越高端的項(xiàng)目越是這樣,反而一些面向改善型客群的入門級(jí)豪宅,回款速度更快一點(diǎn)。

  “這種現(xiàn)象在目前有所增加,”嚴(yán)躍進(jìn)表示,雖然現(xiàn)在樓市表現(xiàn)較好,但不少房企希望在上半年加速回籠資金,所以對(duì)回款要求較為迫切,“這說(shuō)明豪宅置業(yè)者占據(jù)相當(dāng)?shù)男袠I(yè)優(yōu)勢(shì)。”

  豪宅購(gòu)買者的買方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì),還體現(xiàn)在豪宅的最終成交價(jià)格上。

  豪宅是一種特殊的商品房,豪宅的簽約均價(jià)并不一定完全體現(xiàn)在簽約上。很多豪宅的業(yè)主大部分都有一定的社會(huì)地位,這種情況下,很多人情、交易其實(shí)是在簽約以外體現(xiàn)的。因此,不少豪宅項(xiàng)目的最終簽約價(jià)格往往要低于其預(yù)售價(jià)格。

  京華時(shí)報(bào)記者 潘秀林

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