在豪宅項(xiàng)目扎堆入市之后，豪宅市場(chǎng)迎來(lái)收獲季節(jié)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年北京上海等地單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅成交“爆棚”，6月單月成交量更是創(chuàng)年內(nèi)單月新高，不過值得注意的是，高端項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)噌噌上升時(shí)，真金白銀的回款情況卻并不十分如意。據(jù)了解，部分高端項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)?cè)庥龉墒械韧顿Y渠道的“截和”，回款難度增加、回款速度也明顯放緩。
豪宅成交爆棚
在豪宅項(xiàng)目扎堆入市之后，豪宅市場(chǎng)迎來(lái)收獲季節(jié)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年以來(lái)，北京豪宅市場(chǎng)單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了133套，即使剔除盤古大觀1月集中簽約的96套，年內(nèi)也達(dá)到了37套的歷史最高紀(jì)錄。
從6月單月來(lái)看，截至29日，北京10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交明顯上漲，單月累計(jì)簽約已經(jīng)達(dá)到了12套，成為今年全年成交最高的月份（剔除1月盤古大觀集中成交）。6月合計(jì)簽約均價(jià)為11.79萬(wàn)元/平方米。從套均總價(jià)來(lái)看，截至目前，北京年內(nèi)單套總價(jià)在2000萬(wàn)元以上的豪宅，簽約已經(jīng)超過360套，而這一數(shù)據(jù)在去年同期合計(jì)簽約僅有201套。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的新單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目接近15個(gè)，再加上目前已經(jīng)有的單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目大約在10個(gè)，整體看，待售的10萬(wàn)元以上豪宅項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)達(dá)到2000套以上。
持續(xù)的新增供應(yīng)以及長(zhǎng)期積累的市場(chǎng)需求，未來(lái)這種成交格局還將會(huì)繼續(xù)上演。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，今年全年北京10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目簽約有望達(dá)到200套的“爆棚量”。
同樣迎來(lái)成交“爆棚”的還有上海豪宅。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅累計(jì)成交194套，其中公寓139套，別墅55套。而2014年同期天價(jià)豪宅成交套數(shù)僅為57套，其中公寓31套，別墅26套。今年上海天價(jià)豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象，已經(jīng)達(dá)到歷年同期豪宅成交套數(shù)總量的新高。
回款難度增大
雖然豪宅市場(chǎng)整體成交“喜人”，不過，對(duì)于部分項(xiàng)目來(lái)說(shuō)卻“喜”不起來(lái)。在新的投資環(huán)境下，這些豪宅回款的速度正在明顯放慢。
“不少客戶交了定金定下了一套房子，但是會(huì)拖很長(zhǎng)一段時(shí)間交之后的款項(xiàng)，這讓我們的回款速度被嚴(yán)重放緩，成交周期會(huì)拉得比較長(zhǎng)。”北京北部某在售豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人近日告訴記者，出現(xiàn)這種情況的原因一方面是目前市場(chǎng)上可選擇的項(xiàng)目較多，豪宅之間的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，客戶的選擇面較大；另一方面也是更重要的原因是，在其他投資渠道譬如股市相對(duì)較好的情況下，買家會(huì)把錢投入到非房產(chǎn)渠道中去。
“面對(duì)這種客戶，我們只能催繳，但是又不敢催得太狠，本來(lái)客戶就不多，如果因?yàn)榇呖顚?dǎo)致客戶退房，最終受損失的還是我們自己。”上述負(fù)責(zé)人不無(wú)郁悶地表示，除了被動(dòng)等待，別無(wú)辦法。
北京東部某豪宅營(yíng)銷人士也有同樣的煩惱：“不少客戶都說(shuō)自己的錢在股市或者其他地方還沒有抽出來(lái)，希望能過些時(shí)間再繳納余款。”
即便是已經(jīng)簽約的豪宅項(xiàng)目，也仍然存在買家拖欠房款的現(xiàn)象。上述人士告訴記者，通常情況下，豪宅買家在付款達(dá)到一定比例之后就可以簽約。在樓市不好的時(shí)候，這種拖欠情況會(huì)更加加劇。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，對(duì)于豪宅購(gòu)房客群來(lái)說(shuō)，資金的流動(dòng)性很重要，他們就算有幾千萬(wàn)流動(dòng)資金，也不會(huì)全放在固定資產(chǎn)上，而是會(huì)把錢投資到其他領(lǐng)域，擴(kuò)大收益。股市好的時(shí)候，豪宅客群會(huì)把資金更多地用于這種流通性強(qiáng)、升值快的投資途徑；但就算股市不好的時(shí)候，豪宅客群也會(huì)有諸多投資渠道可選，并不會(huì)把資金固化到房產(chǎn)上，期房階段會(huì)通過拖延付款的方式，拿到產(chǎn)權(quán)證后會(huì)抵押變現(xiàn)。
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也告訴記者，豪宅置業(yè)的私密性和私交等特點(diǎn)，并不會(huì)太刻意催促此類客戶繳納房款。而此類豪宅投資者也會(huì)盡量拖延，因?yàn)槠錄]有太明確的自居需求，而是一種很強(qiáng)烈的投資意愿。當(dāng)其還有其他好的投資渠道時(shí)，會(huì)暫時(shí)延緩繳納此類購(gòu)房款。
除此之外，在北京嚴(yán)格的限購(gòu)背景之下，豪宅購(gòu)買者大部分都面臨著非常大的資格問題，這也會(huì)使得豪宅簽約周期非常長(zhǎng)，最長(zhǎng)的甚至?xí)L(zhǎng)達(dá)一年以上。
凸顯買方市場(chǎng)
上述受訪人士均表示，在面對(duì)這種局面時(shí)，開發(fā)商其實(shí)并沒有太好的辦法，豪宅市場(chǎng)是典型的買方市場(chǎng)，越高端的項(xiàng)目越是這樣，反而一些面向改善型客群的入門級(jí)豪宅，回款速度更快一點(diǎn)。
“這種現(xiàn)象在目前有所增加，”嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然現(xiàn)在樓市表現(xiàn)較好，但不少房企希望在上半年加速回籠資金，所以對(duì)回款要求較為迫切，“這說(shuō)明豪宅置業(yè)者占據(jù)相當(dāng)?shù)男袠I(yè)優(yōu)勢(shì)。”
豪宅購(gòu)買者的買方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，還體現(xiàn)在豪宅的最終成交價(jià)格上。
豪宅是一種特殊的商品房，豪宅的簽約均價(jià)并不一定完全體現(xiàn)在簽約上。很多豪宅的業(yè)主大部分都有一定的社會(huì)地位，這種情況下，很多人情、交易其實(shí)是在簽約以外體現(xiàn)的。因此，不少豪宅項(xiàng)目的最終簽約價(jià)格往往要低于其預(yù)售價(jià)格。
京華時(shí)報(bào)記者 潘秀林