本周二，北京上半年的土地市場(chǎng)迎來最后兩宗土地成交，位于大興區(qū)的兩宗地共吸金33.8億元。北京上半年土地市場(chǎng)成交額最終被鎖定在685億元。值得注意的是，雖然近日來幾宗土地出讓的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，但是并不能改變北京上半年土地出讓金總體下降四成的這一事實(shí)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，土地供應(yīng)稀缺，以及房企回歸一線城市是房企競(jìng)爭(zhēng)激烈的重要原因。
土地市場(chǎng)再現(xiàn)“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”
事實(shí)上，北京土地市場(chǎng)今年的供地節(jié)奏一直不太穩(wěn)定。在很長(zhǎng)一段時(shí)間的零供應(yīng)之后，近日忽然加快了供地節(jié)奏，在上半年的最后五天里連續(xù)有四宗土地成交。而在上周大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)姜村地塊競(jìng)拍之前，已有50日沒有土地交易。6月25日，旭輝經(jīng)過72輪激戰(zhàn)，以2.25億元的總價(jià)拿下了該地塊。然而這卻只是之后幾天土地市場(chǎng)狀態(tài)的開始。
本周二，土地市場(chǎng)上半年收官之戰(zhàn)展開，位于大興區(qū)的兩宗地塊成交，而其中的龐各莊地塊再次引發(fā)了房企搶地潮。9家房企、83輪競(jìng)拍，最終旭輝聯(lián)合體以住宅部分全部建成限價(jià)房的代價(jià)摘得，限價(jià)房限價(jià)9335元/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，其樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)1.17萬元/平方米。“連25日出讓的，不足2萬平方米的小宗土地都有大量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，可見企業(yè)對(duì)土地的需求。”張大偉表示。
至此，北京市上半年土地出讓已全部結(jié)束，總共成交38宗土地，土地出讓金為685.4億元。而2014年上半年，這兩個(gè)數(shù)字分別為89宗和1115.2億元，土地出讓金同比下降近四成。
供應(yīng)減少導(dǎo)致土地出讓金下降
事實(shí)上，不少業(yè)內(nèi)人士此前都曾對(duì)媒體表示，2015年北京土地市場(chǎng)收入大幅下降的原因主要還是在于供應(yīng)不足。據(jù)中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計(jì)，從規(guī)劃建筑面積來看，今年的成交量約在540萬平方米左右，但其中住宅部分非常少，合計(jì)成交居住用地只有271萬平方米，是最近三年同期最少的一次。因此，成交樓面價(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲26%。
“土地供應(yīng)的減少，已經(jīng)逐漸影響了商品房市場(chǎng)持續(xù)高端化，以北京為例，2015年上半年的商品房供應(yīng)創(chuàng)造了歷史最低紀(jì)錄，僅有1.46萬套。而因?yàn)樯唐贩孔≌恋毓⿷?yīng)少，未來商品房市場(chǎng)的高端化趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。”張大偉分析認(rèn)為，在2015年的北京土地市場(chǎng)，出現(xiàn)多次長(zhǎng)時(shí)間零掛牌的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致了土地市場(chǎng)表面冷清，實(shí)際需求旺盛的情況。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也告訴記者：“今年宅地供應(yīng)稀缺已成定局，因此才出現(xiàn)‘出一塊，搶一塊’的盛況，甚至房企明知利潤(rùn)偏低也要搶得地塊維持公司運(yùn)營。”據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年北京商品住宅用地供應(yīng)517公頃，僅完成計(jì)劃的51.7%，而在2015年的供地計(jì)劃中，商品住宅預(yù)計(jì)供應(yīng)750公頃，相比去年又減少了25%。上半年截至6月29日，北京宅地僅實(shí)現(xiàn)成交169公頃。
不過對(duì)于之后的土地市場(chǎng)走勢(shì)，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此充滿信心。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍就表示：“在北京商品住宅成交與供應(yīng)均回暖的情況下，土地市場(chǎng)的情況有望在7月有所轉(zhuǎn)變，”她認(rèn)為，政策驅(qū)動(dòng)下市場(chǎng)成交的逐漸回暖，以及流動(dòng)性充裕帶來了房企資金情況的緩解，也增加了土地儲(chǔ)備部門供地的信心。
■ 熱點(diǎn)區(qū)域
大興區(qū)域近期將迎集中出讓
記者注意到，包括7月1日出讓的大興龐各莊鎮(zhèn)地塊在內(nèi)，近日來大興區(qū)域已連續(xù)出讓5宗地塊，而在未來一周內(nèi)，還將有三宗位于大興區(qū)域的土地集中出讓。這也使得大興成為了近期來北京土地市場(chǎng)的重點(diǎn)。
不過，從分布情況來看，這8宗土地所在區(qū)域并不完全處于傳統(tǒng)意義上的成熟板塊。記者查閱國土局官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，8宗地中僅有一宗處在位于目前大興核心區(qū)的黃村板塊，其他7宗地均位于采育、瀛海、龐各莊等相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域。在6月25日的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，就有旭輝方面負(fù)責(zé)人表示，由于地鐵8號(hào)線南段將于明年開通，直通瀛海鎮(zhèn)這一重大交通利好的緣故，不少房企也都看好區(qū)域整體發(fā)展?jié)摿Γ虼瞬艜?huì)積極參與拿地。
此外也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前上述幾個(gè)區(qū)域雖然存在著交通不便，各類配套設(shè)施不完善等缺點(diǎn)，但是從未來發(fā)展趨勢(shì)來看，由于依托北京新機(jī)場(chǎng)和龐各莊臨空產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)的定位，區(qū)域發(fā)展前景可期，還是具有一定的投資前景的。
■ 聲音
房企：看重土地價(jià)值的穩(wěn)定性
“因?yàn)橥恋爻鲎尮?jié)奏的放緩，造成了土地供應(yīng)的稀缺，房企已經(jīng)陷入了土地饑渴，因此拿地都很拼。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰告訴記者，現(xiàn)在房企拿地有一個(gè)特點(diǎn)就是已進(jìn)入結(jié)盟拿地階段。“因?yàn)槟壳氨本┩恋氐膬r(jià)格較高，一家單獨(dú)拿地成本太大，此外組聯(lián)合體拿地還有一個(gè)好處就是可以聯(lián)合土地一級(jí)開發(fā)商，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”
而面對(duì)目前比較稀缺的土地供應(yīng)，房企方面則對(duì)土地價(jià)值的穩(wěn)定性更為關(guān)注。旭輝集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人就向記者表示，他們之所以比較看好大興區(qū)域，除了機(jī)場(chǎng)對(duì)于整個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)作用之外，最重要的還是在于對(duì)土地價(jià)值的穩(wěn)定性比較看好。“我們每周、每月都會(huì)對(duì)土地、區(qū)域和市場(chǎng)做分析，相對(duì)通州、房山這兩個(gè)土地出讓較多的區(qū)域相比，我們覺得大興土地的價(jià)值穩(wěn)定性是最好的。”
本版采寫/新京報(bào)記者 陳禹銘