市民在排隊等待簽約。
棚改居民在購房服務(wù)中心選房。（資料圖片）
四川省內(nèi)江市推出的棚改“購房安置”創(chuàng)新舉措，全面貨幣化補償，讓棚改群眾有錢買得起房；出臺激勵政策，引導(dǎo)棚改群眾在當(dāng)?shù)刭徯路浚怀闪⑴锔木用褓彿糠⻊?wù)中心，為群眾與商家搭建對接平臺，實現(xiàn)了群眾、企業(yè)、政府三方共贏。
42歲的周榮芳是四川省內(nèi)江市濱江東路的棚改戶，7月28日，內(nèi)江棚改居民購房服務(wù)中心啟動時，她只用了一個多小時，就簽訂了《征收補償協(xié)議》《商品房認(rèn)購協(xié)議》。她說，在中心免去了繁瑣手續(xù)，沒有了四處看房的奔波之苦，還能得到額外實惠，她用30多平方米的舊房補償款，買了套70平方米的新房還有節(jié)余。
貨幣補償讓利于民
2014年，作為棚改任務(wù)繁重的老工業(yè)城市，內(nèi)江市“試水”棚戶區(qū)改造：以前是政府集中建設(shè)安置還房為主，現(xiàn)在改為在傳統(tǒng)“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的基礎(chǔ)上，加大貨幣補償?shù)陌仓媚Ｊ健?chuàng)新得到群眾認(rèn)可，貨幣補償率達58.36%，居四川各市州首位，其經(jīng)驗在全省推廣。2015年，內(nèi)江棚改再為人先，在全省率先實現(xiàn)100%貨幣化補償，政府不再建設(shè)安置還房。
“把錢變成消費才算真本事。”內(nèi)江市住建局局長、棚改辦主任鄭華說，全面貨幣化不能簡單地“一發(fā)了之”，或者讓棚改戶“拿錢走人”。2014年，持幣棚改戶當(dāng)?shù)刭彿柯蕛H20%。“這顯然不是棚改貨幣化的初衷”。鄭華說。同時，城區(qū)商品房存量已達至5年銷量。“面對這樣的嚴(yán)峻形勢，政府當(dāng)然應(yīng)該有所作為。”鄭華說。
對此，內(nèi)江市棚改再探新路，明確以棚改促增長為主旨，將60%本地購房率作為工作目標(biāo)，同時推出三項創(chuàng)新舉措：全面貨幣化補償，讓棚改群眾有錢買得起房；首創(chuàng)“購房安置”模式，出臺激勵政策，運用市場之手，引導(dǎo)棚改群眾當(dāng)?shù)刭彿浚粍?chuàng)立棚改居民購房服務(wù)中心，為群眾與商家搭建對接平臺。
“政府給實惠，企業(yè)給優(yōu)惠。”內(nèi)江市棚改辦副主任劉衛(wèi)東說，“購房安置”的核心，就是在貨幣補償讓利于民的基礎(chǔ)上，對自愿購房的棚改群眾再讓利，除按市場評估價補償外，再增加被征收房屋套內(nèi)面積、新購房屋面積、公攤面積購房三項補貼；房屋面積再小也保底45平方米補貼。經(jīng)測算，一套45平方米以內(nèi)的舊房，可獲30萬元的貨幣補貼，在當(dāng)?shù)乜少徯路?0平方米，還能獲得80元/平方米的財政補貼，比選擇貨幣補償多出1萬余元。
商家優(yōu)惠也令人心動。開發(fā)商入駐購房服務(wù)中心，必須承諾：150元/平方米的優(yōu)惠，代繳3年物管費和75元/平方米的物維金。此外，一些商家還推出各種優(yōu)惠：降價銷售、直接獎勵、增加過渡費，提供周轉(zhuǎn)房等。“企業(yè)賣得歡，群眾得實惠。”劉衛(wèi)東說，“結(jié)果是皆大歡喜”。
群眾放心購買新房
8月24日，購房服務(wù)中心人頭攢動，1000多平方米的大廳內(nèi)，樓盤模型、購房廣告、優(yōu)惠信息搶人眼球；開發(fā)商、房管局、按揭銀行等在這里提供服務(wù)。在“購房信息系統(tǒng)”觸摸屏或網(wǎng)站上，市民可隨意點擊查閱補償標(biāo)準(zhǔn)、樓盤信息、購房流程，只要輸入所需的關(guān)鍵詞，系統(tǒng)會自動彈出相應(yīng)信息以供選擇，市民還可查看自己的舊房補償款，以及與新房對比的價差等。
“線上瀏覽，線下簽約”，服務(wù)中心主任胡俊介紹，購房平臺有3個功能區(qū)，即合同簽訂區(qū)、樓盤展示區(qū)、互動交流區(qū)；棚改居民可網(wǎng)簽“3個合同”：先簽《補償合同》；集中看房選房后，再簽《房屋認(rèn)購合同》；征收決定下達后，最后簽《商品房銷售合同》。一站式快捷服務(wù)，激發(fā)了群眾的購房熱情。
據(jù)介紹，入駐中心的開發(fā)商，必須接受嚴(yán)格檢驗。沒有《商品房預(yù)售許可證》的開發(fā)商不能入場，且事前須申報房量、戶型、售價、交房時間等，并作出誠信、優(yōu)惠等承諾。“經(jīng)審查合格后，16家開發(fā)商入駐購房中心，提供了22個樓盤4100套商品房。群眾既可放心購買，又有選擇空間。”胡俊說。
購房款的封閉運行，切實解決了群眾的后顧之憂。與居民單獨購房不一樣，在“購房安置”模式中，棚改購房款不直接付給開發(fā)商，而是轉(zhuǎn)入受房管局監(jiān)管的專用賬戶，待《購房合同》生效備案后，再按比例付給開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦結(jié)后再付余款。由于房管局提前備案，明確了購房人的產(chǎn)權(quán)，其間開發(fā)商不能將在建房用于抵押等他用，法院也不能將其凍結(jié)，此舉化解了市場風(fēng)險，確保了群眾買到“放心房”。
百姓企業(yè)政府共贏
“嚴(yán)苛的準(zhǔn)入，帶來的是驚喜。”翡翠國際銷售經(jīng)理瀘勇說，公司開發(fā)中高檔樓盤，去年只有13戶棚改居民購房，今年20天就售出房子110套。更讓他感到意外的是，受棚改戶踴躍購房氛圍的影響，其他群體購房率也隨之上升了40%。
漢安天地營銷總監(jiān)謝軍也有同樣的感受，“購房安置”實施后，公司商住房銷售增長70%。他說，棚改政策與服務(wù)平臺的創(chuàng)新，拆除了棚改群眾進入市場的藩籬，讓市民、企業(yè)與政府共融于市場，有力推動了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。
政府收獲也很大。截至8月24日，“購房安置”及服務(wù)中心啟動26天，棚改居民購房1444套，總面積約12萬平方米，價值約5.78億元。據(jù)服務(wù)中心測算，今年內(nèi)江市中心城區(qū)棚改將有4364戶，本地購房率預(yù)計為75%，按此計算，可售商品房27萬平方米，約占庫存量的16.88%，可增加各種稅金約1.6億元。“未來5年，內(nèi)江棚改將達3.4萬戶，對重振房地產(chǎn)市場信心產(chǎn)生重要作用。”劉衛(wèi)東說。
其實，政府的收獲遠不只這些。政府不再修安置還房，省去了還房建設(shè)中的繁瑣環(huán)節(jié)，減少了若干年的過渡費，免除了無限期的物管費支出。更重要的是，棚改區(qū)不再建房，為興建公益設(shè)施騰出了空間。如2014年，全市通過貨幣安置騰出土地650余畝，用于公園、學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；今年又有置換出的100多畝城區(qū)土地，用于提升城市功能。
解決棚改深層難題
內(nèi)江棚改沒有止步，正向改革“深水區(qū)”前行：由單一化籌資，向多元化籌資探索，破解棚改中的最大難題；由“錢怎么用”，向“錢怎么還”探索，闖出棚改可持續(xù)發(fā)展新路。
“貸款棚改是普惠政策。”鄭華說，內(nèi)江去年在國開行融資36億元，今年已融資6億元，顯然難以滿足棚改的需求。同時，內(nèi)江正深層拓展棚戶區(qū)的改造，不僅解決棚改群眾搬家，還要解決其間企事業(yè)單位搬遷，以及集體土地的征轉(zhuǎn)等難題，以推動棚戶區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍薄?/p>
“解決深層次難題，既為借錢也為還錢。”鄭華說，“出路就是多元化融資”。今年，除積極爭取普惠政策以及省級、中央的棚改補貼外，內(nèi)江積極探索融資新路，以棚戶區(qū)土地整理為依托，與四川發(fā)展集團合作，爭取棚戶區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項貸款50億元，從根本上解決棚戶區(qū)融資難的問題；隨后再充分利用融資，在兩三年內(nèi)整理出沿江優(yōu)質(zhì)土地數(shù)百畝，為內(nèi)江棚改還貸及可持續(xù)發(fā)展提供保障。
“穩(wěn)增長，調(diào)結(jié)構(gòu)，惠民生”，內(nèi)江市棚改的創(chuàng)新及突破，就是這一發(fā)展戰(zhàn)略的落實：貨幣補償并轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)刭彿苛Γ�(wěn)定了增長；“互聯(lián)網(wǎng)＋棚改”即O2O模式，實現(xiàn)線上瀏覽、線下交易，調(diào)整了傳統(tǒng)棚改還房的結(jié)構(gòu)；“購房安置”模式的創(chuàng)新，極大地惠及了民生。