眼下，房地產(chǎn)市場籠罩著庫存高企的陰霾。談及房地產(chǎn)去庫存，一些來自住建系統(tǒng)的代表認為：有效釋放住房剛性需求、改善性需求，推進棚改貨幣化安置，房產(chǎn)去庫存依然有不少可以拓展的空間。
“農(nóng)民工想在三四線城市買房的需求是很旺盛的”
“農(nóng)民工想在三四線城市買房的需求是很旺盛的。”3月8日，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長何健代表在接受本報記者采訪時說，有需求，就要看政府如何來滿足。
何健代表認為，新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵是農(nóng)業(yè)人口市民化，現(xiàn)在的工作重心就是解決農(nóng)民工購房問題，其中“眉山經(jīng)驗”值得推廣。
眉山全市人口350萬，農(nóng)村人口約占240萬。2015年5月～12月，眉山商品住宅銷售面積為294.5萬平方米，其中，農(nóng)民工和農(nóng)民進城購房201.14萬平方米，占比高達68.3%。
大量農(nóng)民工入城安家的背后，是眉山推出的一系列配套政策，包括提供每平方米200元～300元的買房補貼，將農(nóng)民工納入住房公積金體系等。
何健代表算了筆賬：“當?shù)氐姆績r約為每平方米4000多元，若買1套100平方米的房子，總價40萬元，首付20%，加上若干補助，首付還不到5萬元。”
讓何健代表津津樂道的是，雖然買房補貼由地方財政掏錢，但去年眉山的財政收入不降反增。“這就像做生意一樣，有投入，但產(chǎn)出更大。”他說，在縣這一級，每賣1平方米房子政府大概會有500元左右的收益，給農(nóng)民補助200元，政府還能剩300元。
何健代表還特別談到，他們在眉山統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工買房的信譽遠遠高于城市居民，房貸的壞賬率很低，因為都是自住房。
何健代表指出，經(jīng)過十幾年的積累，現(xiàn)在城市人口的住房需求大都已得到滿足，因此除少量改善性住房需求外，現(xiàn)在真正的剛需源于新市民。“雖然首付降低、利息降低，如果不出臺特殊政策，農(nóng)民工還是買不起房子，所以需要國家提供政策支持，還要完善教育、衛(wèi)生、醫(yī)療、就業(yè)等配套政策。”
據(jù)了解，四川接下來將大力推廣眉山模式，具體政策由各地視條件制定。
親情養(yǎng)老居住需求上升
今年全國兩會，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長周嵐代表再次帶來一份與“一碗湯”有關(guān)的建議：減免相關(guān)稅費，滿足“一碗湯”的親情養(yǎng)老居住需求。“去年兩會我已經(jīng)提了這方面建議，今年進一步細化”。
這最初是出于周嵐自己的需要。近幾年，隨著父母日漸年邁，她越來越希望能通過換房住到父母家附近，也就是人們常說的“一碗湯”的距離。后來，她調(diào)查了解到，有這種需求的人其實很多。
據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，截至2015年底，中國60歲以上老年人已達2.21億，約占總?cè)丝诘?6%。其中，江蘇省60歲以上老年人占比為21.36%，已經(jīng)超過了該省人口總數(shù)的五分之一。
3月9日，周嵐代表對本報記者說，中國是高度重視家庭和親情的社會，幾千年的傳統(tǒng)形成了盡孝養(yǎng)老是子女應(yīng)盡責任和義務(wù)的社會價值觀。“一方面，我們要支持養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展；另一方面，我們更要鼓勵子女與老人共同或相鄰居住，實現(xiàn)親情居家養(yǎng)老”。
但置換一套房子并不容易，稅費是一筆不低的成本。為此，周嵐代表建議：為在同城市實現(xiàn)子女與老人相鄰居住而換購住房的，等面積置換部分免征或減征相關(guān)稅收。如對個人所得稅，等面積的部分可免征；兩年以內(nèi)的營業(yè)稅可酌情減征。
“這樣賣掉原有一套90平方米、換購為相鄰居住或購買三代同堂住房的，按照每平方米2萬元計算，居民可獲得1.8萬元個人所得稅免征優(yōu)惠，及一定比例的營業(yè)稅扣減優(yōu)惠。”
對政府而言，這可是一筆大收入，但在周嵐代表看來，這不是個“虧本買賣”。“雖然減少了一部分房屋交易稅收，但減免稅收的同時可以大大釋放社會有效需求，契稅的稅收規(guī)模可以較快增長，政府支持養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的壓力也可大大降低。更重要的是，這是推進以人為核心城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要”。
棚改貨幣化安置有效化解庫存
前幾年，內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市的空置房屋曾引起了媒體的高度關(guān)注。3月7日，在內(nèi)蒙古代表團開放日活動上，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長秦義代表向記者表示：“去年一年，鄂爾多斯市的棚改95%是通過貨幣化安置解決的，這一塊就化解了3萬套房地產(chǎn)庫存。”
據(jù)介紹，在內(nèi)蒙古全區(qū)范圍內(nèi)，棚改貨幣化安置率達到了57%，位列全國第二。“這為我們這里的房地產(chǎn)去庫存打下了良好的基礎(chǔ)。”秦義說。
秦義代表對記者說，鄂爾多斯市的房地產(chǎn)增量主要出現(xiàn)在2011年和2012年，當時隨著經(jīng)濟發(fā)展，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資量比較大。最近兩年，內(nèi)蒙古地區(qū)停止了對鄂爾多斯當?shù)赝恋毓⿷?yīng)量。
秦義告訴記者，從內(nèi)蒙古地區(qū)來看，房地產(chǎn)庫存總量偏高，但從全國范圍而言，整體態(tài)勢還是比較平穩(wěn)的。
據(jù)了解，整個“十二五”期間，通過加大調(diào)控力度，內(nèi)蒙古地區(qū)的房地產(chǎn)投資量逐漸下降。去年年底，當?shù)匾呀?jīng)建成和在建的商品房數(shù)量同比下降，銷售量卻一直保持平穩(wěn)。
“從當前情況看，我認為，住建系統(tǒng)已經(jīng)走到了經(jīng)濟社會舞臺的中央，需要發(fā)揮越來越重要的作用。”秦義告訴記者，他最關(guān)注的問題在于，一是如何貫徹落實好加快推進新型城鎮(zhèn)化方面的內(nèi)容，國家還會出臺哪些政策；二是今年的五大重點工作中，房地產(chǎn)去庫存“因城施策”如何實施。（本報記者 蔣菡 張世光）