房價繼續(xù)攀升

 

　　尤其是春節(jié)后，在本次降準以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；

 

　　二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，15月以上的城市樓市還有去庫存壓力；

 

　　對于大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準的刺激之下走勢將進一步“分化”。

 

　　從2015年樓市調控政策走勢來看，由于上述大多數三四線城市、部分二線城市仍然存在去庫存的壓力，預計后期減稅、（人才）購房補貼、商品房沖抵保障房，甚至政府貼息、降息等刺激政策仍將會在這些城市繼續(xù)出臺，以“千方百計去庫存”。

 

　　樓市情況嚴峻

 

　　總的來看，在降準、降息以及此前各類救市政策刺激之下，2015年樓市基本面出現好轉指日可待。筆者也不否認上述觀點，但是央行降準、降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降準降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然相當嚴峻。

 

　　盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，市場基本面短期內會好轉。然而，一波行情之后壓力會更大，尤其是對于部分二線城市、大多數三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

 

　　造成上述情況的原因主要有兩點：一方面是由于持續(xù)的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右，經濟增速下滑也就意味著可以繼續(xù)推升樓市基本面回升的動力有限，2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現出來。

 

　　短期利好長期利空

 

　　樓市快速發(fā)展的黃金時代已經過去，當前樓市已進入“白銀階段”。“白銀階段”的主要特征就是供求會逐漸達到平衡，并且未來需求增長速度沒有那么快。而當前樓市面臨的問題則是供大于求，需求無法消化這么多的庫存。

 

　　此時，央行降準降息及地方政府“救市”等政策面的干預只能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急，但無法改變當前樓市總體供大于求的本質。未來，當政策面刺激市場出現一波行情之后，市場自身調節(jié)的作用還是會讓樓市恢復到供求決定未來市場走勢的狀態(tài)，因此，樓市庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

 

　　因此，一定意義上來看，央行降準降息意味著對于樓市“短期利好”，2015年樓市勢必會好轉起來。這個好轉對于市場或開發(fā)商來講是“得過且過”，因為接下來市場或開發(fā)商仍然要面對上述“長期利空”。他們要解決去庫存的大問題，并且也很難避免長期利空的發(fā)生，或許，整個樓市在2015年“得過且過”之后再次遭遇困局。