據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》

　　一季度樓市的低迷從二手房可一窺端倪。

　　截至3月底，全國(guó)70個(gè)大中城市中有超過(guò)14個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，包括北京在內(nèi)的一線城市二手房市場(chǎng)普遍降溫。2014年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)為100.12，比上月下降0.03點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下調(diào)和止?jié)q的城市數(shù)量達(dá)到28個(gè)。

　　進(jìn)入4月后，申城樓市仍未見(jiàn)起色。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月前半個(gè)月，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在缺乏外部利好刺激的情況下，上海4月二手房成交量恐將跌破2萬(wàn)套大關(guān)。一度被認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的北京，據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，北京二手房成交3956套，環(huán)比下降13.4%。

　　從歷史上來(lái)看，二手房市場(chǎng)的成交低迷和價(jià)格下跌會(huì)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，并疊加其他因素改變樓市的供求關(guān)系，影響市場(chǎng)預(yù)期。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說(shuō)，因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁。需求龐大的一線城市，也開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的跡象。在供需矛盾緩和、購(gòu)房者觀望情緒加深的情況下，市場(chǎng)定價(jià)的話語(yǔ)權(quán)重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是房?jī)r(jià)出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)的先兆。

　　數(shù)據(jù)：房企拿地資金銳減

　　樓市成交量?jī)r(jià)增速雙降

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相繼發(fā)布了“2014年1－3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”和“3月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”。

　　作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“一季報(bào)”，這組數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，全國(guó)樓市成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)增速雙降：

　　2014年1－3月份，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積17825萬(wàn)平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售額11075億元，同比下降7.7%，降幅與去年全年相比下滑34.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)方面，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份68個(gè)城市漲幅回落；與2月相比，4個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格現(xiàn)已下降。

　　DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，雖然一季度是傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，但2014年一季度樓市成交量下滑更重要的原因是，經(jīng)歷了2013年市場(chǎng)成交量和房?jī)r(jià)的大幅上升后，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期。

　　20強(qiáng)房企4月拿地額不足1月一成

　　今年年初以來(lái)，各地樓市的成交量開(kāi)始持續(xù)萎縮，而近期各地頻頻傳出的降價(jià)消息更是不斷刺激著市場(chǎng)的神經(jīng)。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，排名國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售額前20位的房企，用于拿地的資金明顯減少，雖然前4個(gè)月上述房企的拿地總金額達(dá)到了1237.11億元，超過(guò)了去年同期的1101.37億元。但從月度變化上看，在僅剩一周的情況下，4月份20家房企用于拿地的資金只有55.95億元。而去年4月份，20家房企全月拿地額則達(dá)到了291.17億元。

　　從數(shù)據(jù)上看，20家房企已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月減少了在土地方面的支出。其中1月份為年內(nèi)最高點(diǎn)，拿地總金額高達(dá)600.99億元，隨后便逐月下調(diào)，2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬，為325.62億元，3月份則進(jìn)一步下滑至254.54億元，4月份截至23日，更是只有55.95億元。包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的14家房企，4月份至今還沒(méi)有一塊土地入手。

　　市場(chǎng)：多城市迎來(lái)大幅降價(jià)

　　杭州開(kāi)發(fā)商“比賽”降價(jià)

　　4月23日，杭州市發(fā)改委宣布，房企涉及大幅價(jià)格調(diào)整之前，需向政府部門(mén)通報(bào)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個(gè)成交量，是2009年以來(lái)的平均水平。市區(qū)商品住房成交的均價(jià)是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高于2009年和2012年。

　　價(jià)格在下降，可售房源在增加，這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

　　“有些板塊，降價(jià)太密集了，就跟降價(jià)比賽似的。像在一橋的橋南區(qū)域，萬(wàn)科的一個(gè)樓盤(pán)剛剛想降價(jià)，世茂就降價(jià)來(lái)‘截和’，然后綠城巧園也跟著降價(jià)。”一位在杭州濱江板塊有項(xiàng)目房企代表說(shuō)。2013年11月底，新盤(pán)萬(wàn)科璞悅灣公布了18800元/平方米的起價(jià)，隨后，與萬(wàn)科璞悅灣相距不到一公里的綠城巧園來(lái)“截和”，總價(jià)一口價(jià)150萬(wàn)元，相當(dāng)于17000-18000元/平方米。

　　“沒(méi)辦法撬動(dòng)市場(chǎng)，只要你一動(dòng)，周邊的樓盤(pán)就跟多米諾骨牌一樣，跟著降，而且主打的就是你的客群。”上述人士稱，市場(chǎng)價(jià)格越來(lái)越低，開(kāi)發(fā)商定價(jià)越來(lái)越?jīng)]有底線。

　　成都一樓盤(pán)價(jià)格驟降5000元

　　今年3月初，由雅居樂(lè)和星河灣聯(lián)合開(kāi)發(fā)的成都城南高端樓盤(pán)“鉑雅苑”，突然宣布降價(jià)，最高降價(jià)幅度近6000余元/平方米。3月29日，九龍倉(cāng)御園數(shù)百名業(yè)主封住售樓部，這次激怒購(gòu)房者的主要原因是九龍倉(cāng)御園二期、三期、御公館降價(jià)達(dá)5000元/平方米。

　　然而就在今年2月，該樓盤(pán)還以11170元/平方米單價(jià)出售，某業(yè)主買(mǎi)房后一個(gè)月，立即就虧了37萬(wàn)元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，隨著銀行信貸收緊，限購(gòu)政策的不明朗，地產(chǎn)商正在加速跑量，回籠資金，“房子不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商正處于水深火熱中”。

　　自今年2月份杭州樓市打響降價(jià)第一槍以來(lái)，樓盤(pán)降價(jià)態(tài)勢(shì)開(kāi)始蔓延，其中臺(tái)州市的樓市降溫跡象明顯。最新數(shù)據(jù)顯示，臺(tái)州一季度銷(xiāo)售下滑明顯，庫(kù)存壓力較大，已有部分房企大幅降價(jià)。

　　據(jù)臺(tái)州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)顯示，臺(tái)州市一季度商品房銷(xiāo)售面積為53.94萬(wàn)平方米，同比下降40%，銷(xiāo)售下滑明顯。商品房待售面積96.56萬(wàn)平方米，同比大增64.8%，庫(kù)存壓力較大。

　　在此種情形下，臺(tái)州部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)了明顯下滑。據(jù)當(dāng)?shù)刂�情人士透露，臺(tái)州開(kāi)元名都置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的臺(tái)州銀河名苑項(xiàng)目推出了內(nèi)部員工7折購(gòu)房活動(dòng)，部分戶型甚至達(dá)到5.9折，另外還加送車(chē)位。

　　浙江臺(tái)州樓盤(pán)現(xiàn)6折內(nèi)部“甩賣(mài)價(jià)”

　　房地產(chǎn)商：亟須回籠資金

　　信貸“兩頭緊” 資金成剛需“緊箍咒”

　　自去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)類貸款出現(xiàn)了“兩頭緊”的窘境。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，今年一季度的特點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的渠道和成本比較緊張，而購(gòu)房者想獲得按揭貸款同樣不容易。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行利率上浮，銀行放款放慢，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于資金的需求度迅速提高，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)或由于過(guò)去拿地用力過(guò)猛消耗資金過(guò)多，同時(shí)銷(xiāo)售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降，資金面短缺的危機(jī)。

　　一方面，在樓市成交整體低迷的大環(huán)境下，個(gè)人房貸政策絲毫沒(méi)有放松的跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市中，有25個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，占比超過(guò)70%。

　　另一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的審批日趨謹(jǐn)慎，使開(kāi)發(fā)商在資金方面捉襟見(jiàn)肘。

　　其實(shí)在今年早些時(shí)候，香港地產(chǎn)大鱷新鴻基開(kāi)始打出首輪降價(jià)后，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石就公開(kāi)表示2014年樓市非常不妙，曾預(yù)言房?jī)r(jià)上漲的任志強(qiáng)也一改口風(fēng)認(rèn)為市場(chǎng)受庫(kù)存量影響2014年房?jī)r(jià)將開(kāi)始回落。

　　大型房企怕影響跟地方關(guān)系不敢大肆降價(jià)

　　萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席王石近日公開(kāi)表示，2008年因?yàn)闃潜P(pán)降價(jià)，萬(wàn)科被南京市政府罰款4000萬(wàn)元。此言一出，一石激起千層浪。

　　盡管此事有其特殊性，但大型房企降價(jià)在地方上引起的反彈并非孤例。王石在接受媒體采訪時(shí)稱，另有幾個(gè)重點(diǎn)城市因萬(wàn)科降價(jià)，進(jìn)駐萬(wàn)科查賬、查稅。2008年有地方政府召集房企開(kāi)會(huì)時(shí)，主題可以概括為“不許降價(jià)，遠(yuǎn)離萬(wàn)科”。

　　上述萬(wàn)科內(nèi)部人士向記者透露，如今萬(wàn)科不敢輕易提降價(jià)，一方面害怕前期業(yè)主鬧事，另一方面也怕得罪地方政府。

　　業(yè)內(nèi)人士則表示，由于調(diào)控任務(wù)，地方政府有控制房?jī)r(jià)上漲的壓力，但從自身利益出發(fā)，地方政府顯然更不愿意看到房?jī)r(jià)下跌。業(yè)內(nèi)人士透露，長(zhǎng)沙、杭州、寧波等地方政府召集開(kāi)發(fā)商座談時(shí)，都談到開(kāi)發(fā)商不要輕易降價(jià)拋盤(pán)，以免引起市場(chǎng)悲觀情緒蔓延。

　　地方政府：土地依賴癥不減

　　無(wú)錫“繞道”救樓市：購(gòu)60平方米戶型即可落戶

　　樓市不溫不火且?guī)齑婢痈卟幌碌臒o(wú)錫，從戶籍角度入手，開(kāi)啟了救市之路。

　　4月22日，無(wú)錫市公布《無(wú)錫市政府印發(fā)關(guān)于無(wú)錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定的通知》，從5月1日起，無(wú)錫市范圍內(nèi)(包括無(wú)錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，在本市購(gòu)買(mǎi)成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶。

　　第一季度地方財(cái)政55.4%靠“賣(mài)地”

　　根據(jù)最新財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，“土地財(cái)政”在地方政府財(cái)政收入中的主角地位依舊穩(wěn)固。今年第一季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)40.3%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入1.95萬(wàn)億元，“賣(mài)地”收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1比1.7。

　　與此同時(shí)，由《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》與中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合發(fā)布的23個(gè)省(市)“土地財(cái)政依賴度”排名顯示：23個(gè)省(市)最少的有1/5債務(wù)靠賣(mài)地償還，浙江、天津2/3債務(wù)要靠土地出讓收入償還，分別達(dá)66.27%和64.56%。在被審計(jì)調(diào)查的市級(jí)政府中，承諾以土地收入來(lái)償債的占比高達(dá)81%，縣級(jí)政府也超過(guò)50%。

　　“對(duì)地方政府而言，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)、營(yíng)改增，首先沖擊的就是地方財(cái)政。”安邦咨詢高級(jí)研究員賀軍表示。

　　讓房地產(chǎn)市場(chǎng)充分調(diào)整

　　《中國(guó)證券報(bào)》評(píng)論員

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化現(xiàn)象顯著。一線城市供需仍然失衡，由于房?jī)r(jià)已背離市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，加之買(mǎi)漲心態(tài)作祟，市場(chǎng)對(duì)降價(jià)并不買(mǎi)賬；部分二三線城市供應(yīng)過(guò)剩，消化能力不足，量?jī)r(jià)均存在下行壓力。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，不僅會(huì)影響到地方政府的土地收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，也會(huì)“拖累”數(shù)十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)。這就不難理解為何每次樓市低迷之時(shí)，地方政府總會(huì)產(chǎn)生救市沖動(dòng)甚至付諸行動(dòng)。

　　但這種做法真的利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展嗎？從歷史經(jīng)驗(yàn)不難看出，救市政策的出臺(tái)雖然有助于投資需求恢復(fù)，但這部分投資的恢復(fù)帶有一定盲目性，既造成供應(yīng)過(guò)剩、風(fēng)險(xiǎn)累積，又進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的“擠出效應(yīng)”，惡化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　市場(chǎng)化和差別化是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控思路。在逐漸去除行政手段的同時(shí)，要允許各地根據(jù)自身市場(chǎng)條件進(jìn)行調(diào)整。但在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)把握好調(diào)整力度和節(jié)奏，避免將其演變?yōu)檎{(diào)控松綁，要留給市場(chǎng)足夠的自發(fā)調(diào)整空間。