投資風向標

　　今年以來，房貸緊張的情況愈演愈烈。上周，央行和銀監(jiān)會相繼針對房地產貸款召開會議。其中，央行要求各家銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，再次掀起市場對房貸關注焦點。

　　雖然各家銀行在央行政策出臺后紛紛積極表態(tài)，稱將調整信貸規(guī)劃，積極支持首套房貸款需求。然而，南方日報記者在政策出臺前后均走訪了廣州市內的多家銀行網點，發(fā)現(xiàn)實際操作中，不少銀行貸款額度依然緊張，首套房貸至少上浮5%的利率水平，相比央行窗口指導前也無任何變化。

　　○監(jiān)管

　　左手挺剛需 右手防風險

　　今年以來，隨著房價下跌，一些城市出現(xiàn)了居民購房貸款審批緩慢、銀行遲遲不放款的現(xiàn)象，首套房貸已很少有利率優(yōu)惠，且利率水平明顯上浮，高于基準利率5個點以上已成為十分普遍的現(xiàn)象，首套房貸利率優(yōu)惠政策已經名存實亡。不少貸款人等銀行放款一等就是半年之長，甚至由于久久不能放款而面臨被迫違約的情況。

　　“融360”金融搜索平臺發(fā)布的4月份房貸分析報告顯示，在對全國23個熱點城市進行的調查中，4月全國最低房貸利率提升至9折，個別銀行最高上浮40%。目前僅有9個城市還存在利率優(yōu)惠，有16個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。

　　針對這一情況，上周央行召開住房金融服務專題座談會，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；商業(yè)銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發(fā)放和審批效率。

　　央行副行長劉士余在會上表示，對于目前暴露出來的壓單放款難等問題，要求銀行控制，接單、審批后就要盡快放款。有業(yè)內人士分析認為，央行會議言下之意就是要求銀行要改變目前壓貸、停貸的政策，督促銀行從民生穩(wěn)定的角度積極支持首套房貸剛需，同時又不能將利率提得太高。

　　事實上，今年以來，房地產下滑風險加大，監(jiān)管部門這邊剛在督促銀行保民生，那邊卻已在不斷提醒警惕防范房地產風險。

　　4月29日，銀監(jiān)會召開的2014年第一季度經濟金融形勢分析會上，明確了今年商業(yè)銀行要防范化解包括地方政府融資平臺債務、房地產領域信貸、非標債權業(yè)務這三大領域的風險。其中，針對房地產信貸，銀監(jiān)會要求，強化房地產開發(fā)企業(yè)和土地儲備貸款風險防范，加強經營性物業(yè)貸款風險管理和房地產信貸風險分區(qū)域管理。

　　對于這一問題，中央財經大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對媒體分析指出，目前經濟運行減速，房價一定程度回調，有利房地產擠出一些泡沫，對經濟調整，經濟健康發(fā)展有好處。但如果未來房地產調整過深，會讓經濟下滑過大，對經濟發(fā)展有較大負面影響。央行挺房貸，有助于經濟平穩(wěn)增長。其認為，個人房貸在銀行資產中比例很低，首套房30%和二套房70%的首付款，可以有效地防止“棄房”現(xiàn)象帶來的違約發(fā)生。

　　○反應

　　將加快個人住房貸款審批

　　上周央行對個人住房金融的五條意見出臺后，各家銀行紛紛出面表態(tài)回應央行政策。

　　其中，工商銀行相關負責人表示，將加快個人住房貸款審批，進一步合理配置貸款規(guī)模，及時滿足客戶的用款需求。工行表示，今年以來，繼續(xù)實行差別化個人住房信貸政策，積極支持符合條件的個人首套住房信貸需求。在個人住房貸款的利率管理方面，工行針對不同客戶、不同項目實施差異化的利率政策。并稱“工行高度重視個人住房金融服務，將進一步合理配置貸款規(guī)模，及時滿足客戶的用款需求。同時，大力推廣應用分類審批技術，進一步提高個人住房貸款的審查審批效率，加快個人住房貸款審批。”

　　中國銀行則表示，會盡快根據(jù)精神制定細則，中行強調其首套房貸一直沒有停，二套貸款利率按照要求執(zhí)行。

　　除了國有大行，不少股份制銀行也紛紛積極表態(tài)，其中，中信銀行表示，房貸業(yè)務一直是消費金融中的重點業(yè)務，不會停貸。對于剛需首套房的融資需求，將始終保持積極態(tài)度，但其準入標準依據(jù)抵押房產情況、開發(fā)商及客戶資質等風險特征有所區(qū)別，執(zhí)行利率因客戶資信狀況不同存在一定差異。中信表示，該行遞交到該行的房貸申請3天內就可完成貸款審批，放款時間會有差別。同時，該行將會盡快改進首套房貸款工作，提高效率，更好服務剛需。

　　此前被傳已停貸的平安銀行表示，將會支持自住型住房的貸款需求，限制投機型住房業(yè)務，并將根據(jù)國家政策和銀行具體情況，隨時調整房貸相關政策。而興業(yè)銀行則稱，房貸政策由總行統(tǒng)一制定，一直以來都在按照差別化利率政策執(zhí)行，央行意見不會對業(yè)務造成太大影響。

　　○調查

　　銀行個人房貸依舊緊張

　　個別停貸情況仍存在

　　央行會議后，近日，南方日報記者再次以購房者身份電話咨詢了廣州市內多家商業(yè)銀行個人房貸問題。但綜合情況來看，目前廣州個人房貸額度依然緊張，利率也居高位，各家銀行普遍的做法是在基礎利率的基礎上上浮5%到24%，額度也并沒有太多的放開。

　　記者在調查中發(fā)現(xiàn)，國有商業(yè)銀行對個人房貸業(yè)務的咨詢較為謹慎。工商銀行某廣州分行工作人員向記者表示，目前銀行個人房貸利率上浮5%，但當記者進一步詢問放款情況時，工作人員僅表示“如果真的需要辦理個人房貸，請過來咨詢，會有專門的客戶經理為您服務。”

　　情況類似的是，記者在致電中國銀行某廣州分支網點時，電話經多次轉接后，出現(xiàn)無人應答的情況。目前看來，四大國有銀行都一致采取首套利率基準上浮5%的政策，但額度方面并無調查到有銀行有“寬松”的說法。

　　相比而言，股份制商業(yè)銀行對個人房貸業(yè)務的咨詢回應較為直接。廣發(fā)銀行某客戶經理表示，個人房貸利率已經上漲了20%，并告訴記者，“現(xiàn)在各銀行利率上浮基本都在15%到20%，并不適合貸款買房，你咨詢過也不會選擇現(xiàn)在買的。”如果確實需要，廣發(fā)銀行可以提供房價80%額度的貸款，并表示半個月內可以放款。

　　記者在隨后的調查中發(fā)現(xiàn)，其他股份制銀行情況與廣發(fā)客戶經理描述的基本一致。光大銀行利率上浮也在20%，中信銀行個人房貸利率達到了8.1%，上浮將近24%。不過中信銀行放款時間較短，表示當月月底即可。

　　興業(yè)銀行工作人員則告訴記者，“目前房貸利率都上浮很高，我們銀行是10%。”當記者對僅上浮10%表示很有興趣時，客服人員進一步解釋，“目前貸款額度很緊，我們一般不做個貸業(yè)務了，10%的利率僅針對優(yōu)質客戶。”如果現(xiàn)在需要辦理，具體利率還要向客戶經理申請。興業(yè)銀行工作人員還表示，“個人房貸額度較緊，銀行現(xiàn)在樂于把多數(shù)貸款投放在輕資產方面，如個人經營和旅游貸款等。”

　　還有一些股份制商業(yè)銀行的情況也并不樂觀。招商銀行某客服告訴記者的房貸專線電話，在一個小時內多次撥打一直無人接聽，隨后咨詢的民生銀行也是同樣的情況。浦發(fā)銀行某支行工作人員直接向記者表示，目前銀行貸款額度較緊，并且辦理后也無法放款，目前已經停止了個人房貸業(yè)務。同樣情況的是，平安銀行客服人員也明確向記者表示已經停止辦理個人房貸業(yè)務。

　　相比中資銀行，部分外資銀行個人房貸政策則寬松得多。目前市場上，外資銀行中仍有銀行給予首套房貸折扣優(yōu)惠。以匯豐銀行為例，根據(jù)其最新的房貸政策，貸款額度超過100萬元，資質符合銀行要求的客戶，首套房貸利率可以打9.5折。貸款額度超過150萬元，資質符合該行要求的客戶，首套房貸利率可以打9折。不過，在外資銀行貸款有利有弊，優(yōu)勢是利率較低，但劣勢是無法做公積金貸款，無法享受公積金的低利率。

　　○探因

　　成本和風險疊加

　　個人房貸難寬松

　　有知名財經評論員評論指出，商業(yè)銀行基于自我利益的保護而壓縮房貸投放，增加了經濟實力本不雄厚的首套房購買者的壓力，與調控政策所要達到的目標是背道而馳的。

　　業(yè)內人士分析，由于個人房貸周期長收益慢，很多銀行對這些貸款興趣不大。加上近年來，由于房地產風險加大，銀行資金成本上升，執(zhí)行基準、甚至下浮利率的房貸對銀行而言越來越“雞肋”。上周央行的會議中，有工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等15家商業(yè)銀行負責人參加，會議上，不少負責人在發(fā)言中提出，受市場需求和資金成本上升的影響，按揭貸款的定價有所提高。也有部分地方開始出現(xiàn)大額斷供的跡象。

　　正因為上述原因，一旦央行出臺信貸緊縮政策，首先受到影響的就是個人房貸。銀行一般都會采取拉長房貸審查周期，提高貸款利率等手段來降低消費者的申貸熱度，即使央行出臺“救市”政策，執(zhí)行起來也需要一定過程。

　　有國有銀行個人貸款部相關人士告訴記者，雖然目前央行發(fā)話要加強個人房貸的支持，但是從銀行的自身業(yè)務經營需求來看，房貸今年只會緊不會松。“各家銀行配合央行的要求，加快發(fā)放了積壓的已審批未發(fā)放貸款已經很好了，預計各家銀行都不會放松新增房貸審批的，或者直接將利率上調到20%，需求自然少了。”

　　還有學者分析認為，央行維穩(wěn)也無法阻止樓市降溫央行的座談會及“央五條”，對于維護正常的房貸秩序，有一定的正面作用。但靠此一個“窗口指導”，短期內并不能阻止房地產市場的降溫態(tài)勢，從房地產短周期規(guī)律看，當前市場內部有調整的壓力，但絕非崩盤的節(jié)奏。

　　“個人住房貸款是房地產發(fā)展的一個關鍵因素。因個人住房貸款存在收益率低和額度小的兩個特征，除了中國郵儲和一些農村商業(yè)銀行，因有普惠金融戰(zhàn)略的布局，還在積極推進個人住房貸款外，一般銀行都對個人住房貸款積極性不高。”但郭田勇認為，住宅有消費與投資的雙重屬性，信貸政策收緊，會影響房價和房地產的發(fā)展，對中國經濟的回暖沖擊很大。

　　郭田勇建議，監(jiān)管層一方面可以對房價的下降有一定的容忍度，對各項政策進行適度調整。但同時也要防止房價過度下跌所帶來的負面效應。住房信貸有經濟增長的穩(wěn)定功能，關系著民生，需要加強和改善，讓銀行支持購房需求，特別是對首套、自住型購房。

　　○案例

　　大額貸款不如到

　　外資行做全額9折商貸

　　陳慶是在廣州一家國有企業(yè)工作的白領，工作已經有4年的他近期正籌備著首次買房。近日，他在天河公園附近看中了一套80方的二手小兩房，每平方售價2.9萬元人民幣。然而，陳慶與原業(yè)主簽合同時，原業(yè)主多次提到了要在合同中約定購房全款要在過戶后3個月內到位。其對陳慶說，近期不少朋友賣房過程中都有類似經歷，交易過戶后，雖然首付給了，但是銀行的七成貸款卻遲遲放不下來，不少急于用款的賣家只能干著急。陳慶為此也咨詢了多家銀行，可是不少銀行都僅表示會加快審批進度，但無法保證放款時間。

　　記者為陳慶算了一筆賬(具體方案可參考左方圖表)，其購買這套房總價為232萬，首付約70萬，貸款162萬。按照目前國有大行首套房貸基準上浮5%的利率計算，陳慶公如果做公積金和商業(yè)貸款組合貸20年，也就是商業(yè)貸款112萬，公積金貸款50萬，每月月供需要11764.43元(其中，公積金貸款3163.25元，商業(yè)貸款8601.18元)。

　　但陳慶若在有折扣的外資銀行做全額的商業(yè)貸款，162萬元貸20年，在其資質審查通過的前提下，按照匯豐銀行目前首套房貸基準利率打9折的利率計算，陳慶每月的月供只需要11508.27元，相比在貸款利率上浮5%的國有銀行做組合貸款，月供還要便宜250多元，20年下來節(jié)省利息超過6萬元。

　　記者隨后也算了一筆賬，若以匯豐銀行目前150萬以上尚有9折優(yōu)惠，而國有銀行最低也上浮5%的利率政策，對于需要貸款150萬以上的首套房貸申請人而言，到外資銀行做全額商業(yè)貸款比在中資銀行做公積金和商貸的組合貸款還要劃算。

　　個案：貸款150萬，月供20年，等額本息還款方案比較

　　數(shù)據(jù)文本：黃倩蔚 圖表：張譚

　　●南方日報記者 黃倩蔚 實習生 曹丹

　　策劃 賈肖明