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剝掉爛尾樓“金融外衣”,方能切實“保交樓”

2022-08-01 01:39:51

來源:新京報

  ■ 專欄

  面對爆雷房企資不抵債,并非簡單注入流動性就可“保交樓”。

  近段時間,“保交樓”成為熱門話題。7月28日,中共中央政治局召開會議,其中對多地出現(xiàn)的“爛尾樓”明確表態(tài),堅持房住不炒的定位,壓實地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。

  此次中央政治局會議首次提及“保交樓”,并且明確指出“壓實地方政府責(zé)任”,無疑為接下來的房地產(chǎn)市場政策方向奠定了基調(diào)。

  這也說明,“保交樓”已不僅是一局一域的個案,而是可能輻射影響全局全域的事件,不僅要解決民生層面的需求收縮,更是關(guān)乎社會穩(wěn)定。

  爆雷房企面臨的不只是流動性危機(jī)

  在中央明確要求下,全國多地都在多措并舉地推進(jìn)“保交樓”。據(jù)報道,最近網(wǎng)傳鄭州市文件《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》,就對此提出了棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產(chǎn)重整和保障性租賃住房等四種“退出”方式。

  另有多地也正在探索地方AMC(資產(chǎn)管理公司)介入破產(chǎn)重整方式,解決爛尾樓問題。

  “保交樓”必須運行于市場化、法治化軌道,這就要求其必須條分縷析房地產(chǎn)項目各利益方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,有針對性地疏通這些卡點、堵點。

  目前爆雷房企,盡管存在復(fù)雜的利益糾葛,債權(quán)債務(wù)關(guān)系也錯綜復(fù)雜,但受困邏輯相對清晰:市場需求收縮下,房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整下行期,高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式導(dǎo)致爛尾樓現(xiàn)象。

  這也意味著,2014年棚改方面的統(tǒng)貸統(tǒng)還模式,已經(jīng)不適宜應(yīng)用到現(xiàn)在解決爛尾樓問題。

  因為,棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還模式本質(zhì)上是假借地方平臺公司進(jìn)行統(tǒng)一授信,其面對的是責(zé)權(quán)利關(guān)系比較清晰,以市級融資平臺等為載體,向金融機(jī)構(gòu)融資,然后注入一個個項目公司,對棚改項目進(jìn)行現(xiàn)金流疏導(dǎo)。

  但目前爆雷房企面臨的不只是流動性危機(jī),其本質(zhì)是資產(chǎn)負(fù)債表衰退,也就是從權(quán)責(zé)發(fā)生制上,房企沒有資不抵債,但從收付實現(xiàn)制上則已資不抵債。

  這就不是基于流動性疏通的統(tǒng)籌統(tǒng)還模式可以解決的。加之目前整個房地產(chǎn)市場進(jìn)入了買方市場,需求收縮已在土地市場反映出來,導(dǎo)致統(tǒng)貸統(tǒng)還的信用杠桿基點已不牢固。

  因此,“保交樓”若解決不了房企的資產(chǎn)負(fù)債表衰退問題,在不進(jìn)行債務(wù)重組、破產(chǎn)清算等工作下,僅僅通過流動性注入進(jìn)行紓困,只會增加問題樓盤債權(quán)債務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性。

  地方AMC介入或成“保交樓標(biāo)配”

  就目前的爛尾樓情況而言,好在大部分樓盤開發(fā)主要以獨立法人的項目公司為主,項目公司與開發(fā)商在法律上有清晰的股權(quán)結(jié)構(gòu),這為并購重組、破產(chǎn)重整等“外科手術(shù)”提供了可操作性。

  因此可以說,如今“保交樓、穩(wěn)民生”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是,在理清爛尾樓盤的債權(quán)債務(wù)關(guān)系后,對其進(jìn)行債權(quán)債務(wù)關(guān)系的阻隔。以爛尾樓為例,將項目單列出來,商品房預(yù)售后,封頂爛尾樓事實上的所有權(quán)是歸業(yè)主和按揭銀行,開發(fā)商基本是債務(wù)方。也因此,地方AMC介入破產(chǎn)重整方式,可能會成為各地市場化、法治化手段“保交樓”的“標(biāo)配”。

  具體而言,不論是對問題開發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)重整還是并購重組,可以先確定重組實體。也就是把開發(fā)商及旗下其他項目公司的債務(wù)承接給重組實體企業(yè),變成業(yè)主、按揭銀行與重組方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,從而將爛尾樓盤與項目公司進(jìn)行法律關(guān)系的分離。

  這就意味著,地方AMC等重組方,直接變成開發(fā)商的債權(quán)人,成為對開發(fā)商的并購重組、破產(chǎn)重整或破產(chǎn)清算的當(dāng)事人,可以充分發(fā)揮自身在這方面的專業(yè)優(yōu)勢,為項目后續(xù)開發(fā)提供資金,從而保障爛尾的項目正常交樓。

  這樣做的目的是把已預(yù)售實體樓盤,與開發(fā)商和項目公司復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,進(jìn)行法律上的切割,從而為“保交樓”提供堅實保障。

  當(dāng)然,對只是流動性受困的開發(fā)商進(jìn)行救助,也可以通過保障性租賃住房的方式進(jìn)行流動性疏導(dǎo)。

  總之,解決爛尾樓問題不再是簡單地為房地產(chǎn)行業(yè)注入資金那么簡單,而必須以法治化、市場化方式為主,通過理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系,剝掉房地產(chǎn)的金融外衣,將無辜業(yè)主從復(fù)雜的房地產(chǎn)金融場景中解放出來。

  □鐘嚴(yán)(資深金融從業(yè)人士)

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