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房貸利率持續(xù)下行 對住房需求將產(chǎn)生哪些影響?

2022-08-02 05:58:56

來源:經(jīng)濟日報

  如何看待房貸利率持續(xù)下行

  本報記者 郭子源

  個人住房貸款利率下行備受市場關(guān)注。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月份103個重點城市的主流首套房貸利率為4.35%,二套房貸利率為5.07%,整體房貸利率創(chuàng)2019年以來新低。與此同時,個人住房貸款投放量和投放速度也出現(xiàn)回升。

  如何看待房貸利率持續(xù)下行?對住房需求將產(chǎn)生哪些影響?房貸利率是否還有下行空間?記者就這些問題采訪了有關(guān)專家和學(xué)者。

  房貸利率為何下行

  房貸利率為何持續(xù)下降?一方面與5年期以上貸款市場報價利率(LPR)密切相關(guān)。目前,99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤。5月20日,5年期以上LPR從4.6%降至4.45%。2019年8月份LPR改革以來,5年期以上LPR已逐步從4.85%降至4.45%。另一方面,今年5月份監(jiān)管部門下調(diào)首套房貸款利率下限,從“不低于5年期以上LPR”下調(diào)為“不低于5年期以上LPR減20個基點”。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至目前,103個重點城市中已有74城房貸利率低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。

  “LPR下降帶動房貸利率下降,不僅新發(fā)放的房貸利率降低了,存量房貸利率也相應(yīng)降低。”國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛表示,這有助于減輕購房者利息成本,改善消費支出能力。

  與“價降”同步的是“量升”。數(shù)據(jù)顯示,今年6月份房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模較5月份明顯提升,已連續(xù)兩個月環(huán)比多增,預(yù)計6月份房地產(chǎn)貸款新增超1500億元,較5月份環(huán)比多增2500億元,其中個人住房貸款多增1500億元。

  “目前的放款速度已達2019年以來最快。”中國銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負責(zé)人劉忠瑞表示,監(jiān)管部門指導(dǎo)銀行提高貸款審批效率,滿足居民合理購房需求。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示,7月份個人住房貸款的平均放款周期為25天,較上月縮短4天。

  如何影響購房需求

  房貸利率下降、疫情防控精準有效等因素,共同推動了居民購房需求在6月份集中釋放,房地產(chǎn)銷售形勢略有企穩(wěn)。“今年以來,5年期以上LPR下調(diào),監(jiān)管部門下調(diào)首套房貸利率下限,這對于推動居民購房有激勵作用。加之疫情趨于穩(wěn)定,釋放了前期積壓的購房需求,6月份商品房銷售面積和銷售額回暖。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說。

  “從銷售面積看,上半年商品房銷售面積同比下降22.2%,較前5個月下降23.6%有所好轉(zhuǎn);從銷售額看,上半年商品房銷售額同比下降28.9%,同樣好于前5個月下降31.5%。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬說。

  從銷售價格看,6月份商品住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn),環(huán)比上漲城市個數(shù)增加。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,一線城市、二線城市的新建、二手住宅銷售價格環(huán)比均有所回暖。從新建商品住宅銷售價格看,一線城市環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月擴大0.1個百分點,二線城市環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%。從二手住宅銷售價格看,一線城市由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%,二線城市環(huán)比下降0.1%,但降幅比上月收窄0.2個百分點。

  在購房需求釋放的帶動下,居民部門加杠桿的意愿有所恢復(fù)。“6月份居民部門中長期貸款新增4167億元,為2月份以來最高水平,顯示出居民部門加杠桿意愿有所恢復(fù)。”溫彬表示。

  未來市場走勢如何

  未來房貸利率是否還有下調(diào)空間?這主要取決于5年期以上LPR是否進一步下行。

  “客觀上可能存在下降空間。”曾剛認為,目前利率期限結(jié)構(gòu)變動不一致,5年期以上LPR下調(diào)幅度遠不及短端1年期LPR下調(diào)幅度,因此中長端利率有進一步下調(diào)的可能。

  “我們對下一階段的消費表現(xiàn)仍持謹慎態(tài)度。”溫彬認為,一是經(jīng)濟主體消費意愿仍不算高。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示,今年二季度城鎮(zhèn)居民儲蓄意愿已上升至58.3%,刷新有統(tǒng)計以來最高水平;二是居民部門的預(yù)防性儲蓄傾向仍然偏高,今年上半年住戶存款增加10.33萬億元,同比多增2.88萬億元,創(chuàng)歷史同期新高。

  基于以上因素,市場高度關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)走勢。“當(dāng)前,三四線城市房貸利率下調(diào)幅度之所以較大,是由于住房供給相對過剩。”婁飛鵬表示,受疫情影響,部分居民收入有所下降,其對房價走勢的預(yù)期也逐步調(diào)整。因此,僅僅下調(diào)房貸利率并不能有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。接下來,一方面要優(yōu)化完善進城落戶政策,特別是與住房配套的相關(guān)政策,吸引人口定居;另一方面,要為新市民等群體購房提供有效政策支持,滿足新市民等群體的剛性住房需求和改善性住房需求。

  監(jiān)管部門正加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度。“《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》已發(fā)布,將保障性租賃住房貸款從房地產(chǎn)貸款集中度中剔除,以提升銀行投放保障性租賃貸款的積極性。”劉忠瑞說,目前住房租賃相關(guān)貸款較上年同期增長62.9%。

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