本期主持人：羊城晚報記者 付怡 郭思琦
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我家在2008年購買了一套平房，有購房合同，未過戶，當(dāng)時是我爸簽的合同。這套房子在2018年拆遷后，分得兩套樓房，我爸寫了一個贈予協(xié)議，將房子贈予我，后續(xù)所有的拆遷相關(guān)的合同都是我簽字，現(xiàn)在新房不動產(chǎn)登記需要原房主(賣主)的個人信息，但賣主不提供。請問現(xiàn)在怎么解決呢？
解答人：廣東大同律師事務(wù)所副主任律師、廣東省法學(xué)會律師學(xué)研究會秘書長廖桃葉
首先，房屋的產(chǎn)權(quán)人以登記的資料為準(zhǔn)，所以，購買房屋一定要過戶。根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)過登記發(fā)生效力”。也就是說房屋的買賣必須向房屋管理部門進行登記(辦理房產(chǎn)證)，才能夠發(fā)生物權(quán)變動的效力。在沒有過戶之前，你家在2008年所購買的這套平房，在法律意義所有權(quán)是屬于賣家的。大多情況下，動遷部門會找房產(chǎn)證署名的賣家來簽訂拆遷相關(guān)的合同，像你家這種和買家簽訂的，多數(shù)是賣家已向動遷部門簽訂了相關(guān)同意文書，或買家簽訂了自行承擔(dān)風(fēng)險的相關(guān)文書。你可以回憶并找動遷部門了解一下，如果有賣家的相關(guān)同意文書，可以提交給房管登記部門。如沒有，實質(zhì)上拆遷補償?shù)氖掷m(xù)是不完善的。
第二，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于你并不意味著不能取得拆遷補償。本案中，你家和賣家簽訂的購房合同有效，你方在按約支付全部購房款的情況下，賣家有配合過戶的義務(wù)。在未過戶的情況下，房屋發(fā)生拆遷導(dǎo)致物權(quán)消滅。購房合同實質(zhì)上已經(jīng)不能繼續(xù)履行下去了，你方可以選擇解除合同，也可選擇主張取得所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價，即拆遷補償款。在最高院(2017)“最高法民再407號”案例中，即便是賣家簽訂的拆遷補償協(xié)議，最高院亦判決該協(xié)議中的補償和權(quán)利歸“買家所有”。所以本案中，你家已經(jīng)簽訂了拆遷的合同，視為同意以拆遷補償作為所購房屋產(chǎn)權(quán)的對價，拆遷所分的兩套房應(yīng)當(dāng)歸你所有。
第三，你取得的所分得兩套樓房的依據(jù)是拆遷合同，但是如前所述，如果從始至終，賣家沒有對拆遷補償給你家這件事情進行過確認(rèn)，則手續(xù)是不完善的，所以在不動產(chǎn)登記過程中會存在困難。建議你和不動產(chǎn)登記部門進行溝通，請其一次性告知需補充的材料。如登記部門僅要求個人信息(身份證信息)等，可以通過正規(guī)渠道委托律師或者自行查詢?nèi)丝谛畔⑷〉谩Ｈ缙湟筚u家進行其他簽訂文書等配合，而賣家拒絕的，則建議你可以向法院起訴解決，通過人民法院的生效文書來辦理產(chǎn)權(quán)登記。
實務(wù)中很常見購房未過戶所產(chǎn)生的糾紛。如未過戶的房屋遇上拆遷，賣方和買方就補償款產(chǎn)生爭議進行訴訟的案件，訴訟的結(jié)果根據(jù)個案的情形也各有不同。因此，房屋如果不過戶，遇到拆遷、查封、強制執(zhí)行時，將存在很大的法律糾紛風(fēng)險。