作者：孫夢凡
盡管已消失在微博輿論場近半年，王思聰的一則消息出來，還是迅速沖上熱搜。日前，“王思聰不再擔任萬達集團董事”被網友熱議，關于他是否還要接班萬達集團、王健林對其過往評價，都被放到聚光燈下再次審視。
剖去娛樂和八卦的外衣，“頂流”王思聰被熱議背后，反映出外界對萬達集團仍不乏關注。作為萬達商業(yè)帝國的實控人，王健林憑借在地產界的多年闖蕩，曾相繼登上中國首富、亞洲首富等位置，也見證了我國地產行業(yè)的幾輪沉浮。
不過，這都是往事了，五年前為降負債自救，萬達大筆甩賣資產自救，并開始專注輕資產道路，在銷售排行榜上也居于十幾名開外。就在業(yè)內認為，萬達集團或將一直如溫水青蛙般，不溫不火地生存下去時，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了巨大變化。
去年下半年來，規(guī)模房企相繼陷入債務危機，這輪風暴一直持續(xù)至今。曾經叱咤風云的千億房企，或債務違約資金斷裂，或還在資金緊繃的邊緣掙扎。而與此同時，低調多年的萬達，頻頻出現新動作：商管謀求上市、密集接觸AMC機構，大有謹慎發(fā)力之意。
經歷了起起伏伏的王健林，如今手上有幾張牌？萬達能重回高光時刻嗎？
五年之變
曾經與萬達達成“世紀交易”的富力地產(02777.HK,下稱“富力”)，出現新動向。
據富力5日晚間公告，公司擬以5.5億元的價格，將北京富力萬達嘉華酒店出售給北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司，預計此次出售錄得虧損約653.7萬元。這座酒店位于北京石景山萬達廣場內，屬五星級酒店，總產權面積約為4.35萬平方米。
早在今年年中，市場消息便稱富力擬出售約10個萬達酒店項目。富力方面表示，出售事項所得款項凈額用于償還集團債務，有利于集團優(yōu)化資源配置、專注核心業(yè)務發(fā)展、增加資金儲備及降低負債率。
公開信息顯示，此次出售的酒店，是富力從萬達手中收購的酒店資產之一。五年前，因出現股債雙殺、融資受限等問題，王健林開啟了一場“世紀交易”，將77個酒店和13個文旅項目分別賣予富力和融創(chuàng)，并逐步清倉了海外資產。
當時，富力為這一酒店資產包付出了189.55億元，并成為全球最大的豪華酒店業(yè)主。此后，富力地產在此輪地產周期中繼續(xù)擴張，合約銷售金額從2017年的818億元，逐漸漲至2021年的1202億元，躋身千億房企陣營。
也是在這幾年間，“房住不炒”的宏觀調控基調穩(wěn)步推進，在“三道紅線”推出后行業(yè)迎來巨變。曾經大舉加杠桿的房企首當其沖，要么業(yè)績虧損要么債務違約。以富力為例，上半年其虧損金額達到69.20億元，在上市房企中遙遙領先。
當年斷臂自救的萬達，則在折價套現后，開始堅決降負債、著重輕資產運營。2019年底，萬達商管集團完成業(yè)務剝離，將房地產業(yè)務全部交由新成立的萬達地產集團負責。據悉，王健林曾在年會上稱，地產集團不追求銷售額，為商管而存在。
目前，萬達系“商業(yè)帝國”包括商管集團、文化集團、投資集團。商管集團是其拳頭板塊，旗下運營有“萬達廣場”品牌；文化集團，則囊括了影視、體育業(yè)務等；萬達投資集團，主要在全國投資開發(fā)萬達廣場、萬達酒店、萬達文旅城、萬達小鎮(zhèn)和住宅項目。
近日，萬達商管集團公布中期業(yè)績數據，上半年實現營收為244億元，同比增長7%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤(公允值)為67億元；總資產為5921億元。報告期內，萬達商管集團母公司凈利潤達29億元，同比漲73%。
現金流方面，截至2022年6月30日，萬達商管集團經營活動產生的現金流量凈額為83.7億元，期末現金及現金等價物余額為315.53億元。
拆分現金流量表亦可見，2022年上半年，萬達商管集團取得借款收到的現金為157.3億元，償還債務支付的現金為182.5億元，公司上半年償債凈流出超25億元。此外，分配股利、利潤或償付利息支付的現金為39億元。
資產負債水平方面，2022年上半年，萬達商管集團資產負債率為50.8%，繼續(xù)保持較低水平；有息負債為1398億元，近幾年持續(xù)減少。
今年7月份，萬達商管集團還發(fā)行了萬達商管集團2022年度第一期中期票據。據悉，該期債券實際發(fā)行規(guī)模為10億元，發(fā)行利率為6.8%，期限為2+1年，募集資金全部用于償還發(fā)行人本部債務融資工具本金。
五年時間過去，萬達集團雖難言重回巔峰，但目前經營業(yè)績較為穩(wěn)健，負債水平也較曾經大幅下降，成功避開了此輪地產出清潮，被業(yè)內視為房企自救較為成功的案例。王健林也頻頻被冠以做事果斷、判斷敏銳、踏準周期等標簽。
上市激流
日前，克而瑞公布了房企8月銷售數據排名，萬達集團以347億元排在第37位，銷售規(guī)模與龍光集團、華僑城、新希望地產等相當。相比于萬達曾沖進前十的戰(zhàn)績，這一規(guī)模并不算高，但與去年全年才358億的銷售相比，此番成績尚可。
去年，萬達開始意外加碼土地市場，分別在武漢、貴陽等地出手買地，并在年度房企拿地金額榜中排名第37。關于萬達重新發(fā)力地產業(yè)務的聲音，不斷在市場流傳。目前來看，萬達更想接觸資產管理機構，借助輕資產平臺抄底項目。
八月末，王健林在北京市平谷區(qū)考察，先后走訪黃松峪鄉(xiāng)梨樹溝休閑小鎮(zhèn)、北京金塔仙谷度假小鎮(zhèn)等地。同時間，集團其他高管，則在馬不停蹄地接觸AMC機構。
8月31日，萬達集團與中國銀河資產進行輕資產合作研討交流；8月30日，萬達集團與中國長城資產召開輕資產合作研討會。8月11日，萬達投資集團首席總裁助理、集團財務中心總經理吳永剛一行到訪中原資產座談。7月26日，萬達集團與中國華融在集團總部召開輕資產合作研討會。
今年來，萬達已多次接觸出險房企，與其就商業(yè)地產項目展開合作。比如，鑫苑將旗下多個商業(yè)項目轉交給萬達商管經營托管，建業(yè)將旗下全部商業(yè)項目運營權交給萬達商管，萬達還將接管合肥商業(yè)爛尾項目萬泓中心，萬達委托管理期限不少于20年。
現年68歲的王健林，即便重新開始發(fā)力，也多了一絲謹慎與克制。上述這些動作，多是為拓展旗下商管的在管規(guī)模，而商管平臺能否順利登陸港股，關系著萬達的發(fā)展走向。
去年三月份，萬達決定撤回萬達商業(yè)A股IPO申請，重新轉戰(zhàn)港股。同時，對其輕資產商業(yè)運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股擬上市平臺萬達輕資產商管公司——珠海萬達商業(yè)管理集團。
據中誠信披露，2021年7～8月，萬達方面又先后與部分境內外投資者簽訂股份轉讓協(xié)議，將其持有的珠海商管21.17%股權轉讓給碧桂園、中信資本、螞蟻集團、騰訊、PAG太盟投資集團等十余家投資者，共計融資金額約380億元。
根據投資者協(xié)議，萬達方面同意保證珠海商管2021年預估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，如未達成，將以零對價轉讓股份或者支付現金補償。
中誠信表示，2021年珠海商管預估實際凈利潤，已達到目標利潤的要求。但是，如果投資者的股份在2023年末前未轉換為可在聯(lián)交所自由買賣的H股，投資者可要求公司回購全部或部分股份。
今年4月份，珠海萬達商管集團遞交的招股書，因屆滿6個月而處于"失效狀態(tài)"，隨后火速更新提交。標普認為，如果珠海萬達商管未能在2023年年底前上市，該公司有義務回購IPO前投資者持有股份，上述融資金額將被視作債務。
由此可見，今年至明年上市期限滿之前，將是萬達的關鍵時刻。在物管賽道，同在上市進程中的萬物云已通過港交所聆訊，龍湖智創(chuàng)生活仍在推進中。萬達上市進程何時出現進展，備受業(yè)內關注。
值得注意的是，與其他偏重住宅物業(yè)管理的選手相比，珠海萬達商管有所不同。除了承接母公司的商業(yè)項目，該公司還在加大合作拓展，由合作方負責拿地建設，萬達商管提供項目規(guī)劃設計、建設、商業(yè)策劃咨詢及招商、運營管理。
中誠信認為，后續(xù)其商業(yè)廣場項目計劃投運數量保持在較大規(guī)模，2022年全年計劃新開業(yè)55家商業(yè)廣場，為租金規(guī)模增長提供支撐；其中合作類型數量及比重逐步提升，成為業(yè)務拓展的主要方式，有助于整合資源，減輕對外投資壓力。
標普認為，受益于萬達廣場在的品牌知名度、和超90%的租戶采用固定租金制租賃合同，萬達商管旗下商場將能保持高租用率、及小幅為正的租金調升率。即便在不利市場環(huán)境下，因租金不與租戶銷售業(yè)績掛鉤，租金收入也能保持相對穩(wěn)定。
不過多家研究機構稱，輕資產模式下的同業(yè)競爭風險、對外合作時如何保持盈利能力、在較低能級城市能否復制成功模式等，同樣值得關注。