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房企:靜待樓市轉暖 謹慎對待并購機會

2022-09-07 09:58:44

來源:證券時報

  證券時報記者 張達

  近期,多家房企召開了2022年中期業(yè)績發(fā)布會,證券時報記者對房企高管關于市場形勢、投資策略、收并購等熱點問題的回應進行了梳理。

  多位房企高管認為,當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)筑底,市場信心逐步恢復,雖然短期市場依然承壓,但對中長期市場向好有信心。

  談市場:短期承壓

  中長期向好

  在業(yè)績發(fā)布會上,當前市場形勢和未來市場預判是必問的問題,可見其受關注程度。

  龍頭房企萬科在兩個月前就喊出“短期市場已經(jīng)筑底,但恢復是緩慢溫和的過程”的判斷。在這次中期業(yè)績發(fā)布會上,萬科董事局主席郁亮仍然堅持這個觀點。他還表示,現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)來看,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的三大調控目標,前兩個基本已經(jīng)實現(xiàn)了,穩(wěn)預期出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn),需要重建市場信心。

  碧桂園集團總裁莫斌也認為,去年6月份市場下行到今天,已經(jīng)進入了底部,而且是在底部盤整的時候,現(xiàn)在最重要的就是市場信心的恢復。他認為明年6月份市場應該恢復到健康發(fā)展的階段。

  中海地產(chǎn)董事局主席顏建國和華潤置地副主席兼首席運營官張大為均認為,房地產(chǎn)市場短期來看依然是承壓的,不過中長期市場是向好的。

  顏建國認為,房地產(chǎn)市場需求包括數(shù)億新市民的需求,包括中心城市的聚集效應與改善型需求,房屋折舊與新造的動態(tài)平衡。中國人口基數(shù)大、市場存量巨大,很多房子到了一定年限,需要改造新造,如果每年置換2%,都是一個規(guī)模巨大的量,未來房地產(chǎn)行業(yè)還是一個很龐大的行業(yè),是一個可以長期堅持的行業(yè)。從美國房地產(chǎn)發(fā)展歷程可以看到,房地產(chǎn)發(fā)展高峰后會下降,但是下降沒有那么快,仍舊維持很龐大的量。

  “當前的市場處于上下半場的轉換期,轉換期需要一段時間,包括行業(yè)出清,過程相當復雜,也是比較慘烈的。行業(yè)重整完了,進入下半場,市場里的玩家、行業(yè)利潤率都會進入一個相對穩(wěn)定階段,進入另外一個平衡。經(jīng)過轉換期以后,中國經(jīng)濟發(fā)展韌勁、中國人口城市化率還在進一步上升,中心城市進一步聚集等,這些要素會進一步發(fā)揮作用。所以,對于中長期市場,我們是樂觀的,有信心的。”顏建國說。

  談投資:量入為出

  現(xiàn)金流第一

  上半年,行業(yè)經(jīng)歷深度調整,不少房企調整了投資策略,拿地金額大幅減少。對于下半年投資計劃,多位房企高管表示,將堅持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則。

  “我們從去年下半年開始就調整了投資策略和投資的強度,在布局上向著確定性的市場,即人口流入、市場能級較高、市場厚度較厚的方向調節(jié)。”碧桂園常務副總裁程光煜說,這是一個總的策略方向,下半年公司會根據(jù)現(xiàn)金情況,在保障公司經(jīng)營和生產(chǎn)安全的前提下,有富余資金會拿來投資;同時也會根據(jù)機會出現(xiàn)的情況和能否把握這些機會來投資。

  萬科上半年也減少了拿地,對此,萬科執(zhí)行副總裁劉肖表示,萬科長期以來堅持量入為出,堅持倉位的合理,在此基礎上還要增加一條投資原則,即“要獲得特別好的項目”。在過往,萬科曾由于部分項目投資失誤,追高冒進導致開發(fā)業(yè)務盈利水平下降。他解釋,“特別好的項目”首先要求片區(qū)市場比較好,這是最重要的標準;其次要有把握為客戶提供好產(chǎn)品、好服務;第三,財務指標、經(jīng)營指標、效率指標,尤其凈利潤、ROI(投資回報率)指標要比較出色。“做好投資,是提高毛利的重要因素。”他說。

  華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥也表示,公司一貫堅持穩(wěn)健投資策略,堅持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則,根據(jù)現(xiàn)金流情況安排投資結構。

  美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝則表示,下半年在投資方面會更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項目的安全問題,在新增土地上投入精力會比較少,在合作項目會投入比較大,確保合作項目的安全、按時交付。

  談并購:廣泛接觸

  慎重做決策

  在行業(yè)出清階段,不少房企希望通過出售優(yōu)質資產(chǎn)回籠資金,項目收并購受到監(jiān)管部門的支持,多家金融資產(chǎn)管理公司(AMC)也加入紓困房企之列。對于收并購計劃,多位高管表示,會廣泛接觸收并購機會,同時嚴謹慎重做預判和決策。

  程光煜表示,今年上半年,碧桂園已經(jīng)跟39家企業(yè)進行了收并購,其中有一些是未出險的企業(yè),也有相當數(shù)量是出險企業(yè),進行歸編分家安排后,已經(jīng)完成了63個項目工作,涉及金額大概35億元。“目前我們對這類企業(yè)總體上比較多的做法,主要是在內部已經(jīng)合作的項目降低風險,提升資產(chǎn)周轉效率。”他說,當然也不排除跟央企和AMC公司合作,進行一些有益的收并購,但是這部分多數(shù)還在洽談階段,真正實質落地的項目有限。

  對于并購,顏建國表示,好項目是唯一的標準。中海仍然堅持選擇主流城市、主流地段,堅守投資回報刻度。對符合投資標準的項目,都會深入研究,全力抓住機會。

  “當前市場下,并購的機會不少,同行有些在賣資產(chǎn),有些賣股權,我們都有大量接觸,上半年也完成了幾單項目并購,并購金額超過100億元。未來幾個月,我們會保持積極姿態(tài),全面撒網(wǎng),希望有更好項目能夠進來。當然這取決于整體市場發(fā)展形勢,我們仍將堅持以收定支、以銷定投,在確保企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健的前提下進行并購投資。”顏建國說。

  瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎則表示,房地產(chǎn)市場在整體調整過程中會出現(xiàn)很多收并購的機會,瑞安對于這類機會是保持積極謹慎的態(tài)度,收并購首先會去考慮它的項目類型是不是跟瑞安的發(fā)展區(qū)域及發(fā)展類型相對比較匹配,是不是能夠符合公司的投資標準,在符合投資標準情況下會積極考慮這樣的項目。

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