5月份，受疫情影響，北京二手房成交跌入谷底。在此之后，以降低貸款利率為主的優(yōu)化政策開始出臺，6月至8月，二手房市場成交迎來了一波“三連漲”。據(jù)統(tǒng)計，8月北京二手房網(wǎng)簽13920套，環(huán)比增長12.8%。
同時，二手房供應量也有所增加，業(yè)主掛牌價格預期有所轉(zhuǎn)弱，二手房市場“以價換量”態(tài)勢凸顯。
隨著樓市回暖信號不斷，市場對二手房的關(guān)注度也有所升高。業(yè)內(nèi)認為，目前買賣雙方價格博弈尚未完成，接下來在政策沒有大范圍調(diào)整的情況下，市場將繼續(xù)處于盤整狀態(tài)，同時會進一步向買方傾斜。
價格博弈加劇
掛牌量增長看房熱情卻下降
當下的北京，二手房市場兩極化現(xiàn)象十分嚴重。
好房子不愁賣，甚至有人搶著買；沒有優(yōu)勢的房子，不僅升值無望，連賣出去都很難。
位于亦莊的和成璟園8月末上架了一套95平方米的3居室房源，售價530萬元。無論是均價還是總價，在同小區(qū)中都處于底部位置。相比在售的同戶型房源，價格要便宜10萬-20萬元。對于這類降價二手房，經(jīng)紀人張銘表示，近兩個月小區(qū)內(nèi)掛牌房源增多，不少人都是賣了房再置換新房，因此在價格上就有了松動的空間。
在整體大環(huán)境下行的趨勢下，二手房東的心態(tài)也跟著發(fā)生了改變，當庫存增加，尤其是同類型在售房源增多的時候，降價賣房就會變成常態(tài)。
根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院報告顯示，8月份有更多的二手房掛牌出售，北京新增掛牌房源量環(huán)比7月份上漲了6.9%。
“大部分掛牌賣房的人都是為了置換出資金，有的是為了補貼生意現(xiàn)金流，有的是為了換房。這些著急出售的房東，往往會主動下調(diào)20萬左右。”位于昌平的房產(chǎn)經(jīng)紀人趙宇表示，他所在的領(lǐng)秀慧谷社區(qū)，近兩個月成交了二十多套房子，絕大多數(shù)房源都有一定的溢價空間。整體上看，買賣雙方關(guān)于價格的博弈仍非常焦灼。買房人擔心會踩到高點，而賣房人則認為年底會觸底反彈。
尤其是在一些關(guān)注度比較高的板塊，部分房東對于價格的預期從今年開始一路走高，與買家形成了明顯的預期背離。麥田分析師告訴北青地產(chǎn)，像回龍觀的一些次新小區(qū)，就在價格提升后，反而出現(xiàn)了看房人減少，去化變慢，周期拉長的情況。
從二手房的成交實際情況看，能夠賣得好的房源，要么是總價較低，戶型較小的剛需盤，要么就是配套齊全的改善盤。其余較為普通的房源，想快速出手，只能降價賣房。
麥田房產(chǎn)分析師就對北青地產(chǎn)表示，8月份雖然房源掛牌增多，但購房者的看房熱情和7月相比卻有所下降。一方面是因為雙方對于后市的預期有所分歧，買房人的觀望情緒仍然較重，另一方面也是因為市場處于調(diào)整期，價格的波動，讓不少購房人選擇持幣觀望。
節(jié)奏回歸正常
8月北京二手房成交呈“三連升”
數(shù)據(jù)顯示，8月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13920套，環(huán)比上月12338套上升了約12.8%，但同比去年8月的15942套下滑約12.7%。
在業(yè)內(nèi)看來，北京二手房月成交量在1.2萬-1.5萬套屬于正常區(qū)間范圍，8月網(wǎng)簽近1.4萬套說明整體市場運行比較平穩(wěn)，盡管仍處于調(diào)整階段，但正在逐步復蘇回溫。“需要說明的是，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，無法及時反映市場實際走勢。”分析師表示。
從恢復的角度分析，分析師認為，8月二手住房市場勢頭明顯放緩，成交量相較7月已開始回落，與疫情前正常月份水平相當；由此，初步判斷為疫情期間積累的需求已在6、7月份充分釋放，市場節(jié)奏回歸正常。
值得一提的是，從6月開始，北京二手房成交量呈逐月上升的趨勢，至此8月已經(jīng)出現(xiàn)了“三連升”。麥田分析師分析，“三連升”的背后是5月份北京遭遇疫情，部分小區(qū)封控，成交基數(shù)低所致。從成交量來看，這三個月北京二手房市場逐月回升，市場已經(jīng)走出最底部，當前市場進入調(diào)整階段。
不只成交量上升，市場均價也有所微漲。據(jù)中指研究院監(jiān)測統(tǒng)計，北京8月二手房平均價格為75529元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，同比也上漲4.27%。
對于二手房平均價格上漲，多位業(yè)內(nèi)人士認為，主要來自市場層面的觀望情緒主導，目前大部分房東不著急出手，惜售以求賣出好價錢的心態(tài)較為明顯。
此外，聚焦到二手房市場成交結(jié)構(gòu)，面積和區(qū)域出現(xiàn)了明顯分化，優(yōu)質(zhì)房源一房難求。從面積段來看，中小戶型和豪宅賣得好，中間面積段行情一般。
其主要原因在于，剛需第一套房通常受制于總價、通勤等訴求，相較于新房樓盤，對應的二手房可選擇的范圍更廣，且地段周邊配套更完備；而豪宅買家將房子作為資產(chǎn)看待，在當下更利于發(fā)揮保值作用。
企穩(wěn)信號明顯
市場向買方傾斜
從今年年初以來，多次重要經(jīng)濟會議中都提到，合理支持剛性和改善性住房需求。尤其是信貸端迎來積極變化，市場活躍度有所提升。
以首都北京為例，在5年期以上LPR遭遇年內(nèi)三降后，8月北京首套及二套房貸款利率下限已降至4.85%和5.35%，這也是自LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌破5%。
在政策暖風的帶動下，二手房市場逐漸企穩(wěn)。
麥田分析師表示，目前買賣雙方價格博弈尚未完成，接下來政策若沒有大范圍調(diào)整的情況下，市場將繼續(xù)處于盤整狀態(tài)。預計9月份隨著掛牌房源的增多，房東下調(diào)掛牌價的壓力會進一步增大，市場會進一步向買方傾斜。
北京鏈家研究院則認為，當前金融和政策氛圍整體寬松，盡管居民購房按揭成本在進一步下降，但對市場的刺激作用并不明顯。目前，市場預期處于穩(wěn)定狀態(tài)，買賣雙方觀望情緒皆較為明顯。預計未來一段時間內(nèi)，北京二手住房市場將保持當前修復的態(tài)勢，平穩(wěn)發(fā)展。
展望未來，中指研究院預計，各地政府將繼續(xù)“用足用好政策工具箱”，因城施策穩(wěn)樓市。隨著樓市政策環(huán)境的持續(xù)改善及傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，部分一二線熱點城市房地產(chǎn)市場或逐步企穩(wěn)恢復。(應受訪者要求，張銘、趙宇皆為化名)
文/宋欣 本報記者 李桁