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成交三連漲 二手房走出至暗時刻?

2022-09-07 11:01:32

來源:北京青年報

  5月份,受疫情影響,北京二手房成交跌入谷底。在此之后,以降低貸款利率為主的優(yōu)化政策開始出臺,6月至8月,二手房市場成交迎來了一波“三連漲”。據(jù)統(tǒng)計,8月北京二手房網(wǎng)簽13920套,環(huán)比增長12.8%。

  同時,二手房供應量也有所增加,業(yè)主掛牌價格預期有所轉(zhuǎn)弱,二手房市場“以價換量”態(tài)勢凸顯。

  隨著樓市回暖信號不斷,市場對二手房的關(guān)注度也有所升高。業(yè)內(nèi)認為,目前買賣雙方價格博弈尚未完成,接下來在政策沒有大范圍調(diào)整的情況下,市場將繼續(xù)處于盤整狀態(tài),同時會進一步向買方傾斜。

  價格博弈加劇

  掛牌量增長看房熱情卻下降

  當下的北京,二手房市場兩極化現(xiàn)象十分嚴重。

  好房子不愁賣,甚至有人搶著買;沒有優(yōu)勢的房子,不僅升值無望,連賣出去都很難。

  位于亦莊的和成璟園8月末上架了一套95平方米的3居室房源,售價530萬元。無論是均價還是總價,在同小區(qū)中都處于底部位置。相比在售的同戶型房源,價格要便宜10萬-20萬元。對于這類降價二手房,經(jīng)紀人張銘表示,近兩個月小區(qū)內(nèi)掛牌房源增多,不少人都是賣了房再置換新房,因此在價格上就有了松動的空間。

  在整體大環(huán)境下行的趨勢下,二手房東的心態(tài)也跟著發(fā)生了改變,當庫存增加,尤其是同類型在售房源增多的時候,降價賣房就會變成常態(tài)。

  根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院報告顯示,8月份有更多的二手房掛牌出售,北京新增掛牌房源量環(huán)比7月份上漲了6.9%。

  “大部分掛牌賣房的人都是為了置換出資金,有的是為了補貼生意現(xiàn)金流,有的是為了換房。這些著急出售的房東,往往會主動下調(diào)20萬左右。”位于昌平的房產(chǎn)經(jīng)紀人趙宇表示,他所在的領(lǐng)秀慧谷社區(qū),近兩個月成交了二十多套房子,絕大多數(shù)房源都有一定的溢價空間。整體上看,買賣雙方關(guān)于價格的博弈仍非常焦灼。買房人擔心會踩到高點,而賣房人則認為年底會觸底反彈。

  尤其是在一些關(guān)注度比較高的板塊,部分房東對于價格的預期從今年開始一路走高,與買家形成了明顯的預期背離。麥田分析師告訴北青地產(chǎn),像回龍觀的一些次新小區(qū),就在價格提升后,反而出現(xiàn)了看房人減少,去化變慢,周期拉長的情況。

  從二手房的成交實際情況看,能夠賣得好的房源,要么是總價較低,戶型較小的剛需盤,要么就是配套齊全的改善盤。其余較為普通的房源,想快速出手,只能降價賣房。

  麥田房產(chǎn)分析師就對北青地產(chǎn)表示,8月份雖然房源掛牌增多,但購房者的看房熱情和7月相比卻有所下降。一方面是因為雙方對于后市的預期有所分歧,買房人的觀望情緒仍然較重,另一方面也是因為市場處于調(diào)整期,價格的波動,讓不少購房人選擇持幣觀望。

  節(jié)奏回歸正常

  8月北京二手房成交呈“三連升”

  數(shù)據(jù)顯示,8月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13920套,環(huán)比上月12338套上升了約12.8%,但同比去年8月的15942套下滑約12.7%。

  在業(yè)內(nèi)看來,北京二手房月成交量在1.2萬-1.5萬套屬于正常區(qū)間范圍,8月網(wǎng)簽近1.4萬套說明整體市場運行比較平穩(wěn),盡管仍處于調(diào)整階段,但正在逐步復蘇回溫。“需要說明的是,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性,無法及時反映市場實際走勢。”分析師表示。

  從恢復的角度分析,分析師認為,8月二手住房市場勢頭明顯放緩,成交量相較7月已開始回落,與疫情前正常月份水平相當;由此,初步判斷為疫情期間積累的需求已在6、7月份充分釋放,市場節(jié)奏回歸正常。

  值得一提的是,從6月開始,北京二手房成交量呈逐月上升的趨勢,至此8月已經(jīng)出現(xiàn)了“三連升”。麥田分析師分析,“三連升”的背后是5月份北京遭遇疫情,部分小區(qū)封控,成交基數(shù)低所致。從成交量來看,這三個月北京二手房市場逐月回升,市場已經(jīng)走出最底部,當前市場進入調(diào)整階段。

  不只成交量上升,市場均價也有所微漲。據(jù)中指研究院監(jiān)測統(tǒng)計,北京8月二手房平均價格為75529元/平方米,環(huán)比上漲0.28%,同比也上漲4.27%。

  對于二手房平均價格上漲,多位業(yè)內(nèi)人士認為,主要來自市場層面的觀望情緒主導,目前大部分房東不著急出手,惜售以求賣出好價錢的心態(tài)較為明顯。

  此外,聚焦到二手房市場成交結(jié)構(gòu),面積和區(qū)域出現(xiàn)了明顯分化,優(yōu)質(zhì)房源一房難求。從面積段來看,中小戶型和豪宅賣得好,中間面積段行情一般。

  其主要原因在于,剛需第一套房通常受制于總價、通勤等訴求,相較于新房樓盤,對應的二手房可選擇的范圍更廣,且地段周邊配套更完備;而豪宅買家將房子作為資產(chǎn)看待,在當下更利于發(fā)揮保值作用。

  企穩(wěn)信號明顯

  市場向買方傾斜

  從今年年初以來,多次重要經(jīng)濟會議中都提到,合理支持剛性和改善性住房需求。尤其是信貸端迎來積極變化,市場活躍度有所提升。

  以首都北京為例,在5年期以上LPR遭遇年內(nèi)三降后,8月北京首套及二套房貸款利率下限已降至4.85%和5.35%,這也是自LPR捆綁房貸利率后,北京首套房貸利率首次跌破5%。

  在政策暖風的帶動下,二手房市場逐漸企穩(wěn)。

  麥田分析師表示,目前買賣雙方價格博弈尚未完成,接下來政策若沒有大范圍調(diào)整的情況下,市場將繼續(xù)處于盤整狀態(tài)。預計9月份隨著掛牌房源的增多,房東下調(diào)掛牌價的壓力會進一步增大,市場會進一步向買方傾斜。

  北京鏈家研究院則認為,當前金融和政策氛圍整體寬松,盡管居民購房按揭成本在進一步下降,但對市場的刺激作用并不明顯。目前,市場預期處于穩(wěn)定狀態(tài),買賣雙方觀望情緒皆較為明顯。預計未來一段時間內(nèi),北京二手住房市場將保持當前修復的態(tài)勢,平穩(wěn)發(fā)展。

  展望未來,中指研究院預計,各地政府將繼續(xù)“用足用好政策工具箱”,因城施策穩(wěn)樓市。隨著樓市政策環(huán)境的持續(xù)改善及傳統(tǒng)銷售旺季的來臨,部分一二線熱點城市房地產(chǎn)市場或逐步企穩(wěn)恢復。(應受訪者要求,張銘、趙宇皆為化名)

  文/宋欣 本報記者 李桁

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