近期，房地產(chǎn)市場的利好不斷涌現(xiàn)。不僅資產(chǎn)管理公司(AMC)、銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛下場解決“爛尾樓”交付問題，金融監(jiān)管部門還擬安排政策性銀行為房地產(chǎn)紓困的專項(xiàng)貸款，同時(shí)再度調(diào)降5年期以上LPR利率，引導(dǎo)房貸利率持續(xù)下行等，均釋放了“穩(wěn)地產(chǎn)”“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的明確信號(hào)。
房地產(chǎn)行業(yè)攸關(guān)國計(jì)民生，牽動(dòng)居民、房企、上下游行業(yè)、地方政府、金融機(jī)構(gòu)等多方權(quán)益。縱觀當(dāng)前形勢，房地產(chǎn)相關(guān)困境是如何產(chǎn)生的？“保交樓”的推進(jìn)難點(diǎn)何在，金融還應(yīng)如何發(fā)力？房地產(chǎn)市場何時(shí)能企穩(wěn)？
為此，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)邀請了上海新金融研究院副院長、浙商銀行原行長劉曉春，紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖共同解讀此次房地產(chǎn)市場“變局”。
新京報(bào)：你認(rèn)為房地產(chǎn)市場當(dāng)前的變局，與此前有怎樣的不同？
劉曉春：我國在上世紀(jì)90年代開始實(shí)行住房商品房制度之后，由于住房建設(shè)的歷史欠賬等原因，房地產(chǎn)迎來了一波繁榮大發(fā)展的20多年，房價(jià)“只漲不跌”。房地產(chǎn)市場還未經(jīng)歷過真正的行業(yè)周期。
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場正處于行業(yè)轉(zhuǎn)折的重要節(jié)點(diǎn)上。當(dāng)前我國商品房的基本需求量幾乎已經(jīng)達(dá)到了基本飽和點(diǎn)，盡管今后居民對(duì)房地產(chǎn)市場仍有剛性需求和改善性住房需求，但與前20年井噴式的需求不可同日而語。這意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸正常發(fā)展的軌道當(dāng)中。在這一轉(zhuǎn)折過程中，我們必須貫徹“房住不炒”的原則。
李奇霖：過去房地產(chǎn)市場的調(diào)控過程中，房價(jià)上漲的預(yù)期還在，而且快周轉(zhuǎn)的期房銷售模式也沒有發(fā)生根本改變，但是在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，這兩個(gè)房地產(chǎn)市場的核心支撐出現(xiàn)了比較明顯的邊際變化，銷售市場低迷回款不暢通，新開工和竣工存在缺口，進(jìn)而影響到前期預(yù)售房的交付。再加上疫情反復(fù)致使居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，加杠桿的能力和意愿下降，致使房地產(chǎn)的邏輯發(fā)生了根本性的變化。
新京報(bào)：你認(rèn)為在本輪金融紓困房地產(chǎn)的過程中，“保交樓”難點(diǎn)何在？你建議政策層面還需如何發(fā)力？
劉曉春：當(dāng)前針對(duì)樓市的政策不斷，不少地區(qū)放松了針對(duì)樓市的限購、降低了房貸利率等，主要還是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的恢復(fù)和重塑，這與此前房地產(chǎn)通過“松綁”房地產(chǎn)政策來拉動(dòng)GDP增長的邏輯有本質(zhì)區(qū)別。
之所以出現(xiàn)“保交樓”的問題，原因是主要在于預(yù)售房制度。過去一段時(shí)間，預(yù)售房制度有利于解決我國此前房屋供給不足的歷史欠賬問題，但由于監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致資金項(xiàng)目款被挪用。
盡管當(dāng)前針對(duì)資金監(jiān)管已經(jīng)更為嚴(yán)格了，但依然建議適度調(diào)整預(yù)售房制度。預(yù)售制度應(yīng)該改為“預(yù)定制”，就像旅游預(yù)訂酒店一樣，在房屋未完全建好時(shí)預(yù)交定金，而非全款。銀行針對(duì)一手房的按揭貸款政策也應(yīng)隨之改變，應(yīng)該回歸到用實(shí)際抵押物進(jìn)行按揭的思路上來，即修建完成的房屋才可進(jìn)行按揭貸款。這也將有助于控制住“爛尾樓”數(shù)量不再新增。
在處理存量“保交樓”的過程中，首先要做到“保樓盤不保企業(yè)”，將房企等各方的責(zé)任壓實(shí)，防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在紓困的過程中，需要按照不同樓盤、不同企業(yè)具體問題具體分析，而非劃定“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”和“統(tǒng)一方案”。
對(duì)于出現(xiàn)了暫時(shí)資金流動(dòng)問題的企業(yè)，救助方案可以通過政策性銀行或者銀行給一個(gè)臨時(shí)性的周轉(zhuǎn)貸款去完成這個(gè)爛尾的問題；對(duì)于本身確實(shí)出現(xiàn)經(jīng)營不善等問題的企業(yè)，可以鼓勵(lì)自救，通過土地出讓、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式來解決資金問題。
李奇霖：從近期出臺(tái)的政策可以看出，一方面監(jiān)管“保交樓”、“穩(wěn)民生”的態(tài)度是很明確的，安排政策性銀行進(jìn)行房地產(chǎn)紓困的專項(xiàng)貸款、鼓勵(lì)A(yù)MC等金融機(jī)構(gòu)通過市場化渠道進(jìn)行紓困，有利于為這些面臨困境的房企提供流動(dòng)性支持，解決這些房企資金鏈斷裂的燃眉之急，在當(dāng)前的環(huán)境下起到了明顯的穩(wěn)預(yù)期的作用。另一方面政策也在提振有效需求方面發(fā)力，比如降低5年期LPR利率，個(gè)人按揭貸款利率再度下調(diào)等，既能夠減少已經(jīng)購房者的房貸壓力，也能夠在一定程度上刺激銷售增量。
近期出臺(tái)的房地產(chǎn)紓困政策，相較于防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更多的重點(diǎn)是落在保交付穩(wěn)民生方面。目前來看難點(diǎn)主要在于紓困基金、專項(xiàng)貸款等工具相較于資金缺口而言相對(duì)有限，難以一蹴而就，后續(xù)在實(shí)際運(yùn)作的過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的交樓期限、施工進(jìn)度以及資產(chǎn)質(zhì)量，優(yōu)先選取那些交房時(shí)間緊迫、資產(chǎn)凈值高的項(xiàng)目進(jìn)行紓困、盤活資金，再來推動(dòng)其他項(xiàng)目，從而形成良性循環(huán)。
在支持房地產(chǎn)市場復(fù)蘇方面，未來關(guān)鍵點(diǎn)還是要通過一系列的措施穩(wěn)住房地產(chǎn)銷售，打通拿地到新開工的鏈條，讓房企能夠通過自身的資金周轉(zhuǎn)慢慢走出困境。
新京報(bào)：你認(rèn)為應(yīng)如何重塑房地產(chǎn)市場信心？
劉曉春：我預(yù)計(jì)“保交樓”的問題不會(huì)持續(xù)太久就可以妥善處置完畢，這有利于房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)。當(dāng)前還可以在“房住不炒”的原則下，適度放開二手房市場，這也可以從一定程度上為一手房市場帶來信心。
對(duì)于未來，房地產(chǎn)企業(yè)則需要恢復(fù)理性經(jīng)營，按照此前監(jiān)管針對(duì)“三條紅線”的要求來管理資產(chǎn)負(fù)債表，改變此前追求規(guī)模擴(kuò)張和高負(fù)債的發(fā)展模式，逐漸重塑市場信心。
李奇霖：恢復(fù)市場信心主要在于以下方面：第一是房企和購房者之間的互信問題，要保交樓，讓居民能夠信任房企敢于購買新房，進(jìn)而使得銷售回款能夠順暢起來，這也是政策性銀行專項(xiàng)貸款、AMC設(shè)立紓困基金等政策的目的所在。
第二是房企和金融機(jī)構(gòu)之間的互信問題。近期有報(bào)道指出中債信用增進(jìn)投資公司將對(duì)部分房企債予以全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，中債信用增信公司的全額擔(dān)保能夠在一定程度上緩解被擔(dān)保房企的流動(dòng)性壓力，除此之外，還需要有國有大行的信貸支持，這一部分融資機(jī)制需要進(jìn)一步打通。
下半年市場能否企穩(wěn)主要還是看兩個(gè)關(guān)鍵因素：一是現(xiàn)階段支持政策的效果如何，是否能夠幫助地產(chǎn)紓困，順利完成已售房屋的交付，恢復(fù)居民對(duì)地產(chǎn)的信心。二是在需求端，降息減輕居民部門的房貸成本是必要的，不過根本上還是要看居民的資產(chǎn)負(fù)債表是否得到修復(fù)，以經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)進(jìn)而帶動(dòng)居民加杠桿的意愿和需求。
現(xiàn)階段救助政策的重心是在“保交付”，修復(fù)市場信心，從長期來看房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展關(guān)鍵在于要形成良性循環(huán)，房企資金鏈得到修復(fù)之后，房地產(chǎn)市場需要能夠進(jìn)入到“銷售回款-拿地-開工-銷售回款”的正反饋之中。
新京報(bào)：房地產(chǎn)市場未來在我國經(jīng)濟(jì)中將扮演怎樣的角色？
劉曉春：在過去20年中，房地產(chǎn)市場作為支柱行業(yè)為我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，但預(yù)計(jì)未來我國經(jīng)濟(jì)增長將不會(huì)繼續(xù)以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作為支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要拉動(dòng)力。未來，房地產(chǎn)市場行業(yè)可能是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的行業(yè)之一，其占存量占比可能依然較大，但增量占比或?qū)⒅饾u縮小。要將房地產(chǎn)行業(yè)看作是“正常滿足人民基本生活需求的行業(yè)”。
想要減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場的過度依賴，就需要尋找經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新動(dòng)能”。這主要來自于新興科技發(fā)展之下的新興產(chǎn)業(yè)與行業(yè)，以及傳統(tǒng)行業(yè)的升級(jí)換代。我國還應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)對(duì)外開放進(jìn)程，在不斷加大國產(chǎn)化率的同時(shí)，也要持續(xù)與世界經(jīng)濟(jì)相融合。
此外，我國還應(yīng)該進(jìn)一步開放市場，在支持高新技術(shù)行業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，不要對(duì)一些底端產(chǎn)業(yè)過度擠壓，只要符合相關(guān)法律法規(guī)要求，即可讓其按照市場自然規(guī)律發(fā)展。讓市場回歸市場，將有助于激發(fā)更多經(jīng)濟(jì)“新動(dòng)能”的出現(xiàn)。
李奇霖：在過去的幾十年發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展既幫助我國快速實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，也為經(jīng)濟(jì)增長提供了巨大的動(dòng)能。
但如今經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能處在轉(zhuǎn)換過程中，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)中難免會(huì)碰到一些挫折。
在過去，房地產(chǎn)行業(yè)的高收益和高增長吸納了很大一部分社會(huì)資源。
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長需要轉(zhuǎn)型升級(jí)，要減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴，發(fā)力點(diǎn)可以放在通過國家政策的支持和引導(dǎo)，提高勞動(dòng)報(bào)酬率，吸引社會(huì)資源通過市場化的方式從房地產(chǎn)行業(yè)涌入到那些符合國家戰(zhàn)略發(fā)展要求的先進(jìn)制造、新材料、新能源等行業(yè)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊
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