中新社北京4月8日電 題：住房“以舊換新”須算清“三筆賬”
中新社記者 龐無(wú)忌
“以舊換新”的熱潮蔓延至房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，中國(guó)已有超30城表示支持房子“以舊換新”。
對(duì)于住房這種使用壽命更長(zhǎng)、價(jià)格更高、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策更為慎重的“特殊商品”，“以舊換新”的操作難度高于手機(jī)、家電等商品，但清掃交易障礙、促進(jìn)流通，對(duì)于整體市場(chǎng)活力恢復(fù)的效用也會(huì)更大。
如何才能讓房子“以舊換新”的鏈條真正循環(huán)起來(lái)，從而帶動(dòng)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)？答案可能在于算清“三筆賬”。
其一，購(gòu)房者“換房賬”要先算清。
“老房子賣不掉，新房子買(mǎi)不了。”賣掉老房子是房屋置換鏈條的起點(diǎn)，只有真正解決賣房問(wèn)題，房屋置換鏈條才有暢通的基礎(chǔ)。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“以舊換新”最大的吸引力在于從源頭上解決了賣房問(wèn)題。
目前中國(guó)各地推出的“以舊換新”政策并不相同。比如：鹽城、蘇州、沈陽(yáng)等地發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼。寧波、濟(jì)南、淄博等部分城市聯(lián)合開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，購(gòu)房者可在開(kāi)發(fā)商處認(rèn)購(gòu)并鎖定房源，由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先出售舊房。另一種更為有效的方式可能是地方國(guó)企等直接收購(gòu)舊房。蘇州太倉(cāng)市和相城區(qū)、鄭州、連云港等地就是由國(guó)企或開(kāi)發(fā)商直接收購(gòu)舊房，所得款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)項(xiàng)目新房。
比如：江蘇省南通市海安市的商品房“以舊換新”政策，是由購(gòu)房業(yè)主拿出手上原有住房，與意向購(gòu)買(mǎi)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目議價(jià)，雙方協(xié)商約定合理價(jià)格后，過(guò)戶給開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的對(duì)象，舊房?jī)r(jià)值開(kāi)具等額定向房票，用于支付新房首付款，舊房和新房之間的差額由購(gòu)房者通過(guò)自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付后，置換成功。
需要看到，目前收購(gòu)式的“以舊換新”大多為試驗(yàn)性，可選擇的商品房項(xiàng)目也有一定限制。在換房前，購(gòu)房者需要先看舊房是否符合條件，能否接受舊房的評(píng)估價(jià)，算好賬之后再行動(dòng)。
其二，開(kāi)發(fā)商“一買(mǎi)一賣賬”要算清。
在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，由地方國(guó)企或指定開(kāi)發(fā)商出面收購(gòu)舊房，有助于縮短交易周期、啟動(dòng)住房改善鏈條。但部分開(kāi)發(fā)商賣新房、收購(gòu)舊房的“一買(mǎi)一賣”是否實(shí)現(xiàn)盈虧平衡？這一問(wèn)題關(guān)系到“以舊換新”政策的可持續(xù)性。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，低價(jià)收購(gòu)一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價(jià)格低的中小戶型普通商品住房，用作保障性租賃住房或者人才房，這是合理的。但大規(guī)模收購(gòu)或難以實(shí)現(xiàn)：一方面企業(yè)受到財(cái)力和債務(wù)約束，另一方面如果沒(méi)有更好的方法匹配供需，或?qū)е路吭聪涣肌?/p>
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，江蘇海安將收購(gòu)來(lái)的房源交由資管公司運(yùn)營(yíng)，同時(shí)優(yōu)先考慮用于人才公寓、外來(lái)務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房，是個(gè)可行路徑。
其三，地方舊房“利用運(yùn)營(yíng)賬”要算清。
收購(gòu)來(lái)的舊房子如何處置才能最大限度地盤(pán)活存量、利用資源？嚴(yán)躍進(jìn)建議，地方應(yīng)做好“活化利用”，比如引入建材和裝修企業(yè)對(duì)舊房源進(jìn)行改造，以實(shí)現(xiàn)房源的保值增值。鄭州市表示，后續(xù)會(huì)對(duì)城投公司收購(gòu)來(lái)的二手房源進(jìn)行改造，用于當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房。
李宇嘉建議，政府應(yīng)充分發(fā)揮公共服務(wù)職能，搭建信息平臺(tái)，連接買(mǎi)賣雙方、中介機(jī)構(gòu)，確保房源信息的真實(shí)性、客戶需求的真實(shí)性以及價(jià)格的透明度，從而高效匹配供需，降低交易成本。同時(shí)，他認(rèn)為，應(yīng)進(jìn)一步完善新房和存量房源的公共配套、加快老舊小區(qū)改造，提升房源的宜居性與舒適度，最終依靠市場(chǎng)力量推動(dòng)存量房與新房市場(chǎng)良性循環(huán)。(完)