中新社北京4月30日電 題:政治局會議定調(diào)樓市 首次提及這對“關(guān)系”
中新社記者 龐無忌
4月30日召開的中共中央政治局會議指出,要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。其中,對存量房產(chǎn)和增量住房的表述系首次提及。
分析認為,對增量和存量問題的統(tǒng)籌考慮,意味著樓市調(diào)控將著力于系統(tǒng)性謀劃、平衡供需,映射出當(dāng)前以及今后一段時間房地產(chǎn)市場三大關(guān)鍵性趨勢。
從“增量時代”到“存量時代”
近年來,中國房地產(chǎn)市場逐漸從“增量時代”進入“存量時代”。這一轉(zhuǎn)換的背后是一些長期變量,如人均住房面積、人口年齡結(jié)構(gòu)等發(fā)生了變化。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,目前在許多城市,存量房交易已經(jīng)成為主體,二手房掛牌量、交易量都比新房大。近年來,北京、上海的二手房成交量占當(dāng)?shù)刈》渴袌隹偝山坏谋戎匾殉?0%。
這就意味著存量和增量住房市場的優(yōu)先級需要重新定位。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家龐溟在接受中新社記者采訪時表示,預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時代到存量時代的變化,由總量擴張轉(zhuǎn)為存量改造、消化與增量提質(zhì)、優(yōu)化的結(jié)合。
從二手房去庫存到新房優(yōu)結(jié)構(gòu)
新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分。未來在打通房屋“增存循環(huán)”方面可能包括兩個著力點。
首先是二手房去庫存。去年以來,多地二手房掛牌量大增,不少人需等待半年以上才能賣出舊房,換房鏈條遲遲無法啟動,來自二手房市場的需求動能也難以傳導(dǎo)到新房市場。
李宇嘉認為,目前剛需和改善性購房潛力都很大,關(guān)鍵是要將二手房去庫存與新房銷售對接起來,這是穩(wěn)定市場、穩(wěn)定行業(yè)體量的關(guān)鍵。
在打通一二手房循環(huán)方面,超30城探索房屋“以舊換新”。不少地方拿出“真金白銀”,如:江蘇海安、蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地由地方或開發(fā)商直接收購舊房,所得款項等用于置換新房,激活改善性住房需求。
其次是新房市場優(yōu)供應(yīng)。這意味著優(yōu)質(zhì)地塊和高品質(zhì)住房供給有望增加。近日,浙江麗水稱,擬出讓“定制化”低密度住宅地塊,該地塊面向大眾出讓。深圳、上海也在近期供應(yīng)的多個地塊中取消了對住宅戶型比例要求的限制,更多“大房子”“好房子”有望進入市場,滿足多元化需求。
從保商品房交付到打通住房供應(yīng)體系
此次會議提出,繼續(xù)堅持因城施策,壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任,切實做好保交房工作,保障購房人合法權(quán)益。
從“保交樓”到“保交房”,易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,政策表述的變化意味著將加力從保護購房人合法權(quán)益的角度推進,政策將更加務(wù)實。龐溟預(yù)計,后續(xù)將繼續(xù)加大保交房支持力度,有效解決部分地區(qū)紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題。
更為重要的是,未來政策或進一步打通商品房和保障房市場,這既有助于化解風(fēng)險,也能實現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
中指研究院認為,相關(guān)措施可能包括政府平臺回購二手房作為保障性租賃住房、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業(yè)改為保障性租賃住房等。
李宇嘉說,建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結(jié)合起來,以中央政府發(fā)行特別債券、組建基金等方式,貸款給央企和地方國企,收購市場上的存量二手房源,再以較低價格配售給剛需或保障房申購者,實現(xiàn)資金閉環(huán)。這可以加速流通,穩(wěn)定價格,從而穩(wěn)定新房交易、開工等各項指標(biāo)。(完)