這個(gè)“五一”假期，樓市表現(xiàn)備受關(guān)注。“五一”小長(zhǎng)假前一天晚上，北京對(duì)執(zhí)行了13年的限購(gòu)政策首次優(yōu)化調(diào)整。根據(jù)新政，已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，可在五環(huán)外新購(gòu)一套住房。此次限購(gòu)政策調(diào)整適逢“五一”假期，據(jù)多位市場(chǎng)人士反饋，五環(huán)外多個(gè)新房售樓處到訪量明顯增多。
就在北京發(fā)布新政的同一日，還有天津、惠州也發(fā)布樓市優(yōu)化的通知。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從政策優(yōu)化節(jié)點(diǎn)來(lái)看，恰逢節(jié)日促銷(xiāo)時(shí)期，政策的調(diào)整尤其是核心城市的政策調(diào)整能短時(shí)間刺激成交量達(dá)到一個(gè)小高峰，提振市場(chǎng)的信心，但隨著市場(chǎng)需求逐漸回歸常態(tài)，政策的帶動(dòng)效應(yīng)值得持續(xù)關(guān)注。
新政后五環(huán)外新房看房量增加
根據(jù)4月30日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，北京市在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許相應(yīng)的居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女，下同)或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。
按照《通知》，如果是已擁有2套住房的京籍家庭，可在五環(huán)外增購(gòu)1套住房，成為“三房家庭”。而在“限購(gòu)”優(yōu)化前，北京市戶籍居民家庭最多可擁有兩套住房。
“這意味著執(zhí)行了13年的限購(gòu)政策得到優(yōu)化，意義重大。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，北京近幾年五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市比例均在八成左右，對(duì)五環(huán)外增加1套購(gòu)房指標(biāo)有望帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍度提升。
某一線經(jīng)紀(jì)人對(duì)本刊表示，有部分客戶工作地址變更到五環(huán)外，而之前已有五環(huán)內(nèi)房產(chǎn)，如果按照以前的政策，這部分群體為了減少通勤時(shí)間會(huì)選擇在工作地點(diǎn)周邊租房住，新政為這部分群體提供了再次購(gòu)房的機(jī)會(huì)；此外，還有一些客戶想為家里老人找一處五環(huán)外的房子用于養(yǎng)老，但是五環(huán)內(nèi)的房子基于自身居住需求又不想賣(mài)，這個(gè)政策的出臺(tái)就解決了燃眉之急。
據(jù)本刊了解，五環(huán)外大戶型改善型新房市場(chǎng)，受新政影響更為顯著。“在限購(gòu)解除新政出臺(tái)后，項(xiàng)目當(dāng)晚就接到了超過(guò)30個(gè)買(mǎi)房咨詢電話，‘五一’假期期間每日到訪接近百組。”龍湖建工·九里熙宸項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本刊表示。
位于海淀的香山樾項(xiàng)目“五一”假期銷(xiāo)售20余套，銷(xiāo)售金額達(dá)5.28億元。此外，香山樾園林示范區(qū)即將于本月中旬開(kāi)放，預(yù)期對(duì)銷(xiāo)售的拉動(dòng)作用會(huì)更加顯著。
位于昌平新城東區(qū)板塊的建發(fā)·觀堂府于4月底開(kāi)放實(shí)景展示區(qū)，據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“五一”假期期間，項(xiàng)目客流明顯增加，有五六百組上千人看房，累計(jì)成交38套。
建發(fā)集團(tuán)的另一項(xiàng)目——位于順義后沙峪板塊的建發(fā)·觀云，在新政后同樣出現(xiàn)改善型客戶量增加的情況。“‘五一’假期期間到訪三百多組六百多人，累計(jì)成交十余套。”項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本刊表示，建發(fā)·觀云主打新中式改善產(chǎn)品，主力戶型建筑面積約130-210平方米。
中指研究院分析師表示，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，五環(huán)外多個(gè)新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤(pán)整體到訪量增加20%左右。不過(guò)，從區(qū)域和項(xiàng)目來(lái)看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區(qū)域，市場(chǎng)活躍度相對(duì)更高，客戶到訪量增加更為明顯。
北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原認(rèn)為，此次政策給改善性購(gòu)房群體帶來(lái)更多利好。近年來(lái)居民改善自身居住條件需求逐年增加，但基于工作、生活實(shí)際乃至情感因素考慮，部分家庭也希望保留原有住房。同時(shí)，伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與空間布局調(diào)整，北京市部分家庭也出現(xiàn)了職住分離的現(xiàn)象，很多居民均有在工作地周邊購(gòu)置住房、減少通勤壓力的需求。
“當(dāng)前，前述的改善性購(gòu)房者已成為北京住宅市場(chǎng)的主力購(gòu)房群體，此次政策調(diào)整對(duì)于這類(lèi)群體具有直接和顯著的意義。”高原稱(chēng)。
項(xiàng)目推出“花式”優(yōu)惠
贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、特定房源折上購(gòu)、到訪有禮……在新政釋放較強(qiáng)市場(chǎng)放松信號(hào)的同時(shí)，部分房企把握政策優(yōu)化窗口期推出新盤(pán)，并加大促銷(xiāo)力度。
另一方面，在產(chǎn)品力內(nèi)卷的市場(chǎng)下，多個(gè)房企在假期開(kāi)放示范區(qū)、實(shí)景園林等，以提升項(xiàng)目的吸引力，邀約客戶到訪參與，促進(jìn)房源去化。
北京龍湖方面表示，龍湖順義·御湖境目前處于實(shí)景兌現(xiàn)階段，這次“五一”期間，龍湖結(jié)合實(shí)景園林、會(huì)所等所見(jiàn)即所得的生活場(chǎng)景，配合項(xiàng)目舉辦的游園、露營(yíng)、休閑娛樂(lè)活動(dòng)及限量房源優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)了約2成客戶首次到訪即成交的熱銷(xiāo)場(chǎng)景。
在限購(gòu)政策松動(dòng)與優(yōu)惠刺激下，北京購(gòu)房需求逐步釋放。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月1日-5日，北京新建商品住宅成交1.65萬(wàn)平方米，日均成交0.33萬(wàn)平方米，日均成交面積較去年“五一”假期(2023.4.29-2023.5.3)增長(zhǎng)19%。
政策釋放寬松信號(hào)，“五一”期間，北京市二手住宅市場(chǎng)活躍度也有所提升。從北京鏈家三方協(xié)議成交情況來(lái)看，2024年“五一”假期相較2023年“五一”假期成交增長(zhǎng)近四成，帶看數(shù)據(jù)也有近似幅度增長(zhǎng)。
其中，經(jīng)北京鏈家成交的五環(huán)外二手住房占到全市的40.3%，相較去年同期33.9%與今年四月平均35.8%的水平，五環(huán)外成交比重顯著提高。
與新房相似，五環(huán)外二手房成交也顯現(xiàn)出改善性需求釋放顯著加快的趨勢(shì)。“從‘五一’期間鏈家三方協(xié)議成交來(lái)看，144平方米以上住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)55.6%，高于同期144平方米以下住房38.4%的銷(xiāo)售增幅，也體現(xiàn)出長(zhǎng)期需求變化疊加政策利好背景下，改善性需求釋放顯著加快的趨勢(shì)。”高原表示。
此次限購(gòu)政策優(yōu)化后，有業(yè)界觀點(diǎn)認(rèn)為或可對(duì)二手房?jī)r(jià)格維穩(wěn)起到一定作用。“對(duì)于很多置換客戶來(lái)說(shuō)，賣(mài)二手房壓力較大，需要快速降價(jià)出售，新政后，對(duì)這部分群體來(lái)說(shuō)，二手房的出售急迫性或許會(huì)有所減弱。”某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分析。
未來(lái)政策仍具備優(yōu)化空間
就在北京發(fā)布新政的同一日，還有天津、惠州也發(fā)布樓市優(yōu)化政策的通知。天津放寬京冀人群購(gòu)房門(mén)檻，刺激潛在需求釋放；惠州則出臺(tái)取消住房限售、鼓勵(lì)支持住房“以舊換新”活動(dòng)、加大公積金貸款優(yōu)惠力度等措施。
在小長(zhǎng)假第一天，又有南京、無(wú)錫、中山三地發(fā)布樓市新政，其中南京公積金新政可實(shí)現(xiàn)常州、揚(yáng)州等9個(gè)南京都市圈城市公積金互認(rèn)互貸。近期重點(diǎn)城市密集釋放新一輪政策寬松信號(hào)，樓市政策“松綁”力度加碼。
受政策激勵(lì)，今年“五一”假期二手房市場(chǎng)交易量同比大幅增長(zhǎng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年“五一”假期，重點(diǎn)50城二手房日均交易量較2023年同期增長(zhǎng)29%。
在政策優(yōu)化及項(xiàng)目促銷(xiāo)帶動(dòng)下，新房項(xiàng)目到訪量總體也較之前有所增加。中指研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年“五一”假期，22個(gè)代表城市新房日均銷(xiāo)售面積恢復(fù)至2019年假期水平的七成左右。“五一”假期日均成交(2024.5.1-2024.5.5)與去年“五一”假期后三天日均成交(2023.5.1-2023.5.3)對(duì)比，日均銷(xiāo)售面積小幅下降6%。
業(yè)內(nèi)人士指出，近期多個(gè)城市優(yōu)化樓市政策，進(jìn)一步釋放利好，但樓市調(diào)整壓力仍在，且城市之間還將延續(xù)分化行情。“北京、成都等地因優(yōu)化政策刺激，短期內(nèi)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升，市場(chǎng)熱度有望延續(xù)，而大多數(shù)城市行情仍相對(duì)平淡。”克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，雖“五一”市場(chǎng)整體保持穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，不過(guò)政策端仍有待進(jìn)一步發(fā)力。
在陳文靜看來(lái)，當(dāng)前北京限購(gòu)政策仍較為嚴(yán)格，從支持剛需和多樣化改善性住房需求角度，以及從城市未來(lái)發(fā)展空間格局的角度看，未來(lái)北京針對(duì)不同人群、不同面積段、不同區(qū)域的限購(gòu)政策存在優(yōu)化預(yù)期。“北京房地產(chǎn)政策依然具備優(yōu)化空間，漸進(jìn)式優(yōu)化或成主要方式。” 文/陳天奕
來(lái)源：北京晚報(bào)