本報記者 劉琪
9月29日，中國人民銀行（下稱“央行”）發(fā)布公告（下稱《公告》）完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關事宜。
《公告》明確，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作為定價方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成（加點可為負值），加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素。
《公告》還明確，固定利率商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點幅度等于原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。
根據《公告》，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。
《公告》明確，自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
《公告》提到，中國人民銀行各省級分行應指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，指導轄區(qū)內金融機構做好落實工作，規(guī)范市場競爭行為，維護市場秩序。銀行業(yè)金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規(guī)保障借款人合同權利和消費者合法權益，確保有關工作平穩(wěn)有序進行。銀行業(yè)金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規(guī)保障借款人合同權利和消費者合法權益，確保有關工作平穩(wěn)有序進行。
附：中國人民銀行有關負責人就完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關問題答記者問
1.此次公告發(fā)布的背景是什么？
答：為疏通貨幣政策傳導渠道，推動降低實體經濟融資成本，中國人民銀行于2019年8月改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，促進貸款利率及時反映市場利率變化。在改革完善LPR形成機制過程中，我們充分考慮商業(yè)性個人住房貸款（以下簡稱房貸）涉及面廣、期限長、受到公眾高度關注等特點，發(fā)布中國人民銀行〔2019〕第16號公告，明確了房貸利率在LPR基礎上加點形成，使較長合同期限房貸的利率能夠隨市場利率調整，對推動房貸利率市場化、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但隨著利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，現行房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強烈，迫切需要調整優(yōu)化。
為貫徹落實中央政治局會議精神，回應群眾關切，中國人民銀行發(fā)布〔2024〕第11號公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。
2.當前房貸利率定價機制的問題是什么？如何完善？
答：根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設計，促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。
2023年8月，為充分響應群眾訴求，本著急用先行的原則，中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局引導商業(yè)銀行，采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調整了存量房貸利率，取得較好效果。但由于現行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協(xié)調一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。但上述方式治標不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護合同嚴肅性的同時，破除制度性障礙，促進商業(yè)銀行、借款人雙方基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調整。
3.此次公告調整優(yōu)化的主要內容是什么？
答：中國人民銀行公告〔2024〕第11號主要進行了如下優(yōu)化：一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續(xù)，市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。
二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。
4.公告發(fā)布后，存量房貸利率將如何調降？
答：市場利率定價自律機制將發(fā)布倡議，引導商業(yè)銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業(yè)銀行將發(fā)布有關公告和批量調整細則，統(tǒng)一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網點辦理，具體請及時關注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關信息。批量調整完成后，借貸雙方還可按照中國人民銀行公告〔2024〕第11號，基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調整存量房貸利率。